COUR D’APPEL DE [Localité 8]

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N° RG 24/02739 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O6FA

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Février 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OCEALIA RESIDENCES

RCS [Localité 4] 448 719 419

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Jerôme WIEHN de la SELARL CVS avocat plaidant au barreau de NANTES

DEFENDEURS

Monsieur [S] [O]

Madame [K] [O]

domiciliés tous deux au [Adresse 1]

représentés par Maître Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Thyphanie BOURDOT du cabinet MBD AVOCATS avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assistée de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2002, Monsieur et Madame [L] ont donné à bail commercial à la SGCR SUN CITY, aux droits de laquelle est venue la société OCEALIA RÉSIDENCES, un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] (34) comprenant les lots 98 et 99.

Ce bail était consenti pour une durée de onze années et 9 mois entiers et consécutifs à compter du 22 octobre 2002 pour se terminer le 21 juillet 2014 et destiné à « la location meublée avec services » moyennant un loyer de 5 449,29 € HT/an pour le lot 98 et 3 596,16 € HT/an pour le lot n°99.

Par acte notarié du 14 février 2012 reçu par Maître [B] [V], notaire à [Localité 6] (88), Monsieur [S] [O] et Madame [K] [Y] épouse [O] ont acquis de la société [Adresse 7], venant aux droits de Monsieur et Madame [L] l’appartement meublé constituant le lot n°99.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 novembre 2023 réceptionné le 13 novembre 2023, la société OCEALIA RÉSIDENCES a sollicité auprès de son bailleur un loyer renouvelé de 3367,40 € HT/an.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 mars 2024, la société OCEALIA RÉSIDENCES notifiait à Monsieur et Madame [O] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 4 juin 2024, la société OCEALIA RÉSIDENCES a fait assigner Monsieur et Madame [O] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la société OCEALIA RÉSIDENCES demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu notamment les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-23 et s. du Code de commerce,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [O] de toutes fins de non-recevoir, demandes, fins et conclusions ;

DÉCLARER au contraire OCEALIA RÉSIDENCES recevable et fondée en ses demandes ;

FIXER le loyer en numéraire du bail renouvelé a la date du 22 juillet 2023 a la somme annuelle de 3.367,40 euros HT pour le lot n°218 ;

JUGER non écrite la clause d’indexation illicite stipulée au bail ;

DIRE que le loyer sera révisé de plein droit tous les trois ans, proportionnellement à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par |'INSEE. L’indice de référence sera le dernier publié a la date du 22 juillet 2023. La première indexation interviendra le 22 juillet 2026.

Toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Subsidiairement, il est demandé que SOIT ORDONNÉE une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce et que, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé a la somme annuelle de 3.367,40 euros HT pour le lot n°218 ;

DIRE qu’a défaut d’appel, la décision a intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [O] in solidum à payer a la société OCEALIA RÉSIDENCES la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le preneur estime son action recevable malgré l’absence de demande de renouvellement du bail commercial compte tenu de sa tacite reconduction.

Sur le fond, il fait état d’une expertise amiable qui fixe la valeur locative à la somme de 3367,40 € HT/an.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, Monsieur et Madame [O] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L 145-33, R 145-3, R 1445-7, R 145- 6, R 145-7 et R 145-8 du Code de Commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les éléments versés aux débats, et notamment le rapport d’Expertise amiable,

À TITRE PRINCIPAL :

JUGER la société OCEALIA irrecevable en sa demande de fixation du loyer renouvelé au 22 juillet 2023, le bail étant en tacite prolongation puisqu’aucune demande de renouvellement obligatoire n’a été livrée au bailleur ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER qu’il n’est pas valablement démontré qu’il existe une baisse de la valeur locative des lieux loués ni au 22 juillet 2023, ni au 1er octobre 2025, depuis le 22 octobre 2002, et que le loyer du bail renouvelé devra être fixé, selon la révision triennale convenue du loyer initial, conformément aux termes du bail initial, à la somme de 6.564,61 euros HTHC/an ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de déterminer la valeur locative réelle, au 1er octobre 2025, des locaux exploités par la Société OCEALIA Résidences SIS [Adresse 3] pour l’activité concernée ;

JUGER que l’expertise aura lieu aux frais du PRENEUR, la Société OCEALIA Résidences ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONDAMNER la Société OCEALIA Résidences à verser à Monsieur [S] et Madame [K] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société OCEALIA Résidences en tous les dépens.

Pour l’essentiel, le bailleur soutient l’action du preneur est irrecevable pour défaut d’objet.

Sur le fond, il conteste la baisse de la valeur locative du local, notamment du fait que l’expertise produite par le preneur a été réalisé au moment de la crise sanitaire donc à une période pendant laquelle cette activité était impactée.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 février 2026.

MOTIFS

L’article L145-9 du Code de commerce dispose que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil».

L’article L. 145-10 du même code dispose qu’ « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous ».

Il résulte donc de ces textes que le bail commercial ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme. Au contraire, lorsqu’à cette date les parties restent passives, le bail se prolonge au-delà du terme initialement prévu, pour une durée indéterminée, sans qu’un nouveau contrat soit formé. Le contrat de bail n’est alors pas reconduit mais est simplement prorogé pour une durée indéterminée.

En l’espèce, l’article 3 intitulé « LA PRISE D’EFFET ET DURÉE DU BAIL » indique que « le bail portera sur une durée de onze ans et 9 mois commençant à courir le jour de la prise d’effet. Au terme de cette période, le bail sera renouvelable, par tacite reconduction, pour une période de neuf années ».

Il est incontestable que le bail conclut initialement pour une période de 11 ans et 9 mois a été, à compter du 21 juillet 2014, prolongé pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 20 juillet 2023, date à laquelle il s’est de nouveau prolongé.

Les parties s’opposent sur l’interprétation de cette clause. Le preneur estime que le bail s’est à nouveau prolongé pour une période de neuf années et le bailleur, pour une durée indéterminée.

Par des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté, les parties au contrat de bail ont utilisé des termes au singulier, ce qui laisse entendre qu’elles ont entendu renouveler, à l’issue de la première période, pour une seule période de neuf années ; qu’à l’issue de cette seconde période, le droit commun s’applique.

Surtout, et sans même avoir à trancher cette question, il convient de relever que quelque soit la période dans laquelle se trouve le litige, la procédure exige que le preneur, qui souhaite voir le loyer du bail renouvelé fixé, d’adresser par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur une demande de renouvellement du bail, à défaut de quoi le bail est tacitement prolongé aux mêmes conditions notamment de loyer.

Qu’en l’espèce, la société OCEALIA RÉSIDENCES a adressé aux époux [O] un courrier recommandé avec accusé de réception le 9 novembre 2023 intitulé « FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ » et soutient ne pas être soumis à l’obligation de délivrer une demande de renouvellement pour pouvoir solliciter la modification du loyer prévu dans le contrat de bail.

Or, la société OCEALIA RÉSIDENCES ne peut se fonder sur une tacite prolongation du bail tout en en sollicitant, sur ce même fondement, une modification du loyer.

Qu’en l’espèce, en méconnaissance les dispositions précitées, il convient de juger la demande non fondée.

La demande étant irrecevable il n’y a pas lieu d’examiner la demande d’expertise.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que la SARL OCEALIA RÉSIDENCES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL OCEALIA RÉSIDENCES sera condamnée à payer à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [Y] épouse [O] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code précité.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

REJETTE les demandes des parties,

CONDAMNE la SARL OCEALIA RÉSIDENCES à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [K] [Y] épouse [O] la somme de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL OCEALIA RÉSIDENCES aux entiers dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.