SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Juillet 2025

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N° RG 24/00052 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DNNJ

Copie certifiée conforme

le

à

Copie dématérialisée

le 29/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 29/07/2025

à M^e TELLIER

à M^e NADREAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 3 Juillet 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, la date du 22 Juillet 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

E.U.R.L. EVJ COUVERTURE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [C], né le 16 Juillet 1936 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

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Faits, procédure et prétentions

M. [K] [C] a consenti à l’EURL EVJ COUVERTURE, depuis le mois de juin 2022, un bail commercial verbal portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le bail était conclu moyennant un loyer de 1.000 euros, outre la somme de 250 euros à titre de provision pour les charges, suivant quittance de loyer n°1 en date du 8 juin 2022.

Par courrier recommandé en date du 26 janvier 2024, l’EURL EVJ COUVERTURE a mis en demeure M. [K] [C] de retirer la chaîne et le cadenas installés pour bloquer l’accès au local.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, l’EURL EVJ COUVERTURE a fait assigner M. [K] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/52) aux fins notamment d’enjoindre à ce dernier, sous astreinte, d’avoir à supprimer tout obstacle à l’accès des locaux donnés à bail situés [Adresse 4] à Saint-Malo 35400, dans les 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par décision du 18 avril 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Une médiation était ordonnée le 27 juin 2024, prorogée par décision du 7 novembre 2024.

Les parties ne parvenant pas à un accord, l’affaire était évoquée à l’audience du 3 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions du 2 juillet 2025, l’EURL EVJ COUVERTURE demande au juge des référés de :

— Constater qu’elle renonce à sa demande principale tendant à enjoindre à M. [K] [C] d’avoir à supprimer tout obstacle à l’accès des locaux donnés à bail situés [Adresse 4] à [Localité 7], dans les 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et de 1.000 euros par nouvelle infraction ultérieurement constatée, au motif que l’accès à de nouveau été libéré en cours d’instance ;

— Pour le surplus, débouter M. [K] [C] de toutes ses demandes ;

— Condamner M. [K] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 12 mai 2025, M. [K] [C] demande au juge des référés de :

— Condamner la société EVJ COUVERTURE à lui payer une somme provisionnelle de 22.000 euros au titre de la dette de loyers, outre l’intérêt au taux légal à compter des présentes ;

— Prononcer la résiliation du bail à la date de la décision à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de la société EVJ COUVERTURE et de tous ayant-droit dans les lieux de son fait des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble qui sera désigné par le président du tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

— Condamner la société EVJ COUVERTURE à une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la parfaite libération des lieux par la remise des clefs ;

— Condamner la société EVJ COUVERTURE aux dépens de l’instance ;

— Condamner la société EVJ COUVERTURE à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la demande tendant à supprimer les obstacles

En l’espèce, dans ses dernières conclusions, la société EVJ COUVERTURE indique que M. [K] [C] a supprimé les obstacles installés pour l’empêcher d’accéder aux locaux qu’elle loue.

Il convient de constater que la société EVJ COUVERTURE renonce à sa demande à ce titre.

Sur la demande de résolution du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. En revanche, la demande tendant à prononcer la résolution du bail excède les pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, il est établi que les parties ne sont pas liées par un bail écrit mais verbal, si bien que le bailleur, M. [K] [C], ne peut pas se prévaloir d’une clause résolutoire. En outre, M. [K] [C] ne justifie pas de la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Par conséquent, la demande tendant à prononcer la résolution du bail commercial sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes tendant à ordonner l’expulsion, le transport et la séquestration des meubles outre le versement d’une indemnité provisionnelle.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [K] [C] sollicite le versement de la somme provisionnelle de 22.000 euros au titre des loyers impayés à compter du mois d’août 2023, jusqu’au mois de mai 2025. Il fait valoir que l’EURL EVJ COUVERTURE ne règle pas les loyers, ce qu’elle a reconnu par courrier recommandé du 29 décembre 2023, alors que celle-ci continue de jouir des lieux.

La société EVJ COUVERTURE s’oppose à cette demande arguant qu’aucun bail n’a été signé par les parties, de sorte que l’objet du bail n’a pas été déterminé avec précision. Elle expose que si elle a accepté un loyer mensuel de 1.000 euros, elle pensait utiliser la totalité du bâtiment et de la cour, ce qui n’a pas été le cas. Elle fait également valoir que M. [K] [C] ne peut réclamer le paiement du loyer sans l’avoir mise préalablement en demeure ni lui avoir fait délivrer de commandement de payer.

En l’espèce, aux termes du courrier recommandé en date du 26 janvier 2024 qu’elle produit en pièce n°4, l’EURL EVJ COUVERTURE a indiqué à M. [K] [C] qu’elle décidait de retenir le paiement des loyers en attendant la régularisation du contrat par ce dernier.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution le déchargeant du paiement de tout loyer que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En vertu de ces dispositions, l’EURL EVJ COUVERTURE n’était donc fondée à retenir le paiement des charges au seul motif de l’absence d’un bail écrit.

En outre, dans le cadre de son action en justice, l’EURL EVJ COUVERTURE ne produit pas de pièce (procès-verbal de constat, photographies) démontrant que M. [K] [C] l’a effectivement empêchée d’accéder au local commercial par la pose d’une chaine et d’un cadenas. Ce dernier conteste d’ailleurs tout blocage.

De plus, le montant du loyer n’est pas contestable dès lors que, dans son courrier recommandé du 26 janvier 2024, l’EURL EVJ COUVERTURE a reconnu que le loyer s’élevait à la somme de 1.000 euros, outre 250 euros par mois de provision pour charges. La quittance de loyer produite en date du 8 juin 2022, confirme le montant du loyer et de la provision pour charges.

Si l’EURL EVJ COUVERTURE soulève une contestation concernant le montant des charges, M. [K] [C] ne sollicite, dans le cadre de la présente instance, que le paiement du loyer, d’un montant de 1.000 euros par mois, entre les mois d’août 2023 et mai 2025.

Enfin, il y a lieu de souligner que l’envoi d’une mise en demeure préalable ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande reconventionnelle en paiement des loyers commerciaux formulée par M. [K] [C].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et de ce que l’EURL EVJ COUVERTURE ne démontre pas avoir réglé les loyers entre le mois d’août 2023 et le mois de mai 2025, il y a lieu de la condamner à verser la somme provisionnelle de 22.000 euros à M. [K] [C], laquelle ne fait pas l’objet de contestations sérieuses.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner l’EURL EVJ COUVERTURE à verser à M. [K] [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EURL EVJ COUVERTURE sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons que l’EURL EVJ COUVERTURE renonce à sa demande tendant à enjoindre à M. [K] [C], sous astreinte, d’avoir à supprimer tout obstacle à l’accès des locaux donnés à bail situés [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Rejetons la demande de M. [K] [C] tendant à prononcer la résolution du bail commercial le liant à l’EURL EVJ COUVERTURE ;

Rejetons les demandes de M. [K] [C] tendant à ordonner l’expulsion de l’EURL EVJ COUVERTURE, le transport et la séquestration des meubles, ainsi que le versement d’une indemnité provisionnelle ;

Condamnons l’EURL EVJ COUVERTURE à verser à M. [K] [C] la somme provisionnelle de 22.000 euros au titre des loyers impayés entre les mois d’août 2023 et mai 2025 ;

Condamnons l’EURL EVJ COUVERTURE à verser à M. [K] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons l’EURL EVJ COUVERTURE aux dépens.

Le greffier Le juge des référés