SERVICE DES RÉFÉRÉS

02 Avril 2026

— -------------------

N° RG 25/00198 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVFQ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Mars 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 2 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

_____________________

DEMANDEUR :

S.C.I. LA TRIADE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Société LA CORNICHE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu les 13 août et 10 septembre 1994 en l’étude de Maître [Z], notaire à Châteauneuf d’Ille-et-Vilaine, la SCI LA TRIADE a donné à bail à la société LE FRANKLIN des locaux situés [Adresse 3] à Saint-Malo (35400) afin d’y exploiter un commerce de restaurant et de bar-club privé.

Le bail était conclu pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er juillet 1994, moyennant un loyer annuel de 144.000 francs HT.

Par acte du 22 juin 1999, la société LE FRANKLIN a cédé son fonds de commerce avec le droit au bail à l’EURL RESTAURANT LE FRANKLIN, devenue " [Adresse 4] " après modification de sa dénomination sociale.

Par jugement du 19 octobre 2005, confirmé par la cour d’appel de Rennes le 25 avril 2007, le bail a été renouvelé à effet du 1er juillet 2003 moyennant un loyer annuel de 52.360 euros HT.

Selon acte extra-judiciaire en date du 16 mars 2015, la société LA TABLE D’HENRI a fait délivrer à la SCI LA TRIADE une demande de renouvellement à effet du 1er avril 2015, moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 40.000 euros.

Suivant acte reçu le 10 janvier 2020 en l’étude de Maître [B], notaire à [Localité 1], la SARL MONSIEUR a fait l’acquisition de toutes les actions composant le capital social de la société LA TABLE D’HENRI, laquelle est devenue la société [Adresse 5] après modification de sa dénomination sociale.

Le 28 juin 2022, la SCI LA TRIADE a fait délivrer à la société [Adresse 5] un commandement, visant la clause résolutoire du bail commercial, d’avoir à payer un principal de 91.127,20 euros correspondant au solde de loyers et charges impayés.

La SCI LA TRIADE a fait assigner la société [Adresse 5] en paiement des loyers et en résiliation du bail devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo.

En parallèle, les parties sont parvenues à un accord que le juge des référés a homologué par décision du 1er août 2024.

Sur le fondement d’un rapport d’évaluation établi par le cabinet MERCURE EMERAUDE, la société [Adresse 5] a fait signifier le 10 janvier 2025 une révision du montant du loyer à la somme annuelle de 62.000 euros HT et HC.

Par requête du 11 avril 2025, la SCI LA TRIADE a saisi le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de se voir autoriser à faire procéder à une saisie conservatoire de créance d’un montant de 61.227,08 euros au préjudice de la société [Adresse 5]. Par ordonnance du 17 avril 2025 il était fait droit à cette requête.

Le 15 juillet 2025, la SCI LA TRIADE a pratiqué une saisie conservatoire de créance sur les comptes détenus par la société [Adresse 5] dans les livres de la Caisse d’Epargne. Cette saisie était dénoncée à la société [Adresse 5] le 17 juillet 2025.

Le 15 avril 2025, la SCI LA TRIADE a de nouveau fait signifier à la société [Adresse 5] un commandement de payer un principal de 59.998,49 euros correspondant aux loyers, taxes et charges impayés.

Le 4 juin 2025, la société LA CORNICHE a fait assigner la SCI LA TRIADE devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo statuant au fond, aux fins de déclarer nul et non avenu le commandement de payer signifié le 15 avril 2025 et, à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, la SCI LA TRIADE a fait assigner la socié-té [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/198) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 dé-cembre 2025, de:

— Constater la résiliation du bail consenti à la société LA CORNICHE le 15 mai 2025 ;

— En conséquence, valider la saisie conservatoire pratiquée sur les comptes de la société [Adresse 5] à hauteur de 54.372,83 €, que ce soit à titre d’arriéré de loyer jusqu’au 15 mai 2025 ou d’indemnité d’occupation pour la période à compter du 16 mai 2025 jusqu’à restitution des lieux loués ;

— Dire la société LA CORNICHE occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 15 mai 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la société [Adresse 5], ainsi que celle de tout objet mobilier lui appartenant et de toutes personnes de son chef avec, si besoin est, l’aide de la [Localité 2] Publique?;

— Condamner à titre provisionnel la société LA CORNICHE à lui payer la somme de 54.372,83 € à titre d’arriérés de loyers et de charges, outre l’intérêt conventionnel du taux d’intérêt légal majoré de 4 points pour chaque échéance impayée depuis sa date d’exigibilité jusqu’à la date de paiement à intervenir ;

— Condamner à titre provisionnel la société [Adresse 5] à lui payer la somme de 5.999,84 € en application de la clause pénale du bail commercial ;

— Condamner la société LA CORNICHE à une indemnité d’occupation mensuelle de 10.463,80 € et ce à compter du 16 mai 2025 ;

— Condamner la société [Adresse 5] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2025, la société LA COR-NICHE demande au juge des référés de :

— In liminine litis, à titre principal, déclarer irrecevables les demandes de la SCI LA TRIADE, formulées au seul visa de l’article 1134 ancien, ne relevant pas du pouvoir juridictionnel du juge des référés ;

— En conséquence, débouter la SCI LA TRIADE de sa demande aux fins de validation de la saisie conservatoire ;

— A titre subsidiaire, juger que les demandes de la SCI LA TRIADE présentant un lien de connexité avec celles qu’elle a formées devant le juge du fond dans le cadre de l’instance enrôlée devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo sous le numéro de RG 25/860 ;

— Juger que les demandes de la SCI LA TRIADE nécessitent de trancher préalablement au fond les prétentions qu’elle a émises dans le cadre de 1'instance pendante devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo et faire application du jeu de la passerelle au profit du juge du fond ;

— En conséquence, ordonner le renvoi de la présente instance devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo et la jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro de RG 25/860 ;

— Au fond, à titre principal, juger que les demandes de la SCI LA TRIADE aux fins de résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 54.372,83 € au 1er juillet 2025 et indemnité d’occupation de 10.463,80 € à compter du 16 mai 2025 se heurtent à des contestations sérieuses portant tant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 avril 2025, fondement de sa demande que sur l’ensemble des sommes réclamées;

— En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé, les demandes et prétentions de la demanderesse excédant manifestement le pouvoir de la juridiction des référés ;

— Débouter la SCI LA TRIADE de l’ensemble de ses demandes ;

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur deux ans à compter de la présentation par la SCI LA TRIADE des justificatifs de charges récupérables alléguées pour le montant des charges qui sera justifié et dans la limite de 10.252,02 € ;

— Dire que la SCI LA TRIADE devra justifier des charges réclamées par la production des appels de charges du syndic au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision à intervenir ;

— Accorder à la société [Adresse 5] des délais de paiement sur deux ans pour le paiement des sommes réclamées au titre des loyers 2024 et 2025 à hauteur de 4.649,94 € ;

— Suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire et dire qu’en cas de parfaite exécution dans les termes de la décision à intervenir, il sera réputé comme n’ayant jamais existé;

— Débouter la SCI LA TRIADE de ses demandes au titre des intérêts de retard majorés de 4 points sur chaque échéance de loyer et fixer le montant des intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Débouter la SCI LA TRIADE de sa demande aux fins de voir ?xer à la somme de 5.999,84 € la somme due au titre d’une partie de la clause pénale de 10 % sur les loyers dus ;

— Débouter la SCI LA TRIADE de sa demande aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 10.463,80 € par mois ;

— Fixer à titre principal, le montant de l’indemnité d’occupation à la valeur locative majorée de 1 € au titre de la clause pénale soit 5.167,67 €, et à titre subsidiaire sur le montant du loyer indexé actuellement appelé, majoré de 1 € au titre de la clause pénale, soit la somme de 7.849,04€ par mois ;

— En tout état de cause, condamner la SCI LA TRIADE à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Débouter la SCI LA TRIADE de toutes ses demandes contraires.

Le dossier était évoqué à l’audience du 5 mars 2026 et mis en délibéré au 2 avril 2026.

A l’audience, le bailleur fait valoir que le preneur ne règle pas l’indexation du loyer. Il évoque une somme de 45.000 euros non réglée alors même qu’il doit faire face aux charges de copro-priété. Il s’oppose à l’exception de connexité soulevée par le défendeur. Il ajoute que le loca-taire n’a pas versé le dépôt de garantie de 22.000 euros. Il indique que la décision de référé homologuant l’accord des parties n’a pas autorité de chose jugée et qu’il n’a pas renoncé aux sommes dues. Il maintient ses demandes tendant à la résiliation du bail.

Le locataire estime que le bailleur ne justifie pas d’un décompte de charges et se plaint de la non-conformité de l’indexation des loyers. Il indique qu’il a contesté la régularité du com-mandement de payer devant le juge du fond et sollicite le renvoi de cette procédure devant cette juridiction en raison de la connexité entre les deux affaires. Il soutient que la question de la validation de la saisie conservatoire relève de la compétence du juge de l’exécution. Le lo-cataire évoque l’incompétence du juge des référés en l’absence d’urgence et de péril immi-nent. Il ajoute que le dépôt de garantie n’a pas été versé par le précédent exploitant du local. Il s’oppose aux sommes réclamées indiquant qu’il s’agit en partie des loyers de 2020 ayant fait l’objet d’un accord et que pour le reste, les sommes ne sont pas justifiées en l’absence d’appel de loyer et de décompte de charges. Le locataire sollicite le débouté et subsidiaire-ment des délais de paiement dans l’attente de la décision du juge du fond.

Motifs

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, " le propriétaire qui poursuit la résilia-tion du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la noti-fication.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ".

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créan-ciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procé-dure fixée par l’article susvisé.

Sur la recevabilité des demandes de la SCI LA TRIADE

La société [Adresse 5] soutient que la SCI LA TRIADE n’a pas visé les articles 834 et 835 du code de procédure civile dans son assignation alors que ces textes fondent les pou-voirs du juge des référés. Elle ajoute que si les conclusions postérieures de la SCI LA TRIADE font référence à ces textes, celle-ci ne démontre ni de l’urgence, ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite au soutien de ses demandes.

Cependant, il résulte de l’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la rési-liation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse sur la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la demande de la SCI LA TRIADE sera déclarée recevable et les contesta-tions présentées par la société [Adresse 5] seront examinées ci-après.

Sur la recevabilité de la demande de validation de la saisie conservatoire

La société LA CORNICHE soutient que la demande tendant à la validation de la saisie con-servatoire est irrecevable en ce que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir juridictionnel pour statuer sur cette demande. Elle prétend que seul le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur la validité d’une saisie conservatoire en cas de contestation.

En l’espèce, le 15 juillet 2025, la SCI LA TRIADE a fait pratiquer une saisie conservatoire de créance sur les comptes détenus par la société [Adresse 5], sur le fondement d’une or-donnance du président du tribunal judiciaire l’y autorisant en date du 17 avril 2025.

En application de l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI LA TRIADE a fait assigner, le 3 juin 2025, la société [Adresse 5] devant le juge des référés aux fins de constater la résiliation du bail et d’obtenir une provision concernant les impayés.

La SCI LA TRIADE entend ainsi obtenir un titre exécutoire afin de convertir la saisie con-servatoire en saisie attribution permettant le versement des fonds par le tiers saisi.

La demande de validation de la saisie conservatoire consiste à obtenir un titre exécutoire, ce qui serait le cas s’il était fait droit aux demandes provisionnelles formulées par la SCI LA TRIADE. Il n’est nul besoin d’une autorisation du juge pour obtenir la conversion, celle-ci résultant de l’obtention du titre associé à cette mesure conservatoire.

Sur l’exception de connexité

Selon l’article 101 du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 488 du même code rap-pelle quant à lui que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de chose jugée.

Ainsi le caractère provisoire de l’ordonnance de référé implique qu’elle ne peut pas entrer en contradiction avec la décision que peut rendre le tribunal saisi du litige au fond. L’existence d’un lien de connexité avec l’instance au fond ne saurait donc justifier que le juge des référés se dessaisisse au profit du juge du fond.

L’exception de connexité sera donc rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le prési-dent du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à au-cune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures con-servatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail pré-voyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de-meuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de cons-tater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En application des dispositions précitées, la clause résolutoire du bail doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. A cet égard, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement visant la clause résolutoire du bail au motif que l’acte a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. En revanche, il est possible au juge des référés de relever l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point faisant obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de rappeler à cet égard qu’une contestation présente un caractère sérieux lorsqu’elle n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond.

La société [Adresse 5] prétend que le commandement de payer a été délivré de mau-vaise foi car les sommes réclamées ne sont pas justifiées dès lors que :

— le bailleur se contredit en faisant délivrer un commandement de payer pour la somme de 55.998,49 euros au 15 avril 2025 alors que, par courrier officiel de son conseil du 16 janvier 2025, elle faisait état d’une dette de 22.841,08 euros au 31 décembre 2024,

— les parties sont parvenues à un accord concernant les loyers et charges impayés entre 2020 et 2022 ayant été homologué par ordonnance du juge des référés du 1er août 2024,

— elle a procédé au règlement des taxes foncières 2023 et 2024,

— le loyer révisé à compter du mois d’avril 2024 s’élève à la somme de 95.573,52 euros de telle sorte que le loyer mensuel est de 7.964,46 euros et non de 8.049,08 euros comme réclamé par le bailleur ; si elle reconnaît avoir procédé au versement du loyer à hauteur de 6.751,82 euros par mois depuis le mois d’avril 2024, elle a régularisé l’insuffisance de règlement par un vire-ment de 13.339,04 euros en mars 2025.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 15 avril 2025 pour la somme de 59.998,49, comprenant les sommes de :

—  36.771,34 euros au titre des loyers et charges de 2020,

—  40.281,69 euros au titre des loyers et charges de 2021,

—  37.093,70 euros au titre des loyers, taxes et charges de 2023,

—  17.804,53 euros au titre des loyers, taxes et charges de 2024.

Le commandement fait également apparaître un trop versé de 27.509,84 euros au titre de l’année 2022 et un versement de 40.976,93 euros en suite de l’accord survenu entre les parties homologué par le juge des référés le 1er août 2024.

Cependant, la SCI LA TRIADE fait état de sommes dues au titre des exercices 2020, 2021 et 2023 alors même que dans le courrier officiel de son conseil du 16 janvier 2025 elle sollicitait le paiement de la somme de 22.841,08 euros au titre de l’arriéré de loyer de la société [Adresse 5] pour des sommes uniquement dues en 2024. En effet, en annexe de ce courrier, elle produisait un décompte établi par le cabinet [O] aux termes duquel la société LA CORNICHE était redevable au 29 novembre 2024 d’une somme de 22.841,08 euros corres-pondant aux loyers, taxes et charges impayés entre le mois d’avril 2024 et le mois de no-vembre 2024, comprenant les taxes foncières 2023 et 2024 d’un montant respectif de 3.322 euros et 3.466 euros.

Dès lors, les sommes sollicitées dans le commandement de payer pour la période avant 2024 sont porteuses de contestations sérieuses.

*

Concernant l’année 2024, le commandement de payer fait état de ce que :

— le montant des loyers dus s’élève à 95.360,37 euros,

— la taxe foncière s’élève à la somme de 3.466 euros,

— la société [Adresse 5] a versé la somme de 81.021,84 euros au titre de cet exercice, laissant un impayé de 17.804,53 euros.

Il sera cependant relevé que la SCI LA TRIADE a indiqué, dans le commandement de payer qu’elle a fait délivrer, que la société [Adresse 5] avait réglé la taxe foncière 2024 d’un montant de 3.466 euros, ce qui laisse, au titre de l’année 2024, un impayé de 14.338,53 euros.

Or la SCI LA TRIADE reconnait également que dans le mois de la délivrance du comman-dement de payer, elle a reçu une somme de 13.339,04 euros, ce qui laisse un différentiel de 999,49 euros.

Cette différence s’explique notamment par le différend, entre les parties, concernant le mon-tant du loyer indexé au 1er avril 2024, la société [Adresse 5] indiquant qu’il s’élève à la somme de 95.573,59 euros (7.964,46 euros par mois) alors que la SCI LA TRIADE réclame depuis le mois d’avril 2024 un loyer indexé mensuel de 8.049,08 euros (96.588,96 euros par an).

Il n’appartient cependant pas au juge des référés de calculer le montant du loyer indexé.

Au vu de ces éléments, les contestations soulevées par la société [Adresse 5] au titre de la nullité du commandement de payer sont sérieuses.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, d’application de la clause pénale et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

La SCI LA TRIADE actualise sa créance à la somme de 54.372,83 euros à la date du 1er juil-let 2025.

Cependant le décompte qu’elle produit en pièce n°14 mentionne des sommes dues au titre des exercice 2020, 2021 et 2023 qui sont, comme indiqué précédemment, porteuses de contesta-tions sérieuses.

La demande de provision est donc sérieusement contestable et sera rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI LA TRIADE sera condamnée aux dépens de l’instance.

Les considérations d’équité justifient de rejeter les demandes de chacune des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la SCI LA TRIADE recevable en ses demandes de résiliation du bail et de provi-sion ;

DÉBOUTONS la société [Adresse 5] de son exception de connexité ;

DÉBOUTONS la SCI LA TRIADE de ses demandes ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SCI LA TRIADE aux dépens de l’instance.

Le greffier le juge des référés