Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 11] – tél : [XXXXXXXX01]

13 Janvier 2025

1re chambre civile

50G

N° RG 22/02275 – N° Portalis DBYC-W-B7G-JVIW

AFFAIRE :

[B] [P]

C/

[R] [L] [I]

[O] [C] [D]

[K] [E] [D] épouse [A]

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABH T)

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Séraphin LARUELLE lors des débats et Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024

M. Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Dominique FERALI

par sa mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025,

Après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

Madame [R] [L] [I]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Laetitia LENAIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [O] [C] [D]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Laetitia LENAIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [K] [E] [D] épouse [A]

[Adresse 13]

[Localité 5]

représentée par M^e Laetitia LENAIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABH T)

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 7 mai 2018, Mmes [R] [I] veuve [D], [O] [D] et [K] [D] épouse [A] (les consorts [D]) ont vendu à Mme [B] [P] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 14] (35), au prix de 236 800 €.

Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés a été stipulée.

Suivant rapport d’expertise unilatérale en date du 17 juin 2019, réalisé à la demande de l’assureur de protection juridique de Mme [P], le bien précité est affecté de quelques désordres. Pour autant, l’expert, M. [X], a estimé qu’une action judiciaire n’était pas pertinente.

Suivant second rapport d’expertise unilatérale en date du 18 mars 2020, réalisé à la demande de ce même assureur mais par M. [W], l’existence de désordres est confirmée. L’expert a laissé le soin à son mandant d’apprécier la suite à donner à cette affaire.

Désigné par ordonnance de référé du 20 novembre 2020, M. [S], expert judiciaire, a déposé son rapport le 28 juillet 2021 dans lequel il a analysé les désordres dénoncés par Mme [P], à savoir, l’absence de taille des haies, un dysfonctionnement du portail électrique et de la VMC, l’encombrement des chéneaux par des feuilles mortes, des infiltrations dans la cave, la pergola et le conduit de cheminée, un défaut d’éclairage de ladite pergola ainsi qu’une fuite sur le réseau de chauffage.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends et aucune d’entre elles n’indique avoir proposé aux autres d’y recourir.

Par actes de commissaires de justice du 08 mars 2022, Mme [P] a assigné les consorts [D] et la société par actions simplifiée (SAS) Crédit agricole Bretagne habitat transaction, exerçant sous l’enseigne [Adresse 15], devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ainsi qu’au visa de l’article 1240 du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation « solidaire » à lui payer une indemnité d’un montant de 32 320,21 €, sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2 notifiées le 24 mai 2023 par le RPVA, Mme [P] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1112-1 et 1240 du même code,

Débouter Mesdames [R] [L] [I], [O] [C] [H] [D] et [K] [E] [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

les Condamner solidairement avec le Crédit agricole Bretagne habitat transaction ([Adresse 15]) à l’indemniser à hauteur de 32.320,21 € ;

les Condamner solidairement au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront les honoraires de l‘expert judiciaire ainsi que les frais d’expertise amiable.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 octobre 2022 par le RPVA, les consorts [D] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants, 1112-1 et 32-1 du code civil,

Débouter Mme [P] de toutes ses demandes ;

la Condamner à leur payer la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

la Condamner à leur payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

la Condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Antarius avocats.

Par conclusions notifiées le 25 juillet 2022 par le RPVA, la SAS Crédit agricole Bretagne habitat transaction demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Juger qu’elle n’a commis aucune faute ;

Débouter Mme [P] de toutes ses demandes ;

la Condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

la Condamner aux dépens.

Par ordonnance du 22 juin 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé l’audience de plaidoirie au 27 mai suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la garantie des vices cachés et la demande d’indemnité formée par l’acquéreur

Sur le fondement de la garantie de vices cachés, Mme [P] sollicite, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la condamnation solidaire de ses vendeurs et de l’agent immobilier à l’indemniser à hauteur de 32 320,61 €.

Cette prétention doit, toutefois, être regardée comme constituant en réalité une demande de réduction du prix de vente de la maison litigieuse, déterminée sur la base du coût des travaux réparatoires des vices allégués et de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral (10000 €).

A lire sa discussion, cette prétention n’est, en réalité, dirigée qu’à l’encontre de ses vendeurs.

L’expert judiciaire n’a pas procédé à une description de la maison mais a de suite examiné les désordres allégués par Mme [P] (sa pièce n°16, toutefois incomplète, les pages 24 et 25 du rapport n’ayant pas été produites).

Sur la clause de non garantie

Mme [P] soutient, en premier lieu, au titre de la « recevabilité » de son action, que les consorts [D] ayant la qualité de vendeur-constructeur, la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ne saurait lui être utilement opposée. Elle affirme, sans autre forme de précision, que cette qualité découle de l’ensemble des rapports d’expertise, lesquels indiquent « que la maison objet de la vente (a) été construite par les époux [D] » (page 16).

Les consorts [D] sollicitent, au contraire, le bénéfice de cette clause en soutenant qu’il n’est pas démontré qu’ils aient eux-mêmes conçu ou réalisé les travaux d’édification de leur ancienne maison.

Le vendeur professionnel ne peut se prévaloir d’une clause excluant à l’avance sa garantie pour les vices cachés (Civ. 3ème 03 janvier 1984 n° 81-14.326 Bull. n°4).

Est assimilé à un vendeur professionnel, celui qui a lui-même conçu (Civ. 3ème 09 février 2011 n° 09-71.498 Bull. n°24) ou réalisé les travaux (Civ. 3ème 11 mai 2010 n° 09-14.095). C’est la compétence technique du vendeur qui est prise en compte ; il est ainsi censé connaître les défauts cachés de la chose vendue, même s’il n’a pas agi dans le cadre de sa profession.

Le premier expert de Mme [P], dans son rapport en date du 17 juin 2019, a seulement noté à ce sujet, dans sa chronologie des faits (pièce demandeur n°21, page 3) :

« 1992 : année de construction de la maison par les époux [D] ».

Le second, dans son rapport en date du 18 mars 2020, a reproduit cette mention (pièce demandeur n°15, page 4).

Le technicien judiciaire a simplement relevé que « la maison a été construite en 1992 par les époux [D] » (page 31).

Mme [P], représentée aux opérations d’expertise judiciaire par un avocat, n’explique pas pourquoi elle n’a pas demandé à ce technicien de procéder à de plus amples investigations à ce sujet.

Il en résulte qu’il ne saurait être déduit de la seule mention précitée, rédigée en des termes identiques par les trois experts et qui n’avait manifestement pour objet que de dater la construction de la maison litigieuse, que les consorts [D] ont eux-mêmes conçu ou réalisé les travaux visant à son édification.

Ce premier moyen manque en fait. Il est rejeté.

Il appartient dès lors à Mme [P], sur qui repose la charge de la preuve (Civ. 3ème 5 juillet 2018 n° 17-18.279), pour obtenir la garantie de ses vendeurs, de démontrer, vice par vice, que ceux-ci ont été de mauvaise foi, c’est à dire qu’ils connaissaient le vice et ont gardé le silence (Civ. 3ème 24 janvier 2001 n° 99-10.511).

Sur les défauts de la chose vendue

L’article 1641 du code civil dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code prévoit toutefois que :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 de ce code dispose également que :

«  Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’article 1353 dudit code prévoit que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte de ces textes que c’est à l’acquéreur, exerçant l’action en garantie des vices cachés, qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence du ou des vices qu’il allègue, tant dans ses effets que dans ses causes, en sollicitant au besoin une mesure d’expertise (Civ. 1ère 12 juillet 2007 n° 05-10.435).

Sur la cheminée

Mme [P] soutient que la cheminée souffrait d’écoulements d’eau, connus de ses vendeurs, non apparents lors de la vente et la rendant impropre à sa destination. Elle indique avoir fait poser pour y remédier un chapeau, pour un coût de 567,50 €. Elle sollicite, au titre de ce vice, la somme de 6 165,42 € suivant devis de remise en état du 18 septembre 2021 qu’elle produit aux débats (sa pièce n°14).

Le tribunal observe que ce devis, postérieur à la date du dépôt du rapport d’expertise, est relatif à la pose d’un poêle à bois, au lieu et place de la cheminée existante et qu’il n’est mentionné à aucun endroit le vice allégué.

Les consorts [D] en contestent l’existence.

L’expert judiciaire (page 23) s’est contenté de reprendre les dires de la demanderesse, à cet égard et a considéré qu’il convenait effectivement de procéder à la pose d’un chapeau.

Le premier expert de Mme [P], dans son rapport en date du 17 juin 2019, a noté au sujet de ce défaut (pièce demandeur n°21, page 6) : « non décelable lors des visites ».

Le second, dans son rapport en date du 18 mars 2020, n’a pas personnellement constaté d’écoulement puisqu’il indique ne pas avoir pu examiner le conduit. Il a relevé une oxydation du foyer, liée à l’usage de la cheminée et « amplifiée par les infiltrations » que lui a visiblement, en considération de ce qui précède, rapportées sa mandante, oxydation qui toutefois « était visible lors de la vente » (pièce demandeur n°15, page 7).

Il en résulte que Mme [P] ne rapporte pas la preuve de l’existence de ce défaut. Sa demande formée à son sujet, laquelle n’aurait pu d’évidence être satisfaite à hauteur du coût de la pose d’un poêle à bois, est en conséquence rejetée.

Sur l’installation de chauffage

Mme [P] se plaint ensuite d’une fuite affectant le réseau de chauffage, dont la vétusté n’était pas décelable lors de la vente. Elle affirme que Mme [I] veuve [D] avait été alertée dès le 27 février 2018 et que le chauffagiste lui avait adressé un devis le 8 mars suivant. Elle soutient qu’un second chauffagiste, la société Pocinho, intervenue les 24 et 25 avril suivants, a alerté elle aussi Mme [D] sur la vétusté de l’installation et sur la nécessité de la remplacer entièrement. Mme [P] réclame la somme de 6 614,74 €, suivant devis de ce second chauffagiste.

Les consorts [D] contestent avoir eu connaissance, lors de la vente, de ce défaut et affirment que la facture de la société Pocinho, en date du 17 mai 2018, ne leur a été adressée que postérieurement à sa réitération par acte authentique. Ils ajoutent que cette facture ne donnait de surcroît aucune indication sur l’état du réseau.

Les parties, à l’appui de leurs affirmations respectives, ne se réfèrent à aucune des pièces versées aux débats.

L’expert judiciaire, dans la page manquante (n°25) de son rapport que le tribunal s’est procuré, en cours de délibéré, auprès du juge chargé du contrôle, indique clairement que « les factures des entreprises [V] chauffage et Pocinho intervenues avant la vente pour le compte des consorts [D] sur l’installation de chauffage ne font pas mention d’une vétusté de l’installation qui nécessiterait une reprise complète de l’installation hydraulique de chauffage ».

La facture de l’entreprise [V], datée du 27 février 2018, annexée à l’acte authentique de vente (pièce demandeur n°1), d’un montant de 136,69 €, n’atteste que de la réalisation ce même jour de l’entretien de la chaudière et de la détérioration de la « membrane vase déporté (présence d’eau au niveau de la valve ».

Le devis qu’a ensuite adressé ce chauffagiste au vendeur, daté du 8 mars suivant, propose le remplacement du vase d’expansion ainsi que de deux autres pièces, pour un montant de 259,62 €, main d’œuvre comprise (pièce demandeur n°18).

Aucune de ces deux pièces n’évoque donc une vétusté de l’installation de chauffage, nécessitant sa reprise complète.

Suite à un dire de l’avocat de l’acquéreur adressé à ce sujet, l’expert répond en ces termes (page 30) :

« Il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance de la vétusté du réseau de chauffage comme vous l’affirmez.

L’entreprise Pocinho a confirmé, en votre présence, lors de la réunion sur les lieux, que l’intervention réalisée avant la vente (réparation d’une fuite) avait permis de remettre le réseau en pression ».

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que Mme [P] échoue à démontrer la connaissance, par ses vendeurs, de la vétusté de l’installation de chauffage nécessitant son remplacement.

Sa demande, formée au titre de ce défaut, est rejetée.

Sur les infiltrations dans la cave

Mme [P] affirme que son second expert a estimé anormale la présence d’eau dans la cave, imputable selon ce dernier à un défaut d’étanchéité des regards des eaux pluviales. Elle réclame la somme de 1 564,20 € au titre de la reprise de ce vice, lequel porte atteinte à l’usage de son bien et était connu des vendeurs.

L’expert judiciaire a relevé qu’il ne s’agissait pas d’une cave, mais d’une ancienne fosse à vidange pour véhicule, creusée dans le sol du vide sanitaire et accessible depuis le garage au moyen d’une trémie créée dans le plancher (page 27). L’accès à cette fosse se fait au moyen d’une échelle, ladite fosse permettant la visite de l’ensemble du vide sanitaire.

Le technicien note que le jour de sa visite, il n’a pas constaté d’humidité en fond de fosse (page 28).

Il ajoute qu’une « infiltration d’eau dans un vide sanitaire ne constitue pas un désordre » et que « c’est la vocation même d’un vide sanitaire ».

Il en résulte que Mme [P] ne démontre pas que cette infiltration dans le vide sanitaire de sa maison fait obstacle à son utilisation normale, lequel n’est pas en effet à usage d’habitation mais permet au chauffagiste, « avec difficulté » selon son expert en raison de la configuration des lieux (sa pièce n°21, page 9), d’accéder au réseau de chauffage.

Sa demande formée au titre ce défaut sera, en conséquence, rejetée.

Sur la ventilation mécanique centralisée

Mme [P] sollicite la somme de 579,50 € (pages 20 et 24) au titre de la réparation de la VMC, tout en indiquant que celle-ci lui a coûté la somme de 503 € (page 19) et sans s’expliquer sur cette discordance. Elle affirme qu’il était « impossible » (page 20) de déceler son dysfonctionnement lors de la visite de la maison, mais sans toutefois dire pourquoi.

Le technicien judiciaire a indiqué, au contraire, que ce défaut d’entretien était « visible lors des visites qui ont précédé la vente » (page 19).

Les consorts [D] ne sauraient, dès lors, être tenus d’un vice apparent et dont l’acheteur aurait pu se convaincre lui-même.

La demande formée au titre de ce défaut est rejetée.

Il en ira de même, et pour le même motif, de celles formée au titre d’une taille des haies insuffisante (510 €), de la présence de feuilles mortes dans les chéneaux (80 €), du dysfonctionnement du portail électrique (270,30 €) et de l’éclairage de la pergola (100 €).

Si Mme [P] se plaint, enfin, d’infiltrations dans cette pergola, sa prétention énoncée dans le dispositif de ses conclusions et sur laquelle le tribunal doit statuer, en application de l’article 768 du code de procédure civile, formée à hauteur de 32 320,21 €, montant détaillé en pages 23 et 24 de sa discussion, ne comporte pas de demande au titre de ce défaut, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer à son sujet.

En l’absence de vice répondant aux conditions posées par les articles 1641 et suivants du code civil, précités, elle est corrélativement mal fondée en sa demande de dommages et intérêts formée contre ses vendeurs dont elle sera, en conséquence, déboutée.

Mme [P], à l’appui de sa prétention, invoque ensuite les dispositions des articles 1112-1 et 1240 du code civil en affirmant que les vendeurs et l’agent immobilier lui ont cachés les défauts constatés par l’expert judiciaire, ce qui ne lui a pas permis de prendre attache avec des professionnels du bâtiment afin de déterminer le coût des travaux réparatoires.

Toutefois, elle n’articule aucun moyen, en caractérisant défaut par défaut, leur matérialité, leur connaissance par le vendeur et l’agent immobilier et leur caractère déterminant, s’agissant des vendeurs, pour son consentement, auquel le tribunal serait tenu de répondre.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol (Civ. 07 mai 1924 S. 1925 et Civ. 2ème 06 novembre 1974 Bull. n°283).

Viole ce texte, le juge qui condamne un plaideur à des dommages et intérêts, pour procédure abusive, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice (Civ. 3ème 30 novembre 2022 n°21-19.309).

Les consorts [D] sollicitent la condamnation de Mme [P] à leur payer la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive et injustifiée, demande à laquelle cette dernière s’oppose. Ils affirment, au soutien de cette prétention, que l’intéressée a fait preuve à leur égard d’une « légèreté blâmable » (page 20).

Toutefois, ils n’allèguent ni malice, ni mauvaise foi de leur acquéreur et ne lui imputent pas d’erreur grossière équivalente au dol.

Ils sont dès lors mal fondée en leur demande, laquelle sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Partie succombante, Mme [P] sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire et celui de l’instance en référé.

Maître [J] n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes de frais non compris dans les dépens, lesquelles seront rejetées.

DISPOSITIF

Le tribunal :

DEBOUTE Mme [B] [P] de ses demandes ;

la CONDAMNE aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et celui de l’instance en référé ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente