TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 6]

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQNB

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

C/

[W] [K]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEUR :

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2023, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [W] [K] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 14] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant un loyer total et révisable de 305,47 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 26 mars 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [K] un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.356,07 €, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 décembre 2024, la SA [Adresse 10] a fait assigner le locataire devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 23 juin 2024 ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – dire que le dépôt de garantie d’un montant de 296,97 € restera acquis et viendra en déduction des sommes dues ;

4 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.646,81 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, à parfaire ou diminuer le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

— la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 13 février 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Monsieur [W] [K] ont pu être évoqués contradictoirement lors de l’audience.

A l’audience du 5 mars 2025, où l’affaire a été retenue, la SA HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.939,23 €, arrêtée au 28 février 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire n’ayant rien réglé depuis plus d’un an, seules les APL étant perçues, et n’ayant proposé aucune solution d’apurement de la dette.

Monsieur [W] [K], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré avoir un emploi et percevoir des revenus à hauteur de 1.600 € par mois. Il a indiqué qu’il allait régler la somme de 500 € par mois à compter du mois de mars.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par note en délibéré en date du 7 mai 2025, la SA [Adresse 10] a transmis un décompte actualisé à la date du 30 avril 2025 faisant apparaître une dette d’un montant de 4.452,89 €. Il ressort de la lecture de ce décompte qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire depuis l’audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 26 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA [Adresse 10], bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 26 mars 2024 et l’assignation délivrée le 26 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur s’est présenté à l’audience et a actualisé sa situation financière et familiale. Cependant, il ressort des débats et de la note en délibéré que ce dernier n’a pas repris le paiement de son loyer courant malgré ses engagement à l’audience et le fait qu’il bénéficie toujours des APL. Dès lors, il ne peut lui être accordé de délais de paiement, en l’absence de toute reprise de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 24 juin 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 371,33 €. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [W] [K] sera condamné à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 3.939,23 € arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Le demandeur ne justifie pas à ce jour d’un préjudice lui permettant de conserver le dépôt de garantie, étant précisé que le compte entre les parties n’est effectué que postérieurement à la libération des lieux. Le locataire n’ayant pas quitté le logement à ce jour, cette demande spécifique ne peut donc qu’être rejetée.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 23 avril 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 octobre 2023 au 24 juin 2024 et DIT que Monsieur [W] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, sis « Résidence [8] », [Adresse 5] à [Localité 13], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à la SA HLM LA NANTAISE D’HABITATION, la somme de 3.939,23 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 février 2025 (échéance de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 371,33 €, à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 3], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 10] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON