TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 6]

N° RG 25/00281 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQ45

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[N] [E], [T] [K] [B]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Mme [Z] [W], munie d’un pouvoir

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [T] [K] [B]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2020, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer total et révisable de 789,67 €, provision sur charges incluse.

Par actes de commissaire de justice du 1er août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.236,62 €, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 8]-Atlantique le 26 juillet 2024 par le bailleur.

Un plan d’apurement a été établi le 3 septembre 2024 d’un commun accord entre les parties. Cet accord a été dénoncé par le bailleur par courrier recommandé du 8 novembre 2024.

Par actes du 31 décembre 2024, l’OPH SILENE, a fait assigner Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er octobre 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

la somme de 3.437,02 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 588,77 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 21 février 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [T] [K] [B] et de Monsieur [N] [E] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 5 mars 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représentée par Madame [Z] [W], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 537,46 €, arrêtée au 28 février 2025. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais, les locataires ayant repris le règlement du loyer courant et commencé à apurer la dette locative. Il a précisé qu’une mutation économique d’un T6 vers un T4 avait été effectuée le 27 janvier 2025.

Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E], comparants en personne, n’ont pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative et ont sollicité l’octroi de délai de paiement. Ils ont indiqué vivre dans le logement avec leurs deux enfants et ont déclaré percevoir chacun 1.700 € de revenus mensuels. Ils ont précisé avoir repris le règlement de leur loyer et être en capacité de rembourser la dette dans les deux mois à venir.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 2 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CCAPEX le 26 juillet 2024 et les assignations délivrées le 31 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires se sont présentés à l’audience et ont repris le règlement de leur loyer courant depuis le mois de novembre 2024. Ils ont bénéficié d’une mutation économique au mois de février 2025 et ont versé des sommes permettant de rembourser une grande partie de la dette locative. Dès lors, il convient de leur accorder des délais, tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 460,96 €, augmenté des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La dette n’étant pas contestée et le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 537,46 €, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er août 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 26 septembre 2020 entre l’OPH SILENE, Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Adresse 9] [Localité 1], et ce à compter du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] à payer à l’OPH SILENE la somme de 537,46 €, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISE Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] à se libérer de leur dette par mensualités de 175 € et ce sur une durée de 3 mois, en sus des loyers et charges courants, la 3ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation solidairement due par Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 460,96 € augmenté des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [K] [B] et Monsieur [N] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON