REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 22/02976 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LO2V

En date du : 18 septembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 juin 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

SA CREDIT LYONNAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Nicole POIRIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Société SURAVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS – 126

M^e Olivier PEISSE – 1010

M^e Nicole POIRIER

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 10 juillet 2001, modifié par avenant du 30 juillet 2002, la société [Localité 8] LIBERTE, aux droits de laquelle se trouve la SA SURAVENIR, a donné à bail pour une durée de 12 ans à la SA CREDIT LYONNAIS, un local commercial situé au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment situé à l’angle du [Adresse 4] et de la [Adresse 6], à [Localité 8]. Le loyer a été fixé pour la première année à 226 230,53€ et se trouvait à 294 730,80€ au 1er avril 2021. Le bail est venu à expiration le 31 mai 2016 et s’est poursuivi depuis par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice en date des 24 et 25 mars 2021, la SA CREDIT LYONNAIS a sollicité le renouvellement de son bail.

Par mémoire préalable en date du 21 décembre 2021 notifié en recommandé avec accusé de réception réceptionné le 24 décembre 2021, la SA CREDIT LYONNAIS a renouvelé sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au montant annuel de 187 000€ HT HC à compter du 1er avril 2021.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA CREDIT LYONNAIS a assigné la SA SURAVENIR devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulon, au visa de l’article L. 145-33 du Code de commerce, aux fins de fixation judiciaire du loyer de renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 187 000€ et, à défaut, de désignation d’un expert.

Dans son dernier mémoire notifié au bailleur par recommandé avec accusé de réception, et par RPVA le 12 juin 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

DEBOUTER la société Suravenir de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;

FIXER le loyer de renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 173.800 euros par an HT et HC correspondant à la valeur locative à cette date ;

JUGER que les intérêts de retard au taux légal ont couru sur les trop perçus de loyer calculés terme par terme à compter rétroactivement du 1er avril 2021 par application de l’article 1231-6 du Code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de la règle de l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

JUGER qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut, si le Juge des Loyers Commerciaux s’estimait insuffisamment informé, en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce :

DESIGNER, par application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, un expert avec pour mission de convoquer les parties ;

se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

visiter les locaux litigieux et les décrire ;

entendre les parties en leurs dires et explications ;

procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2021 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;

rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme de 173.800 euros par an HT et HC et, à défaut, au montant du loyer en cours ;

JUGER que le loyer renouvelé ne pourra excéder les sommes suivantes : ▪ 294.730,80 euros du 1er avril 2021 au 12 février 2023 ; ▪ 330.000 euros du 13 février 2023 au 16 décembre 2024.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société Suravenir à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à supporter les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des éventuelles opérations d’expertise.

Dans son dernier mémoire notifié au preneur par recommandé avec accusé de réception, et par RPVA le 12 mai 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA SURAVENIR demande au juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la société CREDIT LYONNAIS de ses demandes, fins et prétentions,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 378.000 € correspondant à la valeur locative, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, sauf mise en harmonie du bail en renouvellement avec les dispositions légales applicables au 1er octobre 2020 résultant notamment des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

DONNER ACTE à la société SURAVENIR de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire par la société CREDIT LYONNAIS laquelle devra alors être ordonnée aux frais avancés de la société CREDIT LYONNAIS demanderesse, le loyer provisionnel devant alors être fixé pendant le cours de la procédure au montant du dernier loyer en cours,

CONDAMNER la société CREDIT LYONNAIS à payer à la SURAVENIR une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les éventuels honoraires et frais d’expertise.

Lors de l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2023

Aux termes des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les dispositions relatives au plafonnement prévues aux aliéna 1 et 2 de l’article L. 145-34 ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail du 10 juillet 2001 consenti pour une durée de 12 ans s’étant prolongé par tacite reconduction depuis le 31 mai 2016, la durée du bail excédait 12 années lorsque, par acte de commissaire de justice en date des 24 et 25 mars 2021, la SA CREDIT LYONNAIS a notifié à la SA SURAVENIR une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant fixation du loyer à la somme annuelle de 187 000€ HT HC.

Le plafonnement sera donc écarté et le loyer du bail renouvelé sera fixé à sa valeur locative.

La SA CREDIT LYONNAIS, preneur, demande la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 187 000€ HC à compter du 1er avril 2021.

Elle produit au soutien de cette demande un rapport d’expertise amiable de Mme [V] [E] qui propose la valeur locative suivante :

400€/m2 pondéré x 366 m2 pondérés = 146 400€ pour le rez-de-chaussée160€/m2 pondéré x 738 m2 pondérés = 118 080€ pour le 1er étagesoit une valeur locative totale de 264 480€/an, de laquelle elle déduit la taxe foncière (40 872€) et la prime d’assurance (823,13€) ainsi que 7% d’abattement de charges exorbitantes (gérance de l’immeuble, mise aux normes, ravalement) et 15% pour les travaux des locaux livrés bruts de béton et fluides et sans vitrine, soit une valeur locative finale de 173 772€.

La SA SURAVENIR, bailleur, demande la fixation du loyer renouvelé à la somme de 378 000€ HT HC par an au 1er avril 2021.

Le bailleur produit un rapport d’expertise amiable rédigé par IMMO CONSULTING qui propose la valeur locative suivante :

585€/m2 pondéré x 376 m2 pondérés = 219 960€198€/m2 pondéré x 798 m2 pondérés = 158 004€soit une valeur locative totale de 377 964€, de laquelle il refuse l’application de tout abattement.

S’agissant des caractéristiques du local

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce :

«  Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire."

Les parties s’accordent pour reconnaître une superficie de 738 m2 de bureaux au 1er étage, valorisés à 1, soit 738 m2 de surface pondérée.

Au rez-de-chaussée, les deux rapports d’expertise amiable retiennent une superficie de 464 m2 de boutique (réception du public). Des divergences apparaissent s’agissant de la pondération. Il y a lieu de retenir une pondération de 1 pour la zone d’accueil du public proprement dite et une pondération de 0,3 pour les sanitaires, le local coffre et l’espace technique. La surface pondérée du rez-de-chaussée est donc de 432 m2.

S’agissant de la destination des lieux

La destination est exclusivement celle de banque et activités annexes.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité

Les locaux bénéficient d’une excellente localisation, en centre-ville de [Localité 8], à l’angle [Adresse 7] [Adresse 3], à côté du Cinéma Pathé, dans des locaux neufs.

S’agissant des obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce :

«  Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé."

Le contrat de bail prévoit une clause d’accession des travaux d’aménagement ou d’embellissement en fin de bail, au profit du bailleur, la mise à la charge du preneur de la taxe foncière ainsi que la souscription d’une assurance à la charge du preneur pour couvrir les pertes d’exploitation en cas de privation de jouissance des lieux loués. Sont également à la charge du preneur les frais d’entretien, de maintenance totale, de ravalement, de réparations, des équipements et des parties communes, ainsi que les honoraires d’administration et de gérance de l’immeuble.

Enfin, il y a lieu de tenir compte du fait que les locaux ont été livrés bruts et ont été aménagés par le preneur pour plus d’un million d’euros de travaux.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage

Le rapport d’expertise amiable de Mme [E] présente des valeurs locatives peu comparables car les dates des baux sont particulièrement anciennes (2014, 2010, 2008) à l’exception d’une référence de 2020, concernent des locaux dont la localisation diffère ou pour certains qui sont de petits locaux peu comparables.

Le rapport d’expertise amiable d’IMMO CONSULTING présente des références comparables tant s’agissant des boutiques (pharmacie voisine de l’immeuble à 701€/m2 pondéré, [Adresse 5] à 392€/m2 pondéré, Opticien Atoll à 507€/m2 pondéré), que des bureaux (des locaux loués par le CREDIT LYONNAIS au 4e étage du même immeuble pour 193€/m2 pondéré en 2016 indexé à 218€/m2 pondéré en 2024).

Calcul de la valeur locative

Compte tenu de ces différents éléments, nous retiendrons :

une valeur locative unitaire de 500€/m2 pondéré pour la partie boutique, une valeur locative unitaire de 200€/m2 pondéré pour la partie bureaux, un abattement de 15% pour la livraison des bureaux nus (la franchise de loyers ne couvrant pas le coût des travaux réalisés),un abattement de 2% pour la taxe foncière,un abattement de 3% pour l’ensemble des autres charges exorbitantes du preneur

La valeur locative des locaux s’élève donc au 1er avril 2021 à : [(500€ x 432 m2 p) + (200€ x 738 m2 p)] x 80% = 290 880€

2. Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts et anatocisme

Le loyer se trouvait indexé à 294 730,80€ au 1er avril 2021.

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur, et à compter du premier mémoire en défense du bailleur lorsque c’est le preneur qui est à l’origine de la saisine du juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, la SA CREDIT LYONNAIS, preneur, a assigné la SA SURAVENIR, bailleur, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du loyer, et le premier mémoire en défense du bailleur a été notifié par recommandé avec accusé de réception le 17 novembre 2022. Les intérêts sont donc dus à compter du 17 novembre 2022 sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, et la SA SURAVENIR sera condamnée à les payer.

Les intérêts seront capitalisés chaque année à compter du 17 novembre 2023.

3. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacun des parties.

4. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes de frais irrépétibles.

5. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant la SA SURAVENIR avec la SA CREDIT LYONNAIS, à la somme annuelle de 290 880€ HT HC à compter du 1er avril 2021 ;

CONDAMNE la SA SURAVENIR à payer à la SA CREDIT LYONNAIS les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du 17 novembre 2022 ;

CONDAMNE la SA SURAVENIR à la capitalisation des intérêts à compter du 17 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SA CREDIT LYONNAIS et la SA SURAVENIR de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE