TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11726

N° Portalis DBZS-W-B7H-X4DT

N° de Minute : L 24/00533

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2024

[Y] [T]

S.A. PACIFICA

C/

[B] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

S.A. PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés M^e Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 11726/23 – Page – MAEXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2019, avec prise d’effet au même jour, Monsieur [Y] [T] a donné à bail à Monsieur [B] [L] un local à usage d’habitation (studio) situé au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 370 euros auquel s’ajoute une provision sur charges mensuelle de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 370 euros.

Le même jour, les parties ont dressé un état des lieux d’entrée amiable.

Le 18 octobre 2022, Me [Y] [R], commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux de sortie.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 6 et 23 janvier 2023, Monsieur [Y] [T] et son assureur, la S.A. PACIFICA, ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la S.A.S CG2M, mis en demeure Monsieur [B] [L] de leur régler respectivement les sommes de 7.312,09 euros et de 2.389,20 euros dans un délai de huit jours.

Par acte d’huissier délivré le 21 décembre 2023, Monsieur [Y] [T] et la S.A. PACIFICA ont fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 17 juin 2024 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

7.312,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023, à Monsieur [Y] [T] ;2.389,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023, à la S.A. PACIFICA,1.000 euros à chacun d’entre eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, Monsieur [Y] [T] et la S.A. PACIFICA, représentés par leur avocat, s’en sont rapportés à leurs demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation du bailleur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non – comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement, susceptible d’appel, est réputé contradictoire.

Sur les dégradations locatives :

L’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur fonde sa demande sur un devis du 3 janvier 2023 d’un montant de 360 euros pour un « grand nettoyage » ainsi qu’un devis du 10 novembre 2022 d’un montant de 10.394,95 euros se décomposant comme suit :

693,66 euros pour des travaux de peinture des plafonds,2.054,91 euros pour des travaux de peinture des murs,85,8 euros pour le nettoyage de trois fenêtres,420,20 euros pour la reprise des boiseries,342,2 euros pour le remplacement de la pipe d’évacuation des toilettes,846,95 euros pour la fourniture et la pose d’une douche pivotante et d’un mitigeur mécanique,1.038,18 euros pour la fourniture et la pose d’un meuble de salle de bain avec robinet, tiroirs et miroir,327,25 euros pour l’enlèvement de la cuisine,3.568,84 euros pour la fourniture de meubles de cuisine (meuble évier, meuble four, meuble casserolier, deux étagères, plan de travail, four, plaques vitrocéramiques, évier inox et mitigeur),960,96 euros pour la pose de la cuisine,55 euros pour le déplacement.

Ce devis constitue une remise à neuf du logement.

Aux termes de l’état d’entrée des lieux, les parties ont convenu du bon état général du logement et des éléments d’équipements et une reprise de la peinture récente. Néanmoins, elles ont mentionné les désordres suivants :

S’agissant de l’entrée, séjour,Un éclat sur le sol de 5cm,Une trace en bas de la fenêtre de 20cm,Un coup à côté du radiateur de 2cm,S’agissant de la cuisine,Une plaque de cuisson ne fonctionne pas,Un coup sur la porte d’accès,S’agissant de la salle de bain,Le gonflement du meuble du bas et de la colonne, décrits comme étant en état d’usage.

De manière générale, dans son procès – verbal d’état des lieux de sortie, Me [Y] [R] déclare que « des frais importants sont à mettre en œuvre pour rendre de nouveau habitable ce logement ».

Il observe également que le locataire n’a pas vidé le logement de ses meubles et effets personnels.

Aux termes de l’état des lieux de sortie, Me [Y] [R] a constaté les dégradations suivantes sur les pièces et éléments dont il est demandé réparation :

S’agissant de l’entrée,Des traces noirâtres autour de la poignée de la porte, à proximité de la plaque de propreté et au niveau des charnières,S’agissant de la pièce principale,Un sol et des plinthes carrelés sales,Des murs dégradés ; une importante auréole noirâtre en partie basse du mur droit ; des trous chevillés non rebouchés sur le mur de droite et sur le mur du couloir de distribution,Un plafond en état d’usage,Des équipements électriques et convecteur sales,Des menuiseries sales et des films sur les vitrages à nettoyer et une persienne électrique qui ne fonctionne pas,S’agissant de la cuisine,Un sol et des plinthes carrelés sales,Des murs en mauvais état avec d’importantes traces de frottements et par endroit des enfoncements du placoplâtre (mur mitoyen de la salle de bain), outre la présence d’importantes coulées de couleur ocre et des éclats sur l’enduit à droite dans la cuisine,Un plafond en état d’usage,L’ouvrant droit de la menuiserie est percé et la persienne est très sale,Un convecteur sale,Des éléments de cuisine en mauvais état avec des façades de meubles sales, des poignées par endroit arrachées ou à refixer, un plan de travail sale, une crédence noircie et des joints usés, des traces d’usure sur la partie supérieure des façades et de la saleté,Des boutons à refixer sur la plaque de cuisson et des « réserves » sur son fonctionnement,Une hotte sale,S’agissant de la salle de bain,Des traces noirâtres autour de la poignée de la porte, de la saleté sur la palque de propreté,Un sol et des plinthes carrelés très sales,D’importantes traces d’humidité sur les murs (derrière le WC et à gauche) et des traces de frottements,Un plafond en état d’usage,Une bouche VMC poussiéreuse et jaunie,Un PVC de la menuiserie à nettoyer,Un siège et une cuvette WC très sales et un abattant manquant,Une fuite d’eau et de l’eau stagnante derrière le WC avec un trou au niveau du conduit d’évacuation,Un espace lavabo entartré, un meuble sale, des joints de crédence usé, un miroir avec un sport hors service, un meuble cassé pour un ensemble qualifié « d’irrécupérable »,Des joints de cabine de douche en très mauvaise état, un receveur très sale, une robinetterie et une pomme de douche en mauvaise état.

L’huissier de justice indique ne pas avoir testé le fonctionnement des convecteurs, de la plaque de cuisson, de la hotte, de l’évier de la cuisine et la douche.

Il constate également que les fenêtres s’ouvrent et se ferment mais également que le lavabo et le robinet de la salle de bain fonctionnent.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le locataire a manqué à son obligation d’entretien et a restitué les lieux sales.

Ce manquement a causé un préjudice au bailleur qu’il convient d’évaluer aux montants des prestations de nettoyage, soit 360 euros pour un « grand nettoyage » et 85,8 euros pour celui des trois fenêtres.

Le locataire a également commis des dégradations dont il est tenu de répondre.

S’agissant des murs, si l’état des lieux d’entrée mentionne déjà des tâches et traces à l’entrée, les murs sont, pour l’ensemble du studio, dégradés à la sortie. La demande en réparation de la somme de 2.054,91 euros est donc justifiée.

S’agissant des plafonds, l’état des lieux de sortie évoque un état d’usage, sans précision de dégradations particulières. Le locataire n’est pas tenu des détériorations causées par la vétusté. La demande en réparation de la somme de 693,66 euros sera donc rejetée.

S’agissant des boiseries, l’ouvrant droit de la fenêtre de la salle de bain est percé. Cette dégradation ne justifie pas le ponçage et la pose de deux couches de laque satin blanc sur les trois faces des portes et les trois encadrements des fenêtres. La demande en réparation de la somme de 420,20 euros sera donc rejetée.

De manière surabondante, il sera relevé que le bailleur ne demande pas la réparation de la persienne cassée.

S’agissant des toilettes, la demande en réparation de la somme de 342,2 euros au titre du trou dans le conduit d’évacuation est justifiée.

S’agissant de la douche, l’huissier de justice n’a pas constaté de dégradations sur la porte de douche. En effet, il se borne à observer « une cabine de douche avec porte vitrée ». La demande en réparation de la somme de 589,50 euros HT sera donc rejetée. En revanche, le mauvais état de la robinetterie et pomme de douche justifie d’allouer la somme de 198,7 euros (180,45 euros HT + 10% TVA).

S’agissant des meubles de la salle de bain, si l’ensemble est qualifié « d’irrécupérable », les meubles du bas et la colonne étaient déjà en état d’usure à l’entrée dans les lieux et présentaient des gonflements. Les dégradations locatives donneront lieu à réparation à hauteur de la moitié de la somme réclamée, soit 519,09 euros.

S’agissant de la cuisine, le bailleur ne démontre pas de dégradations de la plaque de cuisson, de la robinetterie de l’évier et de la hotte. En effet, l’huissier de justice ne s’est pas assuré de leur fonctionnement. En conséquence, leur remplacement ne peut pas être mis à la charge du locataire. D’ailleurs, il sera noté qu’une des plaques de cuissons dysfonctionnait à l’entrée dans les lieux. En revanche, le locataire a dégradé les meubles composant l’espace cuisine. Le remplacement des meubles est donc justifié et sera évalué, à défaut de précision dans le devis, à hauteur de 30% de la somme réclamée, soit 1.473,60 euros.

Monsieur [B] [L] est donc redevable de la somme totale de 5.034,3 euros au titre des dégradations locatives.

Les demandeurs produisent une quittance subrogative entre le bailleur et la S.A. PACIFICA pour la somme de 2.389,20 euros aux termes de laquelle l’assureur est subrogé dans les droits du créancier à concurrence de l’indemnité perçue.

Dans sa pièce n°5-3, ils versent aux débats une ventilation des sommes perçues par le bailleur au titre de son assurance de garantie locative, soit 1.096 euros au titre des murs, 420,20 euros au titre des huisseries, 500 euros au titre des meubles de la cuisine, 343,20 euros au titre des WC et 300 euros au titre des meubles de la salle de bain.

Il en résulte que Monsieur [B] [L] sera condamné à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 2.796,1 euros ((360 + 85,80) + (2.054,91 – 1.096) + (198,7) + (519,09 – 300) + (1.473,6 – 500) et à la S.A. PACIFICA, subrogé dans les droits du bailleur pour les sommes qu’elle lui a indemnisées, la somme de 2.239,2 euros.

Ces indemnités seront assorties des intérêts à taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [L], condamné aux dépens, sera également condamnée à payer à Monsieur [Y] [T] et à la S.A. PACIFICA la somme de 500 euros chacun.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 2.796,1 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à la S.A. PACIFICA, subrogée dans les droits du bailleur à concurrence des indemnités qu’elle lui a versées, la somme de 2.239,2 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à verser à la S.A. PACIFICA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 30 septembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY