TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00911 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSUT

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[G] [H]

Copies certifiées conformes

M^e GOURVENNEC

Mme [H]

Copie exécutoire

M^e GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [G] [H]

née le 09 Août 1986 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2015, la SA [Adresse 8], anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [G] [H] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 11] [Localité 13] [Adresse 1]), moyennant un loyer total et révisable de 549,05€, provision sur charges incluse.

Une première procédure pour impayés de loyer a eu lieu au cours de l’année 2020.

Une nouvelle situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 12]-Atlantique le 23 août 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer les loyers à hauteur de 1.422,71€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 27 mars 2025, la SA [Adresse 8] a fait citer Madame [G] [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 mars 2025,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations au visa de l’article 1728 du code civil ;

3 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.860,63€ à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.422,71€ à compter du 14 janvier 2025, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 15 mars 2025 ;

* la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [G] [H], à défaut de contact avec la locataire.

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.675,45€ arrêtée au 31 mai 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, le dernier règlement datant du mois de mars 2025.

Madame [G] [H], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a déclaré être en recherche d’emploi et percevoir les allocations chômage. Elle a expliqué avoir rencontre des difficultés suite à de graves problèmes de santé. Elle a indiqué avoir besoin du logement et ce d’autant que son fils vit avec elle. Elle a précisé avoir des problèmes de chaudière depuis plus de trois ans sans intervention du bailleur, ce qui a engendré de grosses factures d’énergie.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été notifiée au préfet de [Localité 12]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 12]-Atlantique le 23 août 2024 et l’assignation délivrée le 27 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [G] [H] a actualisé sa situation sociale et financière. Il ressort des éléments versés au dossier que les règlements du loyer sont irréguliers et que la dette locative ne cesse de croître. Dès lors, en l’absence de tout paiement depuis le mois de mars 2025, il n’est pas possible d’accorder des délais à la locataire, les conditions posées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 15 mars 2025.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [H] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 614,29€ (534,49€ pour le logement, 59,56€ pour le garage et 20,24€ pour le jardin), augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [G] [H] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.423,94€, selon décompte arrêté le 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 14 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er septembre 2015 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES et Madame [G] [H] au 15 mars 2025 et DIT que Madame [G] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés « [Adresse 10] à [Localité 14], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.423,94€, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 614,29€ (534,49€ pour le logement, 59,56€ pour le garage et 20,24€ pour le jardin), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er juin 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 2], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON