17 Mars 2026

N° RG 25/00431 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXCZ

Ord n°

,

[H], [Z]

c/

,

[M], [O]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT

Copies conformes à :

la SELARL MGA

la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 17 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [Z]

né le 24 Avril 1986 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Gaëtane THOMAS-TINOT de la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR

Monsieur, [M], [O]

né le 08 Février 1999 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sophie LABARRE de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte reçu le 15 mars 2023 par Maître, [X], [T], notaire à, [Localité 3], monsieur, [H], [Z] a fait l’acquisition auprsè de monsieur, [M], [O] d’une maison d’habitation édifiée en 1945, située au, [Adresse 3] à, [Localité 4], avec terrain attenant (ensemble d’une superficie cadastrale totale de 5 ares et 23 centiares), moyennant le prix total de 120.000 €.

Monsieur, [Z] occupant ladite maison à titre de résidence principale indique s’être aperçu à partir de février 2024 de différents désordres : problème d’ouverture et de fermeture des portes du rez-de-chaussée, dégradations du mur donnant sur l’extérieur de l’escalier (en partie basse) et défaut d’isolation de la maison (DPE indiqué à la vente surévalué).

Son assureur protection juridique a fait intervenir un expert, monsieur, [K], [Q] d’Union d’experts. Conformément aux préconisations de ce dernier, monsieur, [Z] a fait établir en avril 2025 un diagnostic thermique par monsieur, [D], [J] de la société COD-CLEAN, ainsi qu’un audit énérgétique le 7 janvier 2025 par la société SOCOTEC Diagnostic. C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, monsieur, [Z] a fait assigner en référé-expertise monsieur, [O] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

Le défendeur a constitué avocat le 13 novembre 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 18 novembre 2025 a fait l’objet de trois renvois contradictoires.

A l’audience du 10 février 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur, [Z] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions notifées par RPVA le 26 janvier 2026, aux fins de voir au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— désigner tel expert qu’il plaira commettre ayant mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— se rendre sur les lieux du litige sis, [Adresse 3] à, [Localité 4] après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— rejeter toutes demandes de monsieur, [O] ;

— réserver les dépens.

A l’appui de sa demande d’expertise judiciaire, il se réfère aux constations de l’expert amiable relevant un défaut d’isolation à deux endroits de la maison, ainsi qu’une conductivité thermique au niveau de la petitre fenêtre de salle de bains. Il souligne que le diagnostic de performance énergétique réalisé en janvier 2025 conclut à un classement en E, alors que celui qui a été établi antérieurement à la vente concluait à un classement en D. En réponse aux moyens opposés par le vendeur, il fait valoir que monsieur, [O] a été régulièrement convoqué par l’expert amiable, qui n’a pu recueillir ses observations du fait de son absence à la réunion. Il soutient apporter un commencement de preuve sérieux de la réalité des désordres allégués. Il conclut à la nécessité de l’expertise permettant à monsieur, [O] de s’expliquer sur les travaux qu’il a lui-même réalisés et le cas échéant d’appeler à la cause les intervenants de son choix, notamment l’agence immobilière ou le diagnostiqueur ayant participé à la vente, pour apprécier l’opportunité d’une action au fond et de lever toute incertitude quant à l’application éventuelle de la clause d’exclusion des vices cachés, ainsi que confirmer l’absence de prescription d’une action à ce titre, le délai biennal courant à compter de la découverte du vice dans toute son ampleur.

Monsieur, [O] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions n°2, notifiées par RPVA le 6 février 2026, aux fins de voir au visa des articles 145, 146 et 700 du code de procédure civile :

— juger que la demande d’expertise formée par monsieur, [Z] apparait manifestement dépourvue de toute utilité ;

— débouter en conséquence monsieur, [Z] de sa demande d’expertise ;

— condamner monsieur, [Z] à lui verser une indemnité de 3.600 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur, [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Il soutient que monsieur, [Z] ne justifie d’un motif légitime pour que soit ordonnée une expertise judiciaire, l’action au fond étant manifestement irrecevable à son encontre. Il souligne le caractère non contradictoire du rapport d’expertise amiable, l’expiration du délai de 2 ans depuis la vente immobilière, ainsi que l’absence d’élement de nature à démontrer l’antériorité des vices à la vente. Il argue qu’il ne peut nullement invoquer une réticence dolosive, ni sa mauvaise, en indiquant que le diagnostiqueur a été mandaté par l’agence immobilière en charge de la vente. Il soulève le caractère apparent de certains désordres, qui auraient pu être remarqués lors des visites. Il tient à rappeler qu’une mesure d’expertise judiciaire n’est pas destinée à suppléer la carence de la partie demanderesse dans l’administration de la preuve.

Subsidiairement, il sollicite l’extension des opérations d’expertise au diagnostiquer, à l’agent immobilier et au notaire.

Il a été indiqué aux parties comparantes que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

En l’espèce, monsieur, [O] ne produit certes aucun élément de nature à corroborer ses allégations d’apparition des différents désordres allégués en février 2024, d’autant plus que les difficultés d’ouverture et de fermeture de portes en raison d’un gonflement du parquet ne peuvent s’analyser comme des vices cachés à proprement parler mais comme de potentiels dommages consécutifs à un défaut d’isolation thermique.

S’agissant des vices afférents à l’isolation de la maison, il convient de relever que le vendeur a dans l’acte notarié déclaré avoir changé l’isolation de la maison en 2021 par ses propres moyens, sans recourir à une entreprise ; qu’il a été averti qu’à ce titre il est réputé en connaître les vices. Il a été constaté par monsieur, [J], technicien de COD-CLEAN en avril 2025 que le coin escalier n’est pas doublé, les murs de pierre étant recouverts d’un enduit plâtre. Néanmoins, il a également noté une détérioration visuelle de l’enduit en partie basse avec un taux d’humidité élevé, en retenant une forte probabilité de capillarité. L’expert amiable a constaté le 14 mars 2025 à cet endroit des traces de reprise de peinture le long des marches, soulignant l’ancienneté des remontées capillaires. Plusieurs zones de déperdition de chaleur ont par la suite été identifiées.

Il en résulte un commencement de preuve d’un vice antérieur à la vente, connu du vendeur, caché lors de la vente, apparu dans son ampleur le 14 mars 2025 au vu du second diagnostic de performance énergétique établi en janvier 2025. Une action fondée sur la garantie des vices cachés n’apparaît ainsi pas manifestement vouée à l’échec.

Il covient ainsi d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties pour examiner les désordres résultant des vices afférents à l’isolation de la maison.

La mission est définie dans les termes du dispositif selon les demandes de monsieur, [Z] et conformément aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile faisant interdiction au technicien de porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il convient de mettre à la charge du demandeur le paiement de la provision initiale à valoir sur la rémunération de l’expert.

Il appartiendra à monsieur, [O] d’appeler à la cause les parties qu’il estimera nécessaires.

II – Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, l’objet de la présente instance en référé justifie de laisser les dépens à la charge du demandeur.

L’équité commande que soit exclue l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur, [O] sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons pour y procéder ;

monsieur, [L], [W]

,([Adresse 4]),

expert inscrit près la Cour d’appel de, [Localité 5] ;

Disons que l’expert a pour mission :

— se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— après avoir dûment convoqué les parties, se rendre sur place,, [Adresse 3] à, [Localité 4] ;

— examiner les désordres allégués résultant de vices afférents à l’isolation de la maison ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

— en rechercher les causes ;

— recueillir les explications de monsieur, [O] sur les travaux d’isolation qu’il a lui-même réalisés ;

— déterminer les travaux de nature à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût ainsi que la durée prévisible à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— fournir tout élément de fait permettant au juge du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ou à subir notamment de jouissance ;

Fixons à la somme de 3.000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par monsieur, [H], [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans le délai d’un mois à compter de l’avis de consignation adressé par le greffe ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert doit effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ; qu’il doit tenir informé le juge chargé du contrôle des expertises du déroulement de sa mission et des difficultés rencontrées ;

Autorisons l’expert à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans un secteur de compétence différent du sien, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle des expertises et les parties, et à charge de joindre son avis au rapport d’expertise;

Disons que l’expert devra informer les parties et leurs conseils de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un pré-rapport et fixer la date ultime de dépôt de leurs observations en leur laissant un délai minimal d’un mois à compter de la transmission, en leur rappelant au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du délai imparti ; qu’il devra préciser les dilligences accomplies à ce titre dans son rapport définitif ; qu’il devra répondre aux dires des parties transmis dans le délai imparti ;

Disons que l’expert doit déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat du contrôle des mesures d’instruction ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires;

Laissons les dépens à la charge de monsieur, [H], [Z] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD