TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e SIDIER (R0047)

Me [Localité 2]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/05878

N° Portalis 352J-W-B7I-C4SXX

N° MINUTE : 5

Assignation du :

29 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C. SCI [M] CASTELNAU-MADELEINE (RCS de PARIS n°039 250 618)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0047

DÉFENDERESSE

S.A.S. FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION (RCS de [Localité 1] n°481 518 843)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/05878 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SXX

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 10 décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 2022, la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE, a donné à bail commercial à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, des locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75008), moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à la somme de 50 000 euros en principal.

Reprochant à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION de ne pas avoir produit la caution bancaire prévue par l’article 48 du bail à titre de condition résolutoire, malgré les relance en date du 27 septembre 2022 et mises en demeure reçues les 02 décembre 2022 et 13 novembre 2023, la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE lui a fait signifier, le 15 février 2024, une sommation visant la clause résolutoire et l’article L145-17 du code de commerce d’avoir, dans le délai d’un mois, à justifier « de la souscription d’une caution bancaire conforme en tous points aux caractéristiques précisées à l’article 48 » du bail commercial signé le 28 juin 2022, dont les termes étaient reproduits à l’acte.

C’est dans ce contexte que la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE a fait assigner la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION devant ce tribunal par acte du 29 avril 2024 aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial à effet du 15 mars 2024 et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail à la même date, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef, et de condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle fixée à trois fois le montant du loyer en principal jusqu’à la libération des locaux, mais aussi d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie.

En cours d’instance, reprochant à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION d’avoir cessé de régler les sommes dues à l’échéance contractuelle, la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE lui a fait signifier, le 13 juin 2024, un commandement, visant la clause résolutoire, tendant à obtenir le paiement de la somme de 22 442,76 euros correspondant à l’arriéré locatif augmenté de l’indemnité forfaitaire contractuelle et du coût de l’acte.

La société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION a indiqué acquiescer à l’acquisition des effets de la clause résolutoire visée à la sommation signifiée le 15 février 2024 et a restitué les locaux à la bailleresse le 19 juillet 2024, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été dressé en présence des commissaires de justice mandatés par chacune des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE demande au tribunal de :

JUGER bien fondée la SCI [M] Castelnau-Madeleine en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

CONSTATER l’acquisition, au profit de la SCI [M] Castelnau-Madeleine, de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 28 juin 2022, à la date du 15 mars 2024 ;

CONDAMNER la société Fairvalue Corporate Communication à payer à la SCI [M] Castelnau-Madeleine une indemnité d’occupation trimestrielle égale à trois fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre les charges, taxes, impôts et accessoires, à compter du 15 mars 2024 jusqu’au 19 juillet 2024, soit une condamnation au paiement d’une somme totale de 72 126,53 euros, et ce même en cas de requalification de l’indemnité d’occupation en clause pénale ;

ORDONNER que toutes sommes versées par la société Fairvalue Corporate Communication à la SCI [M] Castelnau-Madeleine à titre de dépôt de garantie restent acquises à cette dernière, conformément aux stipulations des articles 9 et 11 du bail commercial du 28 juin 2022, et ce même en cas de requalification de ces stipulations en clause pénale ;

CONDAMNER la société Fairvalue Corporate Communication à payer à la SCI [M] Castelnau-Madeleine une somme totale 24 411,37 euros TTC correspondant au prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation des locaux, soit du 20 juillet au 30 novembre 2024 ;

DÉBOUTER la société Fairvalue Corporate Communication de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

ORDONNER que les sommes versées par la société Fairvalue Corporate Communication à la SCI [M] Castelnau-Madeleine à titre de dépôt de garantie restent acquises à cette dernière, à hauteur, a minima, de 5 792,91 euros;

DÉBOUTER la société Fairvalue Coporate Communication de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Fairvalue Corporate Communication à payer à la SCI [M] Castelnau-Madeleine la somme de 7.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance (en ce compris le coût de la sommation visant la clause résolutoire du 15 février 2024), qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 à 699 du même code ;

RAPPELER en tant que de besoin que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION demande au tribunal de :

CONSTATER que la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION acquiesce à la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI du CASTELNAU-MADELEINE,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire au 19 juillet 2024 soit jusqu’à la restitution des Locaux Loués,

DEBOUTER la SCI du CASTELNAU-MADELEINE de sa demande à ce que le dépôt de garantie lui reste acquis,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

REDUIRE à 1 Euros la somme due à la SCI CASTELNAU MADELEINE au titre de la clause pénale prévoyant l’acquisition du dépôt de garantie,

CONDAMNER la SCI CASTELNAU MADELINE à restituer à FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION la somme de 5267 Euros au titre de l’indemnité forfaitaire de retard payée,

DEBOUTER la SCI du CASTELNAU-MADELEINE de l’ensemble de ses demandes au-delà de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment de sa demande de conserver entre ses mains le dépôt de garantie, sa demande indemnitaire d’un montant de 24 411,37 euros et de paiement de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER, la SCI de CASTELNAU-MADELEINE à payer à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER, la SCI [M] CASTELNAU-MADELEINE aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e SAINT GENIEST, avocat au Barreau de PARIS.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que la demande tendant à voir « juger bien fondée » la bailleresse ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non un chef de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur laquelle il n’y a donc pas lieu de statuer.

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/05878 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SXX

I – Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la suspension de ses effets

La bailleresse soutient que les effets de la clause résolutoire du bail sont acquis au 15 mars 2024 par l’effet de la sommation signifiée à la défenderesse le 15 février 2024, qui n’y a pas déféré dans le délai d’un mois. Elle fait valoir que ladite sommation vaut commandement au sens de l’article L145-41 du code de commerce et que la locataire a manqué de manière persistante à l’obligation de fournir la caution bancaire expressément prévue par l’article 48 du bail commercial, malgré les relance, mises en demeure et finalement la sommation précitée. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée reconventionnellement par la défenderesse jusqu’à sa libération des locaux intervenue le 19 juillet 2024. Elle affirme à cet égard que celle-ci a, de mauvaise foi, acquiescé à l’acquisition des effets de la clause résolutoire puis attendu quatre mois pour libérer les locaux au mois de juillet 2024, au cours desquels elle a cessé d’acquitter les sommes dues en contrepartie de la jouissance des lieux.

La société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION, qui admet ne pas avoir produit la caution bancaire convenue et acquiesce à l’acquisition des effets de la clause résolutoire consécutivement à la délivrance de la sommation, demande, reconventionnellement la suspension desdits effets jusqu’au 19 juillet 2024. Elle fonde sa demande sur l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce qui autorise le preneur à bail commercial à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique que ce n’est qu’à la suite de la délivrance de l’assignation aux fins de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire qu’elle a été effectivement mise en mesure de rechercher de nouveaux locaux. Elle considère avoir tout mis en œuvre pour libérer les locaux rapidement.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Par ailleurs, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, l’article 9 du contrat de bail commercial stipule qu’ « à défaut de paiement de quelque somme que ce soit à son échéance (…) ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses du présent contrat, un mois après un mois après une mise en demeure restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai d’un mois. »

L’article 48 dudit bail précise quant à lui que « Le présent bail est consenti et accepté sous la condition résolutoire suivante : Production de la caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion d’une Banque notoirement solvable, ayant en France soit son siège, soit une succursale, pour le paiement du loyer, de compléments de loyer, d’indemnité d’occupation, de dépôt de garantie, de la TVA et des charges et taxes afférents audit bail, à concurrence de la somme de 25.000,00 euros (VINGT CINQ MILLE EUROS).(…)

En cas de non réalisation de cette condition dans ledit délai, ou faute d’avoir produit au bailleur, à première demande de ce dernier, et a fortiori de l’avoir obtenu[e], ladite caution bancaire, le présent bail serait résolu de plein droit. (…) »

Il est établi que la bailleresse a fait signifier le 15 février 2024 à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à respecter les stipulations précitées en justifiant de la souscription d’une caution bancaire conforme en tous points aux caractéristiques précisées par l’article 48 du bail et ce dans un délai d’un mois.

Il n’est pas contesté par la défenderesse qu’elle n’a pas déféré à cette sommation. Elle acquiesce du reste à l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans la sommation qui lui a été délivrée.

La bailleresse est par conséquent fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire à effet du 15 mars 2024 à minuit.

La défenderesse sollicite reconventionnellement la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 19 juillet 2024, au motif qu’elle a tout mis en œuvre pour libérer les locaux dans un délai de trois mois à compter de la réception de l’assignation introductive d’instance.

Toutefois, l’octroi de délais de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil a pour but de permettre au débiteur de satisfaire à ses obligations et de préserver son bail.

La demande de délais formée par la défenderesse, qui ne s’inscrit pas dans cet esprit, sera donc rejetée.

Partant, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail et rappelés dans la sommation signifiée le 15 février 2024 sont acquis au 15 mars 2024 à vingt-quatre heures.

II – Sur la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

La bailleresse sollicite que la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION soit condamnée lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle fixée, en application de l’article 11 du bail, à une somme égale à trois fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de la résiliation, outre les charges, taxes, impôts et accessoires, soit, pour la période du 16 mars 2024 au 19 juillet 2024, un montant de 72 126,53 euros. Elle réplique à la défenderesse que les termes de l’article 11 du bail ne s’analysent pas en une clause pénale dès lors que l’indemnité d’occupation revêt un caractère mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Elle déclare avoir subi un préjudice résultant tant de l’absence de règlement par la locataire des loyers et charges dus à compter du 1er avril 2024, que de l’occupation sans droit ni titre des locaux pendant plus de quatre mois. En cas de requalification de cette stipulation en clause pénale, elle affirme qu’aucune disproportion ne saurait être constatée eu égard au préjudice subi.

La défenderesse ne conteste pas être redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux, mais oppose que l’article 11 du bail constitue une clause pénale qui est donc susceptible de réduction par le juge en cas de disproportion manifeste avec le préjudice subi. Elle insiste sur sa bonne foi et sur le fait qu’elle ne s’est maintenue dans les lieux que le temps nécessaire pour trouver de nouveaux locaux. Selon elle, la bailleresse n’a subi aucun préjudice puisque les loyers et charges ont été payés dans leur totalité.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées, tandis qu’il incombe audit locataire de démontrer qu’il s’est libéré de sa dette.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, l’article 11 du bail précise que « dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur, d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement dès à présent à trois fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous les accessoires dudit loyer. À défaut d’exécution à bonne date d’un congé donné ou reçu, et sous réserve de l’application des dispositions applicables du code de commerce, le preneur sera débiteur de plein droit de la même indemnité d’occupation jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur. Dans tous les cas, l’indemnité d’occupation sera payable par trimestre et d’avance, sauf compte à faire après la reprise de possession des lieux et jusqu’au jour de celle-ci. »

Ces stipulations qui prévoient que l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation ou d’expulsion, soit fixée à trois fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de la résiliation constituent une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

L’analyse des éléments produits conduit à relever que la bailleresse ne caractérise pas de préjudice particulier découlant du maintien dans les lieux de la défenderesse entre le 16 mars et le 19 juillet 2024 ou du simple retard dans le paiement des sommes dues, qui est compensé par les intérêts légaux, à charge pour le créancier de les réclamer. Partant, la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente à trois fois le montant du loyer, apparait manifestement excessive.

Par ailleurs, s’il résulte des pièces produites par la défenderesse qu’elle a réglé la somme de 14 507,98 euros à la caisse des dépôts et consignations ainsi que la somme de 5 698,80 euros, par virements, il convient de rappeler que ces règlements ne sont pas libératoires puisqu’ils n’ont pas été opérés entre les mains de la bailleresse.

En conséquence, la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes contractuels qu’elle aurait dû régler si le bail s’était poursuivi, pour la période du 16 mars 2024 au 19 juillet 2024.

III – Sur l’autorisation de conserver le dépôt de garantie ou sa compensation avec les sommes dues

La bailleresse demande au tribunal d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie, d’un montant de 14 046,61 euros, à titre d’indemnité tel que prévu par le bail. Elle fait grief à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION, qui n’a jamais justifié de la caution bancaire prévue, d’avoir manqué à son obligation essentielle de paiement des loyers et accessoires ou indemnités d’occupation alors qu’elle s’est maintenue dans les locaux postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à laquelle elle a pourtant acquiescé. Elle ajoute que la défenderesse n’a toujours pas régularisé sa situation, et qu’elle n’a pas restitué les locaux dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée dans les lieux, rendant nécessaires des travaux de réparations pour un montant de 1 406,34 euros. Elle invoque aussi d’une créance au titre des régularisations des charges et taxes pour les années 2023 et 2024 au titre respectivement des exercices 2022 et 2023. Enfin elle explique qu’en cas de requalification de l’article 11 en clause pénale, aucune modulation ne devrait être prononcée et qu’à tout le moins, elle sera autorisée à conserver la somme de 5 792,91 euros sur le dépôt de garantie après déduction des montants restant dus.

La société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION résiste à cette prétention en faisant valoir qu’elle a réglé une somme de 20 206,78 toutes taxes comprises au titre du 2ème trimestre 2024. S’agissant des sommes dues pour le 3ème trimestre 2024 (du 1er au 19 juillet 2024), elle sollicite la compensation entre le montant du dépôt de garantie détenu par la bailleresse et le montant de 3 839,75 euros qu’elle estime devoir sur cette période, calculé sur la base du loyer contractuel. Elle s’oppose à la prise en charge des travaux de remise en état invoqués arguant que la porte palière était déjà dégradée lors de sa prise des locaux au 1er juillet 2022 et que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de problème de plomberie dans les WC à l’exception des abattants dont la fixation a été facturée à 248,34 euros. Elle conteste également être responsable de l’état des câbles. Elle soutient par ailleurs qu’en l’absence d’inventaire précis et limitatif au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce et d’une clé explicite de répartition, la bailleresse n’est pas fondée à procéder à la refacturation des charges, travaux et taxes et encore moins à imputer les régularisations de charges dont le principe et le quantum ne sont pas justifiés, sur le dépôt de garantie en sa possession. En tout état de cause elle sollicite, la modération de la clause qui attribue au bailleur le dépôt de garantie en cas de résiliation du bail, en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle affirme que cette stipulation est manifestement excessive et doit être réduite à 1 euro, la demanderesse n’établissant pas de préjudice du fait de la résiliation qu’elle a elle-même mise en œuvre.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/05878 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SXX

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du même code précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, en application de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article 1231-5 du code civil indique quant à lui que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En vertu de l’article 1347 du même code, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article 1347-1 du code civil précise que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, l’article 11 du bail stipule qu'« en cas de résiliation ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, ainsi que tout agencement commercial ou industriel, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages- intérêts notamment conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil ».

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale réductible. Son caractère est excessif par rapport au préjudice invoqué mais, non-caractérisé par la bailleresse, ainsi que par rapport au but poursuivi.

La bailleresse sera donc déboutée de sa demande d’autorisation de conservation du dépôt de garantie à titre indemnitaire.

L’article 7 du bail précise quant à lui que « le preneur paiera toutes charges actuelles, en ce compris l’impôt foncier, plus le paiement de la totalité de la CR.L (…) ou la T.V.A (…), outre le remboursement de la taxe sur les bureaux (…) et le remboursement de la prime annuelle du contrat d’entretien de la chaudière individuelle (…), ainsi que celui de la part afférente aux lieux loués de toutes prestations, taxes locatives (…) et fournitures individuelles, le loyer étant ainsi considéré comme net de toutes charges pour le bailleur.

Le preneur remboursera au bailleur tous nouveaux impôts, contributions, taxes, augmentations ou substitution d’impôts, taxes et redevances pouvant être créées en cours de bail (…). Il est annexé au présent bail un état concernant les catégories de charges et taxes de l’immeuble et le montant de la quote-part des lieux loués dans lesdites charges et taxes.

En outre, le preneur remboursera au bailleur la quote-part de charges communes de l’immeuble afférente aux locaux loués, (…), à l’exclusion toutefois des dépenses de grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil, les dépenses de travaux de mise en conformité avec la réglementation actuelle ou future et des dépenses de travaux de ravalement de l’immeuble qui resteront à la charge du bailleur.

Sous réserve des dispositions de l’article 32 (sur l’eau), les prestations, taxes locatives, fournitures individuelles et charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs et celles relatives à la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes, feront l’objet de versements provisionnels. (…) Le compte des charges sera établi au moins une fois l’an. »

L’article 8 du même bail indique enfin que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur en garantie de la bonne exécution des stipulations du présent contrat, des réparations à la charge du preneur et des sommes dues par lui. La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés.

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, le bail produit contient en annexe un état des catégories de charges et taxes afférentes à l’immeuble qui précise les tantièmes de charges récupérables par la bailleresse. Celle-ci communique en outre, les régularisations de charges opérées en 2023 sur l’exercice 2022 et en 2024 relative à l’exercice 2023, en y joignant les justificatifs.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de paiement de la régularisation desdites charges, dont le montant pourra être déduit du dépôt de garantie après compensation.

Concernant les travaux de remise en état, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée en date du 1er juillet 2022 et de l’état des lieux de sortie dressé par commissaires de justice que la porte extérieure qui permet l’accès aux locaux est « affectée de nombreux éclats », que les abattants de WC ne sont pas fixés et que certains câbles RJ45 pendent, ce qui n’était pas le cas lors de l’entrée dans les lieux.

Partant, il convient d’accueillir la demande de paiement des frais de remise en état afférents formée par la bailleresse.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la bailleresse pourra procéder à la compensation de la somme de 5 792,91 euros due au titre des régularisations de charges opérées en 2023 et 2024 concernant les charges des exercices 2022 et 2023, ainsi que des travaux de remise en état, avec le montant du dépôt de garantie en sa possession.

IV – Sur l’indemnité due au titre du délai de relocation

La demanderesse considère que la défenderesse doit l’indemniser du préjudice résultant de l’absence de relocation entre le 19 juillet 2024 et le 30 novembre 2024. Selon elle, la libération des locaux dans un contexte économique défavorable, en période estivale et pendant les Jeux Olympiques, a conduit à prolonger ses recherches en vue de relouer les locaux litigieux jusqu’au 1er décembre 2024. Elle sollicite l’indemnisation de ce préjudice distinct résultant de la perte de loyers subie pendant près de quatre mois qu’elle évalue à 24 411,37 euros, sur le fondement de l’article 1760 du code civil.

La défenderesse résiste à cette prétention en faisant valoir qu’elle a légitimement libéré les lieux dès qu’elle a pu se réinstaller et que la bailleresse ne démontre pas quelles démarches elle aurait entreprises pour relouer les lieux. [L] relève en outre qu’elle a augmenté le loyer, et que seule une perte de chance aurait pu être indemnisable.

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Toutefois, la demande n’est étayée par aucun élément alors même que la locataire a restitué les locaux dès le 19 juillet 2024 dans un état qui n’empêchait aucunement leur relocation immédiate. La demanderesse ne justifie pas à ce titre de diligences particulières en vue de trouver un nouveau preneur ou de difficultés sérieuses rencontrées dans ce cadre.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’un préjudice particulier causé du fait de la résiliation du bail commercial imputable à la locataire, il convient de débouter la bailleresse de sa demande en paiement du prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

V – Sur la restitution des indemnités forfaitaires de retard

La locataire a procédé à trois reprises au paiement d’une indemnité forfaitaire en application de l’article 12 du contrat de bail en raison de retards de paiements de loyers lui étant imputables et ce, outre les frais relatifs aux différents commandements de payer signifiés à son endroit les 24 avril 2023, 14 novembre 2023 et 02 février 2024. Elle en sollicite la restitution.

La bailleresse lui oppose que les sommes payées étaient contractuellement dues et justifiées.

En l’espèce, l’article 12 du contrat de bail stipule que « Dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, ou lui ferait signifier un commandement de payer, le bailleur aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 10% des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, ou les mesures conservatoires seraient exercées, ou le commandement serait signifié, sans qu’il soit nécessaire de le mettre en demeure préalablement par dérogation à l’article 1231 du Code civil. »

Cette stipulation revêt la qualification de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Toutefois, en l’absence de disproportion manifeste entre le montant des indemnités conventionnellement fixée et le préjudice subi par la bailleresse, il n’y a pas lieu de réduire le montant desdites indemnités.

En conséquence, la demande de la locataire tendant à la restitution de la somme de 5 267 euros au titre des indemnités forfaitaires versées sera rejetée.

VI – Sur les mesures accessoires

La société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION sera donc condamnée à lui régler une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux donnés à bail à la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION par la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE sis [Adresse 3] à Paris (75008) à la date du 15 mars 2024 à vingt-quatre heures, consécutivement à la délivrance de la sommation du 15 février 2024,

DÉBOUTE la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 19 juillet 2024,

CONDAMNE la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION à payer à la société SCI [M] CASTELNAU MADELEINE pour la période du 16 mars 2025 au 19 juillet 2024 une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges et taxes contractuels qu’elle aurait dû régler si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire,

DEBOUTE la SCI [M] CASTELNAU MADELEINE de sa demande de paiement d’une indemnité compensatrice du délai de relocation des locaux,

CONDAMNE la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION à payer à la société SCI [M] CASTELNAU MADELEINE la somme de 5 792,91 euros correspondant aux régularisations de charges opérées en 2023 et 2024 au titre des charges des exercices 2022 et 2023 et aux des travaux de remise en état,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION à la société SCI [M] CASTELNAU MADELEINE et le dépôt de garantie détenue par elle,

DÉBOUTE la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION de sa demande de restitution des indemnités forfaitaires acquittées consécutivement à la signification des commandements de payer signifiés les 24 avril 2023, 14 novembre 2023 et 02 février 2024,

CONDAMNE la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION à payer à la société SCI [M] CASTELNAU MADELEINE la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société FAIRVALUE CORPORATE COMMUNICATION aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation délivrée le 14 février 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Elisette ALVES