07 Avril 2026

N° RG 25/00524 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYF3

Ord n°

S.A.S. [Adresse 1]

c/

S.C.I. SESEL, Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 10/11 QUAI PETITE CHAMBRE

Le :

Exécutoire à :

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

Copies conformes à :

la SELARL EON-GAVORY ET ASSOCIÉ

la SELARL MGA

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1]

RCS [Localité 1] 432 361 111 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSES

S.C.I. SESEL

RCS [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Pascale EON-GAVORY de la SELARL EON-GAVORY ET ASSOCIÉ, avocats au barreau de NANTES

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5]

représenté par son syndic AGENCE BRETAGNE SUD dont le siège social est situé [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Soline JEANSON lors du délibéré, Julie ORINEL à l’audience

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 18 mars 2009, la S.C.I DOMYVES a donné à bail commercial à la société AU COIN DES ARTISTES des locaux situés [Adresse 7], ce bail ayant été cédé, par acte authentique du 5 juillet 2011, à la S.C.I SESEL et le fonds de commerce cédé, par acte authentique du 18 novembre 2015, à la S.A.S [Adresse 1].

Depuis la cession du fonds de commerce, la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN déplore de nombreux dégâts des eaux affectant le local loué susceptibles d’être causés par les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot 26, surplombant le local de la S.A.S [Adresse 1].

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 16 décembre 2025, la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN a fait assigner la S.C.I SESEL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir :

Désigner un expert ; Condamner in solidum la S.C.I SESEL et le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES [Adresse 8] à réaliser les travaux votés de la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2024, et plus généralement à prendre toutes les mesures conservatoires de nature à faire cesser les désordres subis, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir ; L’autoriser à suspendre le paiement de son loyer à hauteur de 50 % jusqu’à la réalisation complète des travaux précités et mesures conservatoires, dument constatées par huissier de justice, permettant de reprendre l’exploitation normale des lieux loués, dans l’attente du rapport d’expertise.

A l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS [Adresse 1] a maintenu, par l’intermédiaire de son conseil, ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes elle avance que les désordres qu’elle subit du fait du dégât des eaux dans le local sont tels qu’ils ont entraîné l’effondrement du plafond d’une partie du local, l’obligeant à fermer partiellement l’accès au public, ce qui engendre nécessairement une perte d’exploitation. Elle souligne que ces désordres sont imputables à son bailleur, la S.C.I SESEL, qui n’a pas agi pour y remédier mais également au syndicat des copropriétaires en raison des travaux de réfection réalisés sur la terrasse du lot 27.

A l’audience, elle précise que sa demande d’expertise constitue sa demande principale.

Par ses écritures notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, la S.C.I SESEL a émis les plus vives réserves et protestations s’agissant de la demande d’expertise. Elle demande en revanche au juge des référés de débouter la S.A.S [Adresse 1] de ses autres demandes.

Pour s’opposer à la demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux votés à la résolution n°13, elle indique que ces travaux ne concernent pas le lot n°26 mais le lot n°25 qui se situe au-dessus du restaurant contigu au local occupé par la demanderesse, de sorte que cette demande se trouve dépourvue d’objet.

Elle ajoute que la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN ne justifie pas de la fermeture du magasin pour la clientèle aux horaires d’ouverture et donc de l’inaccessibilité du magasin justifiant une suspension de paiement de la moitié des loyers.

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées et auxquelles il s’est expressément référé à l’audience, le syndicat des copropriétaires émet les plus vives réserves et protestations s’agissant de la demande d’expertise et demande au juge des référés de :

Débouter la S.A.S [Adresse 1] de sa demande en condamnation dirigée contre elle à faire réaliser des travaux et à prendre toutes mesures conservatoires ;Débouter toutes parties de toutes autres demandes ; Condamner la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN et la S.C.I SESEL à apporter tous renseignements au sujet des conclusions des expertises menées en 2025 par leurs assureurs respectifs, en diffusant notamment les rapports établis par les compagnies, et ce sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé à venir.

Pour conclure au débouté de la demande de condamnation à faire réaliser des travaux, dirigée à son encontre, il souligne que les causes des désordres ne sont pas connues, ce qui conduit la demanderesse à solliciter une expertise, et que ceux-ci pourraient être en lien avec les travaux d’aménagement réalisés par la demanderesse en 2015. Il ajoute que les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2024 sont sans lien avec les infiltrations alléguées puisqu’au regard des plans de la copropriété, la terrasse du lot n°26 se situe très loin du local commercial de la S.A.S [Adresse 1], laquelle, en tout état de cause, ne se situe aucunement au-dessous de ce local commercial. Elle précise avoir été active dans la recherche d’une solution pérenne, un devis ayant été établi pour la recherche de fuite et la mise en place de mesure conservatoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, date de la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Il est constant, que la S.C.I SESEL est le bailleur de la S.A.S [Adresse 1] au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 8].

Aux termes du procès-verbal de constat dressé le 28 janvier 2025, le commissaire de justice constate que « le plafond au fond à droite du local s’est effondré. L’isolation du plafond à cet endroit est imbibée d’eau et des traces de moisissure sont présentes », « une trace d’infiltration est présente au centre du plafond dans la partie arrière du local ; de l’eau s’écoule sur la table de présentation en dessous ».

Il importe peu à ce stade que ces éléments, qui rendent crédibles les suppositions de la demanderesse s’agissant des désordres allégués, n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec à l’encontre de la S.C.I SESEL, son bailleur, dont la responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée, ainsi qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité civile pourrait être recherchée dans l’hypothèse où la cause des désordres proviendrait d’un toit terrasse, partie commune.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.A.S [Adresse 1] le paiement de la provision initiale.

— Sur la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte :

Sans articuler de moyen, la demanderesse fonde sa prétention, dans son assignation, sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’occurrence, force est de constater que, comme le relève la demanderesse à l’appui de sa demande d’expertise, les causes des désordres et l’étendue des travaux de reprise à réaliser ne sont établies.

Dès lors, l’obligation de prendre les mesures conservatoires que celle-ci sollicite à l’encontre de son bailleur et du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée.

De même, s’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 8 mars 2024 que des travaux de réfection de la toiture du lot n°26 ont été votées, il n’est aucunement établi que ce lot se trouverait au-dessus du local exploité par la demanderesse, à savoir le lot n°4.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux.

— Sur la demande de suspension du paiement du loyer à hauteur de 50%:

La SAS BISCUITERIE DE PONT AVEN ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’elle se trouverait dans l’impossibilité d’exploiter le local loué en conformité avec sa destination. Or, seule une impossibilité totale d’exploiter serait susceptible de permettre au locataire d’opposer à son bailleur l’exception d’inexécution lui permettant de ne pas régler une partie du loyer.

En outre, il résulte des motifs qui précèdent, qu’à ce stade, aucune faute de nature à engager la responsabilité du bailleur n’est établie.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

— Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que des mesures de production de pièces, bien qu’elles ne relèvent pas formellement du sous-titre « Les mesures d’instruction », peuvent être prescrites sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En outre, il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la communication des rapports d’expertise amiable rédigés par les assureurs respectifs de la S.A.S [Adresse 1] et de la SCI SESEL à la suite de la déclaration du sinistre faite par le preneur à bail.

Toutefois, il convient de constater que la SCI SESEL a communiqué la pièce sollicitée en cours d’instance de sorte que la demande, formée à l’encontre de celle-ci, se trouve désormais dépourvue d’objet.

Compte tenu de la nature du litige, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à obtenir la communication de la pièce sollicitée par la S.A.S [Adresse 1], qui n’en conteste pas l’existence. Il sera donc fait droit à la demande sans qu’il soit nécessaire en l’état de prononcer une astreinte.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN, pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder :

La SARL [Z] [C]

[Adresse 9]

[Localité 2]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Localité 3], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres et malfaçons, sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties;

Disons que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique ;

Invitons l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 1] ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 8] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SAS [Adresse 1] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 5 juin 2026 au plus tard;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 décembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée” ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes formées par la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN ;

Condamnons la S.A.S [Adresse 1] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] le rapport établi par son assureur à la suite de l’expertise réalisée dans l’immeuble le 5 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la S.A.S BISCUITERIE DE PONT AVEN ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Soline JEANSON Stéphane BENMIMOUNE