TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/02729 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXTV

Minute : 26/00036

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[X] [I] épouse [C] [K]

Copies certifiées conformes

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [X] [I] épouse [C] [K], demeurant [Adresse 2]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE / REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER / DERNIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2012, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [X] [C] [K] épouse [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 340,19€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail indique expressément dans son point 5-3 que « le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ». Il mentionne également l’application d’un règlement intérieur dont la violation pourra amener à la saisine du tribunal. L’article 4 de ce règlement intérieur, signé par la locataire, rappelle notamment l’obligation d’observer les lois et règlement concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique et d’adopter un comportement qui ne nuise pas ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de l’immeuble.

Lors de l’enquête OPS 2023, Madame [X] [C] [K] épouse [I] a déclaré comme occupants du logement ses trois enfants majeurs : Monsieur [T] [C] [K], Monsieur [F] [C] [K] et Monsieur [P] [C] [K].

Par jugement correctionnel du 18 septembre 2025, Messieurs [T] [C] [K], [F] [C] [K] et [P] [C] [K] ont été condamnés par le tribunal correctionnel d’Angers pour trafic de stupéfiants sur la période du 2 novembre 2021 au 19 juin 2023 dans le [Adresse 7] à Saint-Nazaire. La constitution de partie civile de l’OPH SILENE a été déclarée recevable par le Tribunal Correctionnel.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, l’OPH SILENE a fait citer Madame [X] [C] [K] épouse [I], locataire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, au visa des articles 1728 du code civil et 7b de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2025-532 du 13 juin 2025, afin de faire constater l’inexécution fautive par cette dernière de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation que Madame [X] [C] [K] épouse [I] et les occupants de son chef causent à l’ensemble des occupants de l’immeuble, un trouble anormal de voisinage ;

— le prononcé de la résiliation du bail pour comportement fautif et trouble anormal de voisinage à compter de la décision à intervenir ;

— l’expulsion de Madame [X] [C] [K] épouse [I] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Madame [X] [C] [K] épouse [I] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 460,40€ ;

—  1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les entiers dépens.

A l’audience du 03 décembre 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, se référant à ses écritures, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il rappelle que les trois enfants de Madame [X] [C] [K] épouse [I] ont été récemment condamnés à de lourdes peines pour avoir organisé et participé à un trafic de stupéfiants d’une grande ampleur dans le [Adresse 7] à [Localité 8], ce trafic concernant du cannabis mais également de l’héroïne et de la cocaïne dans des quantités conséquentes. Il a précisé que la participation de Messieurs [T] [C] [K], [F] [C] [K] et [P] [C] [K] à ce vaste trafic de stupéfiants qui s’est déroulé du 2 novembre 2021 au 19 juin 2023, sur fond de violences et de règlements de comptes, avait créé un climat de peur et d’insécurité aux abords du logement occupé à l’époque par Madame [X] [C] [K] épouse [I], causant un trouble extrêmement grave aux conditions d’hébergement des autres locataires. Il a versé aux débats des éléments de la procédure pénale qui font état de la découverte d’un cahier de comptes dans le logement de Madame [X] [C] [K] épouse [I] et des déclarations de l’un des mis en cause précisant que les clés retrouvées étaient celles de sa mère, clés qui pouvaient être confiées à des « charbonneurs ». Il a également observé que les mis en cause géraient le recrutement et le paiement des « charbonneurs » et des « petits » dans le quartier,

Madame [X] [C] [K] épouse [I], représentée par sa belle-fille, a indiqué que ses trois fils, désormais majeurs, ne vivaient plus à son domicile depuis plusieurs mois voire années et qu’un appel était en cours, ces derniers contestant leur implication. Elle a précisé n’avoir jamais rencontré de difficultés avec ses voisins et être à jour du paiement de ses loyers et charges. Elle a estimé être une victime collatérale de la procédure pénale.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est par ailleurs constamment admis que l’obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 24 septembre 2012, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé par la locataire, l’ordonnance de non-lieu partiel et de renvoi devant le tribunal correctionnel en date du 17 juin 2025, sa constitution de partie civile à la procédure devant le tribunal correctionnel d’Angers et de très nombreuses réclamations reçues sur la période du trafic de stupéfiants de la part des locataires du quartier concerné, dont un dépôt de plainte de la locataire pour des tirs d’arme à feu sur son logement.

Il est établi que Messieurs [T] [C] [K], [F] [C] [K] et [P] [C] [K], occupants déclarés du logement de Madame [X] [C] [K] épouse [I], ont été condamnés pour des faits de trafic de stupéfiants de grande ampleur commis dans le quartier du petit Caporal au cours des années 2021 à 2023 et il ressort de la procédure versée au dossier qu’ils y étaient particulièrement actifs et ce, à proximité du logement dans lequel ils étaient déclarés comme occupants à l’époque. En outre, les difficultés existantes en termes de délinquance dans le quartier où se situe le logement sont connues du Tribunal et ce depuis de nombreuses années et perdurent toujours, portant atteinte à l’image de ce quartier ainsi qu’au bailleur social.

Madame [X] [C] [K] épouse [I] est responsable de l’attitude et des faits et gestes des personnes qu’elle héberge ou reçoit à son domicile, et donc du comportement de ses fils, même majeurs. Le règlement intérieur qu’elle a signé est particulièrement explicite sur ce point et rappelle avec précisions les conséquences de tout manquement sur le contrat de bail. Le fait qu’elle n’ait pas directement participé au trafic est indifférent, l’obligation de jouissance paisible s’entendant comme une jouissance par la locataire ou les occupants de son chef.

Aussi, les explications données à l’audience par Madame [X] [C] [K] épouse [I] ne peuvent suffire à l’exonérer de sa responsabilité et ne permettent pas de retenir le fait qu’elle n’aurait pas été au courant, au moins pour partie, des agissements de ses fils, notamment au regard de l’ampleur du trafic et des montants dégagés, de sa durée et de l’implication de ceux-ci dans l’organisation des fours, impliquant une présence quotidienne sur les lieux et le recrutement de « petits » du quartier. Enfin, seule l’interpellation puis l’incarcération de Messieurs [T] [C] [K], [F] [C] [K] et [P] [C] [K] ont permis de mettre fin au trafic.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [X] [C] [K] épouse [I] et ses fils sont responsables de faits qui ont causé un trouble extrêmement grave aux conditions d’hébergement des autres locataires de l’ensemble immobilier et du quartier, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble s’agissant notamment de faits délictuels s’étant déroulés sur plus de deux ans. Une telle activité illicite dans des locaux donnés à usage d’habitation constitue par nature un grave manquement à la jouissance paisible des lieux.

Certes, Messieurs [T] [C] [K], [F] [C] [K] et [P] [C] [K] ont quitté les lieux suite à leur incarcération et déclarent désormais chacun une autre adresse. Cependant, seul le départ de Madame [X] [C] [K] épouse [I] permettra de garantir le non-retour de ces derniers dans le quartier et donc un non renouvellement de telles difficultés et la tranquillité de l’immeuble et des autres locataires.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations du locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’elle louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [X] [C] [K] épouse [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 septembre 2012 entre l’OPH SILENE et Madame [X] [C] [K] épouse [I] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9], ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Madame [X] [C] [K] épouse [I] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, soit la somme de 380,52€,augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [X] [C] [K] épouse [I] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

E GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON