TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05867

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRUH

Minute :1382/24

Monsieur [K] [V]

Madame [G] [V]

Représentant : M^e Sophie MATEOS-PARDOS,

avocat au barreau de MELUN

C/

Monsieur [U] [D]

Madame [Y] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Sophie MATEOS PARDOS

Copie délivrée à :

M. [D]

MME [J]

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN

Madame [G] [V], demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 5]

Non comparant

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 5]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juin 2021, M. [K] [V] et Mme [G] [V] ont donné à bail à M. [U] [D] et Mme [Y] [J] un logement situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°109 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 750,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 55,00 €.

Par courrier du 26 septembre 2023, le mandataire des bailleurs a accusé réception le 22 septembre 2023 du congé délivré par Mme [Y] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [V] et Mme [G] [V] ont fait signifier à M. [U] [D] et Mme [Y] [J], par exploit de commissaire de justice du 28 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 018,43 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M. [K] [V] et Mme [G] [V] ont fait assigner M. [U] [D] et Mme [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [K] [V] et Mme [G] [V], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de M. [U] [D] et Mme [Y] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

o dire que le sort des meubles garnissant le logement sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement M. [U] [D] et Mme [Y] [J] à payer :

? la somme de 2 906,92 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 018 euros, de l’assignation pour le surplus ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 913,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de la dénonciation à la CCAPEX ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 9 juin 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [U] [D] et Mme [Y] [J] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

M. [U] [D] et Mme [Y] [J], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 2 octobre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que seule Mme [Y] [J] vit séparée de M. [U] [D], avec deux enfants à charge, depuis une mise à l’abri réalisée par le département dans un contexte de violences conjugales.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [U] [D] et Mme [Y] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-1, VI, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 9 juin 2021 que M. [U] [D] et Mme [Y] [J] devaient payer, solidairement, un loyer d’un montant de 750,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 55,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 867,55 euros.

Le bailleur produit un décompte indiquant que M. [U] [D] et Mme [Y] [J] restaient devoir la somme de 2 906,92 € euros à la date du 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 703,08 € (frais de procédure et assurance), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 203,84 €, arrêtée au 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Il convient de souligner que les demandeurs ne justifient pas d’un titre en vertu duquel ils imputent chaque mois une somme intitulée « assurance privilège ».

Il n’y a pas lieu, par ailleurs, de condamner Mme [Y] [J] au paiement de ces sommes. Celle-ci a délivré congé à effet au 22 septembre 2023. Elle a donc cessé d’être tenu au paiement des loyers et des charges à compter du 23 mars 2024. A cette date, l’arriéré s’élevait à la somme de 5 064,09 euros. Or, depuis cette date, une somme de 6 400 euros a été versée par les locataires de façon volontaire. Les sommes versées n’ayant pas été dirigées, il y a lieu de considérer qu’elles ont apuré les dettes les plus anciennes de nature à faire courir des intérêts. Aussi, il convient de retenir que la dette due au jour de la cessation de la solidarité contractuelle a été apurée en intégralité du fait des règles d’imputation des paiements.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [D] au paiement d’une somme de 2 203,84 €, arrêtée au 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 15 de la même loi que lorsqu’il émane du locataire, sur la commune de [Localité 9], le délai de préavis applicable au congé est d’un mois. A compter de cette date, il est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, par courrier reçu le 22 septembre 2023, Mme [Y] [J] a délivré congé. Elle a donc été déchue de tout titre d’occupation à compter du 23 octobre 2023, le bail ayant été résilié à son égard. Il ressort des pièces du dossier que celle-ci a effectivement quitté les lieux. Il n’y a donc pas lieu de prononcer son expulsion.

Au surplus, le bail conclu le 9 juin 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 28 février 2024 pour la somme en principal de 4 018,43 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

En conséquence, l’expulsion de M. [U] [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [U] [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 avril 2024 constitue une faute civile. Mme [Y] [J] n’étant plus dans les lieux, elle ne commet aucune faute et n’est pas à l’origine du dommage subi par les propriétaires.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 9 juin 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 01 mai 2024, 00 heure, au 31 octobre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [K] [V] et Mme [G] [V] n’établissent pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

M. [U] [R], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront coût du commandement de payer en date du 28 février 2024 mais pas celui de la dénonciation à la CCAPEX en date du 29 février 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’ils ne succombent pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE l’intégralité des demandes formées à l’encontre de Mme [Y] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2021 entre M. [K] [V] et Mme [G] [V] et M. [U] [D] et Mme [Y] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°109 situé à la même adresse sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [K] [V] et Mme [G] [V] la somme de 2 203,84 €, au titre de l’arriéré des loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à M. [K] [V] et Mme [G] [V] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [K] [V] et Mme [G] [V] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à M. [K] [V] et Mme [G] [V] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 28 février 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION