TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/02942 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYGT

Minute : 26/00247

JUGEMENT

DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[D] [J]

Copies certifiées conformes

M^e Sylvie DAVID

M^e Valérie CLEMENT

l’UDAF44

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

sise [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [D] [J]

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Valérie CLEMENT, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Léna LE BOHEC, lors des débats

Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l’issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02942

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2020, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [D] [J] un bien à usage d’habitation, [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel stipulé révisable initialement fixé à la somme de 445€, outre une provision sur charges mensuelle de 115,67€.

Un règlement intérieur a été signé le même jour par la locataire.

Le 30 juin 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Saint Nazaire a rendu un jugement plaçant Madame [D] [J] sous curatelle renforcée et habilitant l’union départementale des associations familiales 44 (ci-dessous UDAF 44) à l’assister pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens et à sa personne pour une durée de 60 mois.

Du mois d’octobre 2021 à août 2025, le bailleur a été saisi de plaintes de Mesdames [K], [M] et [Z] évoquant : des nuisances sonores régulières de la part de Madame [D] [J] et des personnes reçues dans son logement, des violences domestiques à l’égard de son enfant et des menaces. Madame [K] et Madame [M] se sont également plaint de propos homophobes proférés à leur encontre.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 août 2025, l’OPH SILENE a mis en demeure Madame [D] [J] de cesser les troubles évoqués par le voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, l’OPH SILENE a fait citer Madame [D] [J], ainsi que l’UDAF 44, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de prononciation de la résiliation du bail et d’expulsion de la locataire.

L’affaire, appelée à une première audience du 7 janvier 2026, a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 4 février 2026, où le dossier a été retenu, l’OPH SILENE, représentée par son conseil, se référant aux demandes de son acte introductif d’instance, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

· Prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage à compter de la décision à intervenir ;

· Ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [D] [J] et de tout occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique ;

· Condamner Madame [D] [J] à lui payer, à compter de cette date, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer soit 663.64 euros ;

· Condamner Madame [D] [J] à lui payer la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

· Condamner Madame [D] [J] aux dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, l’OPH SILENE se fonde sur la présence de troubles anormaux du voisinage. A ce titre, le bailleur indique que Madame [D] [J] menace et insulte ses voisins dont un couple de voisines à qui elle tient des propos homophobes qu’elle revendique. Rappelant les troubles sonores dont la locataire est également l’auteur, l’OPH SILENE contestent les attestations produites par la défenderesse précisant qu’il s’agit de locataires également auteurs de troubles du voisinage.

A l’audience, Madame [D] [J] assistée par son conseil, reprend les demandes formulées dans ses conclusions et sollicite :

· A titre principal, le rejet des demandes de l’OPH SILENE formées à son encontre ;

· A titre subsidiaire, l’octroi d’un délai supplémentaire de 3 ans pour quitter les lieux

·En tout état de cause que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir et laissés aux parties les dépens exposées par elles.

Pour s’opposer aux demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion formées à son encontre, Madame [D] [J] soutient que la société bailleresse ne démontre par l’existence d’un trouble anormal du voisinage. Contestant les plaintes déposées par ses voisines qu’elle décrit comme des dénonciations abusives, Madame [D] [J] précise être mère de quatre enfants dont trois placées. Elle estime également subir du harcèlement de ses voisines à cet égard. Elle indique avoir été victime de violences conjugales de la part de son ancien compagnon, responsables des nuisances. Madame [D] [J] relate également avoir déposé régulièrement des demandes de mutation. Dans ce cadre de tensions avec ses voisines, de placement de ses enfants et de mise sous curatelle, Madame [D] [J] reconnaît avoir eu des propos injurieux vis-à-vis de ses voisines ajoutant leur avoir adressé une lettre d’excuse.

Au soutien de sa demande subsidiaire d’octroi de délai de trois ans, Madame [D] [J], sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, fait valoir que sa situation personnelle ne lui permet pas d’avoir accès à un logement dans le parc privé. Précisant vivre dans le logement avec sa fille de 14 mois, elle déclare percevoir l’allocation adulte handicapée et observe que ses demandes de nouveau logement ont été rejetées ou n’ont pas encore abouties.

Pour s’opposer au constat de l’exécution provisoire, la défenderesse rappelle ne pas avoir de solution de relogement à court terme. Au visa de l’article 514-1 du code de procédure civile, elle estime ainsi que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution d’un contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Le juge peut prononcer la résiliation du contrat au regard de la gravité de l’inexécution contractuelle.

En application des articles 1217 et suivants, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes de la locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Or les articles 1728 du Code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué de façon raisonnable, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage. Il est par ailleurs constamment admis que l’obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

En l’espèce, le contrat de bail et le règlement intérieur, signés 13 octobre 2020 par la locataire, exposent les obligations qui lui sont imposées. Or le contrat de bail stipule expressément en son article 4.7.2 que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du Tribunal en vue d’une résiliation judiciaire. Le même contrat de bail prévoit au sein de l’article 5.3 « le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ». Le règlement intérieur rappelle quant à lui à ce titre dans son article 3 et 4 que le locataire doit respecter les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins ». Le même règlement intérieur précise que l’inobservation de ses clauses fera l’objet de poursuite judiciaire pour le locataire qui ne s’y conforme pas.

Il ressort des pièces produites par l’OPH SILENE que du mois d’octobre 2021 au mois d’août 2025 qu’il a été destinataire de nombreuses réclamations émanant de Madame [U] [M], Madame [V] [T] et Madame [Q] [K]. Dans le cadre de ces réclamations, ces dernières reprochent à Madame [D] [J] des pleurs d’enfants, des tapages nocturnes et diurnes, de l’entassement de déchets sur son balcon de Madame [J]. A ce titre, l’OPH SILENE a adressé à Madame [D] [J] diverses mises en demeure avant de transmettre trois propositions de réunions de conciliation par lettre recommandée avec avis de réception. Réunions aux cours desquelles Madame [D] [J] a donné son accord de respecter le règlement intérieur.

S’agissant des tapages nocturnes et de l’accumulation des poubelles, il convient de noter que si le bailleur verse aux débats de nombreuses réclamations, ces dernières ne proviennent que de Madame [U] [M], Madame [V] [T] et Madame [Q] [K]. Leurs déclarations, bien que constantes ne sont toutefois corroborées par aucune autre pièce, seul le courrier du 1er août 2022 disposant par ailleurs de photographies de déchets qui ne sont pas datées.

De la même manière, les allégations de Madame [U] [M], Madame [V] [T] et Madame [Q] [K] sur les cris d’enfants ne sont nullement étayés, le jugement du juge des enfants en date du 28 janvier 2025 reconnaissant, en outre, l’évolution positive de Madame [D] [J] dans la prise en charge de ses enfants et ordonnant la main levée du placement provisoire de [G] [J].

Madame [D] [J] a également déposé une main-courante le 4 août 2025, soit avant la délivrance de l’assignation, se plaignant de différends de voisinage. A cette main courante elle ajoute le témoignage de son père, Monsieur [W] [J] et de Madame [X] [Y], une voisine, qui déclarent tout deux que la locataire est victime d’un harcèlement. Si le bailleur affirme à l’audience que ces attestations proviennent de personnes qui commettent également des troubles de voisinage, il ne produit aucun élément à l’appui de son affirmation. En outre, la défenderesse justifie d’un état psychologique dégradé constaté par deux certificats médicaux du docteur [I] [F] en date des 6 septembre et 11 décembre 2025. La défenderesse démontre ainsi subir un retentissement psychologique de la situation de voisinage justifiant par ailleurs avoir entamé des démarches de mutation dès le 3 mars 2021.

Le bailleur reproche également à Madame [D] [J] des propos homophobes. Madame [U] [M] et Madame [Q] [K] ont, en effet, déposé plainte le 28 juillet 2025 faisant état de propos homophobes tenus par Madame [D] [J] le 26 juillet 2025 à l’encontre de Madame [K].

Si Madame [D] [J] ne conteste pas avoir tenu ses propos, elle précise s’être excusée de son comportement. A cet égard, elle produit notamment une photo d’une lettre d’excuse manuscrite en date du 9 octobre 2025 ainsi qu’un courrier de l’association jeunesse et avenir qui atteste avoir soutenue la locataire dans la rédaction du courrier qui a été déposé dans la boite aux lettres de Madame [Q] [K] et Madame [U] [M] le 9 octobre 2025. Tenus 'une seule fois et ayant fait l’objet d’excuses, ces propos homophobes ne sauraient constituer à eux seul des troubles anormaux du voisinage.

Enfin, il est reproché à la locataire le comportement de Monsieur [R] [N]. Bien que Madame [D] [J] soit responsable des personnes qu’elle reçoit à son domicile et donc du comportement de Monsieur [R] [N], il convient de préciser que ce dernier a été déclaré coupable par jugement du tribunal correctionnel de Saint-Nazaire du 27 mai 2024 de violence suivie d’une incapacité temporaire de travail n’excédant pas 8 jours et appels malveillants réitérés par personne ayant été conjoint concubin ou partenaire lié par un pacte civil, jugement ayant été confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Rennes. Surtout, l’ordonnance de protection immédiate du 4 mars 2025 et l’ordonnance de protection du 10 mars 2025 démontrent que Monsieur [R] [N] n’a plus de contact avec la locataire et ne vit plus à son domicile. Monsieur [R] [N] ne va donc pas retourner dans les lieux et il est dès lors garanti un non renouvellement de telles difficultés et la tranquillité de l’immeuble et des autres locataires.

Ainsi, il est constant qu’il existe un conflit de voisinage important dans l’immeuble entre Madame [D] [J] et trois autres locataires. Mais si l’OPH SILENE, sur qui repose la charge de la preuve, établi sans contestation possible ce conflit, elle ne démontre pas que Madame [D] [J] ait été auteur de manquements graves à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, les réclamations contre la défenderesse émanent exclusivement de Madame [U] [M], Madame [V] [T] et Madame [Q] [K]. Les éléments versés aux débats ne permettent donc pas de justifier, au jour où le Tribunal statue, de la persistance de troubles anormaux du voisinage d’une telle gravité qu’ils justifieraient le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, alors que cette dernière justifie également être l’objet d’incivilités de la part du voisinage et notamment de Mesdames [M] et [K], et avoir entamé des démarches dès 2021 pour changer de logement. Enfin, le départ de son conjoint violent écarte tout risque d’atteinte à la tranquillité de l’immeuble.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de prononcé de la résiliation du bail formulée par l’OPH SILENE.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée par l’OPH SILENE de ce chef et toutes les demandes subséquentes.

Sur les demandes annexes

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’OPH SILENE, succombant en ses prétentions, il sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l’OPH SILENE de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [D] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la décision sera transmise à l’UDAF44 en qualité de curateur ;

CONDAMNE l’OPH SILENE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 1er AVRIL 2026

Rédigé par M. CHEVALIER, Auditeur de Justice, sous le contrôle de

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION

E. HAMON