TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

B.P. 70376

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00741 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7IL

N° de Minute : 25/00378

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Fleur BRIDOUX, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

M. [M] [W],

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juillet 2024, la SCI NWL-E a donné à bail à Monsieur [M] [W], un logement meublé situé [Adresse 4] à Saint-Omer (62500) moyennant un loyer mensuel payable d’avance d’un montant initial de 447 euros, outre 40 euros à titre de provision sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 25 juin 2024, la SCI NWL-E a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement en garantie du paiement des loyers et des charges de Monsieur [M] [W] .

Suite au non-paiement par Monsieur [M] [W] d’ échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par le bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 27 février 2025, fait commandement à Monsieur [M] [W] d’avoir à lui payer la somme principale de 1 948 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 24 février 2025, outre 135,51 euros de frais en se prévalant des dispositions des articles 24 et 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Le commandement a été notifié la Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique (EXPLOC) avec accusé de réception le 10 mars 2025.

Par acte d’huissier signifié le 12 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [M] [W] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER aux fins de voir :

• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent de constater la résiliation du bail, et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

• ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 409 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2025 sur la somme de 1 948 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

• de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner le défendeur à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

• condamner le défendeur à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• condamner le défendeur en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] par voie électronique (EXPLOC) avec accusé de réception du 13 mai 2025.

Après un renvoi à la demande du défendeur, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient l’intégralité des demandes contenues dans l’acte introductif et actualise sa demande en paiement à la somme de 5 844 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Elle se dit favorable à l’octroi simple de délais de paiement, sans maintien dans les lieux, et dans la limite de 36 mois.

Monsieur [M] [W] comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement sans maintien dans les lieux et propose de solder sa dette par mensualités successives de 400 euros à compter de novembre 2025.

A l’appui de sa demande, il explique rendre le logement objet du litige le 1er novembre 2025 afin de s’installer chez sa compagne. Il déclare percevoir 1135 euros de revenus après saisie sur salaire et indique être dans l’attente de la perception d’un héritage pour un montant lui revenant de 12 000 euros.

Le juge a autorisé Monsieur [M] [W] à produire un justificatif du règlement de la somme de 400 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, ce qu’il a fait par courriel reçu au greffe le 25 novembre 2025 en joignant également sa nouvelle adresse.

Motifs de la décision

1. Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la SAS Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

2. Sur le bien-fondé des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prévoit son article 2, s’appliquant aux locations d’immeuble à usage principal d’habitation, sont d’ordre public.

En l’espèce, il ressort des débats, du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation et de la quittance subrogative n°11 du 17 septembre 2025 ainsi que du décompte de créance du 23 septembre 2025 que Monsieur [M] [W] reste devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5844 euros au titre des échéances payées en ses lieux et place par la caution, échéance de septembre 2025 incluse.

Monsieur [M] [W] justifie avoir réglé à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a somme de 400 euros par virement opéré le 25 novembre 2025, en sorte qu’il reste devoir la somme de 5 444 euros arrêtée au jour de la présente décision.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 444 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation payés par la caution, échéance de septembre 2025 incluse et déduction faite du règlement de 400 euros intervenue le 25 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1 948 euros, à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 1 461 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

→ Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] sollicite des délais de paiement et justifie avoir payé un premier versement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 25 novembre 2025.

La mensualité proposée permet de solder la dette en moins de quatorze mois, en sorte que les délais demandés, auxquels la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas, seront accordés à Monsieur [M] [W] selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

A défaut de règlement d’une mensualité au terme convenu, l’intégralité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible.

Sur la résiliation du bail

L’article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2025 pour la somme en principal de 1 948 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte du débiteur et des quittances subrogatives depuis l’origine que ce commandement est demeuré totalement infructueux, aucun règlement n’ étant effectué dans le délai imparti de deux mois visé dans l’acte.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 avril 2025.

Monsieur [W] ne demande pas à rester dans les lieux, qu’il s’engage d’ailleurs à libérer dès emménagement chez sa compagne.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit sont acquises au 28 avril 2025 et d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi bien fondée à demander à ce que soit fixé le montant de l’indemnité d’occupation en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant cette indemnité par rapport à la valeur locative du bien, par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si la bail n’avait pas été résilié, soit 487 euros, et de condamner Monsieur [M] [W] à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [W] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la charge des frais exposés afin d’assurer sa défense et Monsieur [M] [W] seront par conséquent condamnés à lui payer la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI NWL-E;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI NWL-E d’une part et Monsieur [M] [W] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à Saint-Omer (62500) sont acquises à la date du 28 avril 2025;

Par conséquent,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 28 avril 2025 ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux à la somme de 487 euros, et CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que leur paiement au bailleur par la caution sera justifié par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 444 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation payés par la caution, échéance de septembre 2025 incluse et déduction faite du règlement de 400 euros intervenue le 25 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1 948 euros, à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 1 461 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [M] [W] des délais de paiement et l’AUTORISE à régler sa dette en 13 mensualités successives de 400 euros, la 14 eme échéance soldant la dette ;

DIT que le paiement de la 1ere mensualité devra intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, puis de mois en mois, au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une mensualité au terme ainsi fixé, l’intégralité de la somme restant due redevriendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 4 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE,