COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/00826 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQEZ

N° : 25/00222

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [W] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : M^e CHEVALLIER, M. [W] [N], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 8 novembre 2018, la SA [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à monsieur [N] [W] [N] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel de 167,25 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 20 mars 2023, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait délivrer un commandement de justifier d’une assurance, ainsi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 février 2024, dénoncé le 13 février 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SA [Adresse 10] a fait assigner monsieur [N] [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

À titre principal, de :voir constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties ;voir ordonner l’expulsion de monsieur [N] [W] [N], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L.411-1 et R. 411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et le concours d’un serrurier ;voir condamner monsieur [N] [W] [N] à payer à la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT les sommes suivantes :- 742,35 € au principal, compte arrêté au 20 mai 2023, terme du commandement de payer resté infructueux, assortie des intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Subsidiairement, de :voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs monsieur [N] [W] [N], conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du Code Civil, et 1224 et suivants du Code Civil ;voir ordonner l’expulsion de monsieur [N] [W] [N] dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et R.411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et le concours d’un serrurier ;voir condamner monsieur [N] [W] [N] à lui payer les sommes suivantes :- 1284,13 € au principal, compte arrêté au 31 aout 2023, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

En tout état de cause, de :voir condamner monsieur [N] [W] [N] au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

voir enjoindre à monsieur [N] [W] [N], conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, complété par la Loi du 21 juillet 1994, de justifier de leur assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;voir condamner monsieur [N] [W] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements, en date du 20 mars 2023 et le coût des pénalités de retard.

Après deux renvois en raison de l’indisponibilité du magistrat, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SA [Adresse 10] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire, indiquant qu’un plan d’apurement a été mis en place avec lui.

En défense, bien que régulièrement assigné à l’étude, monsieur [N] [W] [N] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la CCAPEX par voie postale dont elle a accusé réception le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 9 février 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA [Adresse 10] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 8 novembre 2018, le commandement de payer délivré le 20 mars 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 986,69 euros à la charge de monsieur [N] [W] [N] à la date du 20 mai 2023 (échéance de mai 2023 non incluse).

Il convient d’écarter de cette somme :

— les frais de commandement pour 130,04 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que la bailleresse impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 114,30 euros à ce titre.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [N] [W] [N] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [N] [W] [N] sera condamné au paiement de la somme de 742,35 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 20 mai 2023 (échéance de mai 2023 non incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article XII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 mars 2023, la SA [Adresse 10] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1339,41 euros dont 1251,11 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mai 2023. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [N] [W] [N] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article XII une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant cette clause. Il est établi que monsieur [N] [W] [N] n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Néanmoins, la SA [Adresse 10] demande dans le dispositif de ses écritures que soit constatée l’acquisition des clauses résolutoires, elle sollicite dans le même temps que la créance soit arrêtée au 20 mai 2023, terme du commandement infructueux alors que le commandement pour défaut d’assurance prend effet à un mois. Elle sera donc réputée abandonner sa demande à ce titre.

* Sur la demande de d’astreinte de justifier d’une assurance

La SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT démontre avoir sollicité, sans succès, auprès du locataire les justificatifs de l’assurance la garantissant contre les risques dont elle doit répondre alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [W] [N] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 21 mai 2023, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 21 mai 2023 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [W] [N] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 20 mars 2023 et de l’assignation.

En revanche, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance délivré le même jour, qui aurait pu être contenu dans le même acte, restera à la charge de la bailleresse conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA [Adresse 10] recevable;

CONDAMNE monsieur [N] [W] [N] à payer à la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 742,35 euros (décompte arrêté au 20 mai 2023, terme du mois de mai 2023 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 9 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 novembre 2018 entre la SA [Adresse 10] et monsieur [N] [W] [N] portant sur le logement situé [Adresse 5] à la date du 21 mai 2023 ;

DIT monsieur [N] [W] [N] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [N] [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [N] [W] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [N] [W] [N] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [N] [W] [N] à payer à la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ENJOINT à monsieur [N] [W] [N] de produire une attestation d’assurance la couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 10] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [N] [W] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût du commandement de justifier d’une assurance locative restera à la charge de la SA [Adresse 10] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,