TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] DE [Localité 6]

MINUTE N°

DU : 17 Décembre 2025

N° RG 25/00385 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJVU

NAC : 5BZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2025

S.A. La CBoTerritoria

C/

[Z] [U]

DEMANDERESSE :

S.A. La CboTerritoria

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Yann PREVOST, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Magalie GRONDIN

Audience Publique du : 26 Novembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 17 Décembre 2025 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Yann PREVOST le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 6 décembre 2023, la société CBO TERRITORIA a donné à bail à Mme [Z] [U] un local commercial situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer annuel de 12.000 euros.

Faisant suite à des impayés de loyer, la société CBO TERRITORIA a fait délivrer le 28 août 2025, par commissaire de justice, un commandement de payer à Mme [Z] [U] portant sur une somme de 3.703,10 euros correspondant au montant des loyers impayés à cette date, outre le coût dudit acte.

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la société CBO TERRITORIA a fait assigner Mme [Z] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 28 août 2025,Ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [Z] [U], au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux par tous occupant et remise des clés,Condamne Mme [Z] [U] à régler à la société CBO TERRITORIA la somme de 5.705,67 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnité d’occupation, charges et accessoires impayées au 13 octobre 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés sur la base du taux d’intérêt légal,Condamne Mme [Z] [U] à payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer exigible, outre les charges et accessoires, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,Ordonne que le dépôt de garantie d’un montant de 3.000 euros reste définitivement acquis à la société CBO TERRITORIA,Condamne Mme [Z] [U] à régler à la société CBO TERRITORIA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice tenant à la signification du commandement de payer du 28 août 2025 d’un montant de 217,68 euros et à la signification de la présente assignation.

Elle réclame subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais étaient accordés à la défenderesse, d’ordonner que les sommes versées par Mme [Z] [U] s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre. Elle réclame également dans cette hypothèse de rappeler à la défenderesse qu’à défaut de respecter les délais accordés la clause résolutoire sera acquise.

Au soutien de sa demande, la société CBO TERRITORIA expose que sa locataire n’est plus à jour de ses échéances de loyer depuis le 1er janvier 2024.

Régulièrement assignée, Mme [Z] [U] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 6 décembre 2023 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois, après un commandement de payer, resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 28 août 2025 pour une somme de 3.703,10 euros, dont 3.511,97 euros de loyers et charges impayées au 7 août 2025 et 191,13 euros pour le coût de l’acte.

Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont pas sérieusement contestables et il résulte du récapitulatif produit aux débats qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou celui de la résiliation du bail commercial.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 29 septembre 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [U], ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe.

Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève au mois de septembre 2025 inclus, à la somme de 5.705,67 euros, somme non sérieusement contestable à laquelle le preneur sera condamné au paiement provisionnel.

Au titre des sanctions contractuelles, la société bailleresse sollicite, en application des disposition de l’article 2.7 du bail dénommé « clause pénale », l’attribution du dépôt de garantie à titre d’indemnité ainsi que l’application d’une indemnité forfaitaire calculée sur la base du taux d’intérêt légal.

Elle demande également de paiement d’une indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer en vigueur, prévu par l’article 6-2 du contrat, disposition qui s’analyse avec évidence comme une clause pénale.

Il convient de rappeler à ce sujet que s’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la modérer s’il l’estime manifestement excessive. Or, comme cela sera examiné ci-dessous, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par le bailleur résultant de la résiliation du bail dont il apparaît que leur cumul excède le préjudice effectivement subi.

Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

Ainsi, si le bail stipule au titre du dépôt de garantie à l’article 2-7 des conditions particulières : « en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire intervenue par suite de l’inexécution par le preneur de l’une ou l’autre de ses obligations, le bailleur conservera, à titre d’indemnité, le dépôt de garantie versé et les loyers payés d’avance ».

Au-delà des contradictions manifestes au sein des dispositions du bail concernant le montant de ce dépôt de garantie (3 mois dans l’article 8 des conditions particulières et 6 mois dans l’article 2-6 des conditions générales), il n’y a pas lieu d’ordonner provisionnellement la conservation du dépôt de garantie par le preneur en référés cette clause pénale se heurtant à contestation sérieuse pour les motifs précédemment évoqués.

S’agissant des intérêts de retard contractuels le demandeur demande leur paiement « calculés sur la base du taux d’intérêt légal, dans les conditions de l’article 2.7 du bail ». Or, le bail stipule :

« Tout retard de payement, à son échéance, d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires, et plus généralement du non-paiement de toute autre somme exigible au titre du présent Bail, dans les conditions de délais requis, rend le Preneur redevable de plein droit, sans mise en demeure préalable du paiement de d’une indemnité calculée sur la base du taux d’intérêt légal.

En cas de récidive de la part du preneur au cours d’une période continue de deux ans et à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter des échéances prévues, toutes sommes exigibles après calcul des indemnités ci-dessus seront majorées, forfaitairement et de plein droit, de 10 % à titre de pénalités sans qu’il y ait lieu à quelconque notification ou mise en demeure, la TVA sera exigible sur ces pénalités ».

En l’espèce, force est de constater que la rédaction du premier alinéa ne permet pas de clairement déterminer le montant de l’indemnité qui serait due et dont le calcul serait basée sur le taux d’intérêt légal. Le second alinéa qui prévoit une pénalité de 10 % sur cette même indemnité. Cette clause contractuelle n’apparaissant ni claire, ni précise mais également sérieusement contestable en son quantum à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu à référés sur ce point et les condamnations seront assorties des intérêts à taux légaux à compter de la présente décision.

Il n’y a donc pas non plus lieu d’appliquer la clause pénale relative à l’indemnité forfaitaire d’occupation majorée comme se heurtant à des contestations sérieuses en son quantum.

Pour autant, le maintien dans les lieux du preneur, en dépit de la résiliation du bail, causerait encore au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, mais égale au montant du dernier loyer exigible soit 1.096,85 euros, selon le décompte produit en pièce 2, ladite indemnité étant exigible depuis le 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le seul preneur aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer ainsi que le coût de la signification de la présente assignation. En outre, il n’apparaît pas inéquitable que le preneur soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que la résiliation du bail commercial liant la société CBO TERRITORIA à Mme [Z] [U] est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 29 septembre 2025.

Disons que la société CBO TERRITORIA ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d’un serrurier.

Disons n’y avoir lieu à assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Autorisons la société CBO TERRITORIA à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de Mme [Z] [U].

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à conserver le dépôt de garantie, ainsi qu’à l’application des intérêts de retard contractuel et de l’indemnité forfaitaire d’occupation majorée.

Condamnons à Mme [Z] [U] à payer à la société CBO TERRITORIA, à titre provisionnel, une somme de 5.705,67 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges dus.

Condamnons Mme [Z] [U] à payer à la société CBO TERRITORIA une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.096,85 euros soit l’équivalent du dernier loyer exigible avec charges, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Condamnons Mme [Z] [U] à payer à la société CBO TERRITORIA une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamnons Mme [Z] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 août 2025 et le coût de l’assignation délivrée le 24 octobre 2025.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS