Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 30 juin 2025, n° 25/00344

TJ Saint-Denis de la Réunion 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Décès du locataire
La cour a constaté que le décès du locataire entraîne la résiliation automatique du bail, conformément à la loi.
Accepté
Absence de cohabitation justifiée
La cour a jugé que Madame [L] [M] [O] ne remplissait pas les conditions légales pour prétendre au transfert du bail, la rendant ainsi occupante sans droit ni titre.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Madame [L] [M] [O] en raison de son occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la SIDR était fondée à réclamer des indemnités d'occupation pour la période d'occupation illégale.
Accepté
Indemnité d'occupation révisable
La cour a accordé une indemnité d'occupation mensuelle, considérant que cela était justifié par l'occupation illégale.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné Madame [L] [M] [O] au paiement des dépens, conformément à la décision rendue.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 30 juin 2025, n° 25/00344
Numéro(s) :	25/00344
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Françoise LAW YEN
Parties :	SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( S.I.D.R. )

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDKZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Françoise LAW -YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [M] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 6] (SIDR) a donné à bail à Monsieur [K] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 21 juin 2006.

Monsieur [K] [N] est décédé le 10 novembre 2023.

Par une lettre du 13 juin 2024, la SIDR a informé Madame [L] [M] [O], nièce de Monsieur [K] [N], du refus de sa demande de transfert de bail au motif que la condition de cohabitation n’est pas justifiée et que la typologie du logement n’est pas adaptée à la composition familiale.

Après lui avoir fait délivrer le 21 janvier 2025 une sommation de déguerpir, la SIDR a, par un acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, fait assigner Madame [L] [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SIDR et Monsieur [K] [N] en raison de son décès survenu le 10 novembre 2023 ;

— la constatation de l’occupation sans droit ni titre du logement par Madame [L] [M] [O] depuis le mois de décembre 2023 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [M] [O], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, et sans que le délai légal de la période cyclonique ne puisse être invoqué au regard de l’article L. 412-6 du Code des procédures d’exécution ;

— l’autorisation de mandater un commissaire de justice aux fins de procéder à l’inventaire du mobilier garnissant le logement, de faire enlever les meubles ainsi inventoriés, aux frais et aux risques des ayants droits s’ils ne procédaient pas eux-mêmes à leur enlèvement, étant précisé que les meubles laissés dans le logement pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix passé le délai de 2 mois ;

— la condamnation de Madame [L] [M] [O] au paiement des indemnités d’occupation de décembre 2023 à avril 2025, soit la somme de 3.790,32 euros, à parfaire jusqu’au jour de la restitution des clés et complète libération du logement, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 222,96 euros révisable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens comprenant les frais de la sommation du 21 janvier 2025.

A l’audience du 26 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 25 avril 2025 à l’étude, Madame [L] [M] [O] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [L] [M] [O] étant non comparante lors de l’audience du 26 mai 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE DU LOGEMENT :

Aux termes de l’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du décès de Monsieur [K] [N] : "(…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)".

Il résulte des I et III de l’article 40 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le transfert prévu à l’article 14 précité ne s’applique aux organismes d’habitations à loyer modéré qu’à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il ressort de l’examen de l’entier dossier que le logement situé au [Adresse 3] est un appartement de type T1 de 46,14 m² et que Madame [L] [M] [O], la nièce du défunt, occupe ce logement depuis le mois de décembre 2023 avec ses deux enfants.

Or, Madame [L] [M] [O] ne justifie pas d’une cohabitation avec Monsieur [K] [N] d’au moins un an à la date du décès et le logement est trop petit pour une famille avec deux enfants.

Par suite, Madame [L] [M] [O] ne remplit pas les conditions légales pour pouvoir prétendre au transfert du droit au bail de Monsieur [K] [N].

En l’absence de toute personne remplissant ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant le logement situé au [Adresse 3] au 10 novembre 2023, date du décès de Monsieur [K] [N].

Madame [L] [M] [O] étant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion du logement situé au [Adresse 3] dans les conditions précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il n’est pas démontré que Madame [L] [M] [O] s’est introduite dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire échec au délai légal de la période cyclonique prévu à l’article L.611-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de mandater un commissaire de justice aux fins de procéder à leur inventaire, ni d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ou encore de prévoir qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association du choix de la bailleresse.

Ces chefs de demande doivent donc être rejetés.

II. SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [L] [M] [O] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 10 novembre 2023, date de la résiliation de plein droit du bail à raison du décès de Monsieur [K] [N], et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

La SIDR justifie d’un montant de loyer de 222,96 euros par mois.

Il convient donc de condamner Madame [L] [M] [O] à verser à la SIDR la somme de 3.790,32 euros au titre des indemnités d’occupation impayées de décembre 2023 à avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [L] [M] [O] sera également condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 222,96 euros révisable, à compter du 1er mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [M] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [L] [M] [O] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SIDR sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] au 10 novembre 2023, date du décès de Monsieur [K] [N].

CONSTATE que Madame [L] [M] [O] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] depuis le mois de décembre 2023.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [L] [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [M] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE Madame [L] [M] [O] à verser à la SIDR la somme de 3.790,32 euros au titre des indemnités d’occupation impayées de décembre 2023 à avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025.

CONDAMNE Madame [L] [M] [O] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 222,96 euros révisable, à compter du 1er mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SIDR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [L] [M] [O] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE