TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00375 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW76

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [O] [U] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2021, l’OPH d'[Localité 9] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [E] [N] [I] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] Esc : 05 ; [Adresse 10] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 350,84 euros hors charges, payable à terme échu.

Par courrier reçu et accepté le 5 octobre 2023 par la SEM Les Résidences de l’Orléanais, Madame [N] [E] a donné congé du logement à un mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 24 janvier 2024 à Monsieur [H] [I] un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1326,36 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2024.

Par acte du même jour, le bailleur a fait commandement à Monsieur [H] [I] de lui adresser dans le délai d’un mois une attestation d’assurance en cours de validité pour le logement.

Un commandement pour défaut d’assurance a été signifié le 7 février 2024, dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, à Madame [N] [E].

Un commandement de payer distinct a également été signifié à Madame [N] [E] le 7 février 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par actes de commissaire de justice respectivement des 25 avril 2024 et 7 mai 2024, aux fins suivantes :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 2] (Bat : 02 ; Esc : 05 ; [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 8], pour défaut de paiement et défaut d’assurance, conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;

• Prendre acte du départ volontaire des lieux de Madame [N] [E] à compter du 5 novembre 2023 ;

• Condamner Monsieur [H] [I] et tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement qu’il occupe situé [Adresse 4] ; Esc : 05 ; [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 8] et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

• Autoriser la SEM Les Résidences de l’Orléanais, requérante, à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, c’est-à-dire 2800,93 euros échéance de mars 2024 incluse, avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;

• Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’au 5 mai 2024 inclus, soit la somme de 534,36 euros à compter d’avril 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code de procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;

• Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

• Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges, du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation et de sa notification par voie d’EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner Monsieur [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 534,36 euros à compter d’avril 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code de procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié.

A l’audience du 28 novembre 2024, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée par Madame [O] [U], salariée dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes et indiqué que l’assurance du logement n’avait pas été fournie. Le bailleur a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5923,83 euros, hors frais et a fait remarquer que le dernier règlement datait du mois d’octobre 2023.

Il a expliqué que Madame [E] avait quitté le logement et qu’elle était engagée solidairement pour la somme de 3253,17 euros.

Cité à étude, Monsieur [H] [I] n’a pas comparu.

Citée dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, Madame [N] [E] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 mars 2021 stipule qu’à défaut de justification de cette assurance, et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur pourra engager une procédure judiciaire à l’encontre du locataire qui se refuserait à fournir ce document (article 5 des obligations générales du bail).

Il ne peut donc être considéré qu’il s’agit d’une clause résolutoire ayant pour effet la résiliation automatique du bail pour défaut d’assurance. La mention sur le sujet, contenue dans le règlement intérieure, peu claire, ne saurait suffire. Le défaut d’assurance indiqué par le bailleur ne pourra donc entraîner la résiliation du bail du 30 mars 2021 à ce titre.

Il y aura lieu en conséquence d’examiner le motif lié aux impayés des loyers et charges.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 4 des conditions générales, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 à Monsieur [H] [I], pour la somme en principal de 1326,36 euros.

Le bail contient l’indication que le délai de résiliation après le commandement de payer est de deux mois, si bien que ce délai doit être appliqué, en dépit des termes de la loi du 27 juillet 2023 qui est postérieure à la signature du contrat et malgré l’indication du nouveau délai de six semaines contenu dans le commandement de payer.

Le délai court à compter du 24 janvier 2024, en ce que seul Monsieur [I] était locataire à cette date, du fait du congé du logement de Madame [E], acquis depuis le 5 novembre 2023.

Monsieur [H] [I] avait jusqu’au 25 mars 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 24 mars 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement, le locataire (ou l’ex-locataire solidairement tenue) n’a procédé à aucun règlement. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [I], seul locataire restant dans les lieux et seul titulaire du bail à cette date, sera ordonnée en conséquence.

II. Sur les demandes en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et, à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [I] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (172,92 euros et 421,92 euros, qui relèvent éventuellement des dépens et seront examinés ci-dessous) et des frais de dossier SLS (25 euros, dont la procédure n’est pas versée aux débats), la somme de 5923,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [H] [I] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Quant à Madame [N] [E], il peut être retenu que le terme de son congé d’un mois correspond au 5 novembre 2023.

Le contrat de bail contient un additif qui mentionne que les locataires sont solidairement tenus au paiement des loyers, des charges et de toutes sommes dues au bailleur et que cette solidarité se poursuit même en cas de départ de l’un des co-titulaires, pendant une durée de six mois à compter de la date de fin de préavis.

Cet engagement de solidarité vaut donc également pour les indemnités d’occupation.

La demande de congé de Madame [E] ne remplit en outre pas les formes de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que Madame [E] est solidairement tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 5 mai 2024.

A cette date, la dette locative était de 3253,17 euros, hors frais de dossier SLS mentionnés ci-dessus.

Absente à l’audience, Madame [N] [E], n’en conteste par définition ni le principe, ni le montant.

Monsieur [I] et Madame [E] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3253,17 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 mai 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1326,36 euros à compter du 7 février 2024, date du second commandement de payer, sur la somme de 1449,57 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est déduite celle contenue dans le commandement de payer et les frais antérieurs non retenus ci-dessus dans la dette locative) à compter du 7 mai 2024, date de la seconde assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Quant à Monsieur [H] [I], il sera également condamné à payer la somme de 2670,66 euros (somme totale demandée, de laquelle est soustraite celle de 3253,17 euros qu’il est condamné à payer solidairement avec Madame [E]), celle-ci portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [H] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [I], partie perdante principale, supportera seul et pour des questions d’équité au vu de la dette locative quasi nulle au moment du départ du logement de Madame [E], la charge des entiers dépens.

Ces dépens ne comprendront pas le coût des commandements pour défaut d’assurance du 24 janvier 2024 et du 7 février 2024, ceux-ci étant des actes réalisés le même jour que les commandements de payer délivrés à Monsieur [I] et Madame [E] et ne constituant donc pas des actes distincts indispensables à la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Le bailleur, Monsieur [H] [I] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que le bail conclu le 30 mars 2021 entre l’OPH d'[Localité 9] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] Esc : 05 ; [Adresse 10] [Localité 7], n’est pas résilié pour défaut d’assurance du fait de l’absence de clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 30 mars 2021 entre l’OPH d'[Localité 9] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] (qui n’est plus titulaire du bail depuis le 5 novembre 2024), d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] (Bat : 02 ; Esc : 05 ; [Adresse 10] [Localité 7], sont réunies à la date du 26 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [H] [I], seul titulaire restant du bail, devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2] (Bat : 02 ; Esc : 05 ; [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 8] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [N] [E] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3253,17 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1326,36 euros à compter du 7 février 2024, date du second commandement de payer, sur la somme de 1449,57 euros à compter du 7 mai 2024, date de la seconde assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2670,66 euros, correspondant aux indemnités d’occupation impayées entre le 5 mai 2024 et le 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer des 24 janvier 2024 et 7 février 2024 et des assignations des 25 avril 2024 et 7 mai 2024, à l’exclusion des commandements pour défaut d’assurance des 24 janvier 2024 et 7 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,