Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 3]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 24/01693 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757YF

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.C.I. PATISA

C/

[P] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. PATISA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [Z]

né le 06 Mars 1977 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01693 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757YF et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2023, la société civile immobilière PATISA a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Z] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 5 du mois de 540,00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1876,65 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [Z] le 15 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2024, la société civile immobilière PATISA a assigné M. [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater le défaut d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le preneur en vertu de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— constater le jeu de la clause résolutoire et dire que le défendeur est occupant sans droit ni titre en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— d’ordonner l’expulsion du défendeur, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux occupés indûment au [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique ;

— d’autoriser le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 3643,29 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée courant au terme d’octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation par application de l’article 1231-7, alinéa 1er, du code civil ;

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au montant du loyer actuel, charges comprises, conformément aux dispositions des articles 1240 et 1760 du code civil et subissant les mêmes variations ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société civile immobilière PATISA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 5502,02 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 juillet 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu’à l’audience.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière PATISA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 558,30 euros, du 9 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile immobilière PATISA verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 6 janvier 2025, M. [Z] lui devait la somme de 5502,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de janvier incluse.

M. [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 5502,02 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3643,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550,00 euros à la demande de la société civile immobilière PATISA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 14 avril 2023 entre la société civile immobilière PATISA, d’une part, et M. [P] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] est résilié depuis le 9 août 2024 ;

ORDONNE à M. [P] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 558,30 euros (cinq cent cinquante-huit euros et trente centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la société civile immobilière PATISA la somme de 5502,02 euros (cinq mille cinq cent deux euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 6 janvier 2025, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024 sur la somme de 3643,29 euros (trois mille six cent quarante-trois euros et vingt-neuf centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la société civile immobilière PATISA la somme de 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 24 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,