TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00397 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBDJ2

N° MINUTE : 25/00701

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [W] [T] [M], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Madame [E] [G] [F] [H], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Bertrand PAGES, Président, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [W], [T] [M] est propriétaire, suivant jugement d’adjudication du 15 décembre 2023 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion, de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3]. Cet immeuble appartenait initialement à M. [Y], [O] [S] et Mme [E], [G], [F] [H].

Mme [E], [G], [F] [H] s’étant maintenue dans les lieux, M. [W], [T] [M] lui a fait signifier le 14 mars 2024 un commandement de quitter les lieux et de libérer de toutes personnes et de tous biens les lieux et ce au plus tard dans un délai de deux mois à compter de l’acte.

En l’absence de départ volontaire, et suivant tentative d’expulsion du 17 mai 2024, la reprise des lieux est intervenue avec le concours de la force publique le 21 août 2024, selon procès-verbal dressé par commissaire de justice.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 6 janvier 2025, M. [W], [T] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins notamment d’expulsion et de condamnation à payer.

L’affaire a été fixée le 3 mars 2025 et retenue en dernier lieu le 10 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique, M. [W], [T] [M] sollicite, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de :

le déclarer recevable et bien fondé en son action,constater que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 25 décembre 2023,fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 950 euros,condamner la défenderesse à payer une indemnité mensuelle de 1 950 euros au titre d’indemnité d’occupation du 25 décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 9.500 euros au titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus,condamner la défenderesse a lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse aux entiers dépens d’instance, lesquels comprendront le coût de délivrance du commandement de quitter les lieux.

En défense, aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 3 novembre 2025, Mme [E], [G], [F] [H] demande de :

débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner le demandeur à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le demandeur aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera utilement rappelé, à titre liminaire, que la présente juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, conformément à la lettre de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’indemnité d’occupation

Aux termes des articles L. 322-10 et L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi, lequel est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction ; étant dit que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

L’article R. 322-64 du même code précise que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Selon l’article 579 du code de procédure civile, le recours par une voie extraordinaire et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’exécution si la loi n’en dispose autrement.

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que l’indemnité d’occupation consiste en la réparation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de jouissance de son bien occupé par une personne sans droit ni titre. Elle est donc directement attachée à la propriété de l’immeuble concerné dès lors que cette propriété est opposable à l’occupant.

Seule la signification du jugement le rend opposable au tiers saisi. L’indemnité d’occupation n’est donc due qu’à compter de la signification du jugement d’adjudication au tiers saisi.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre. Sont pris en considération la valeur locative des lieux et le dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien.

En l’espèce, M. [W], [T] [M] soutient que Mme [E], [G], [F] [H] ne disposait d’aucun titre d’occupation lui permettant de se maintenir dans le logement litigieux au-delà du 25 décembre 2023, dans la mesure où en dépit de disposition contraire prévue par le cahier des conditions de vente de l’adjudication, la défenderesse a perdu tout droit d’occupation du logement litigieux dès le prononcé du jugement d’adjudication.

Aussi, il indique que la contestation de l’adjudication par pourvoi en cassation finalement abandonnée par la défenderesse est dépourvue d’effet suspensif et ne constitue pas un droit de rester dans les lieux, que le délai accordé à la défenderesse jusqu’au 15 août 2024 par la sous-préfecture ne l’a été que suite à l’échec de la procédure amiable engagée dès janvier 2024, à plusieurs relances et à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion et que la préfecture a agi au nom de l’ordre public et non dans son intérêt personnel.

En ce sens, le demandeur sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 1 950 euros et la condamnation de la défenderesse à payer cette indemnité d’occupation du 25 décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux intervenue le 15 août 2024. Pour justifier du montant sollicité, il produit une annonce d’un bien à louer sur la commune de [Localité 4], [Localité 5] datée de juillet 2024 .

En défense, Mme [E], [G], [F] [H] conteste le caractère illicite de l’occupation du logement litigieux, lequel n’est, selon elle, pas démontrée puisque le cahier des conditions de vente prévoyait son maintien dans les lieux jusqu’à une date postérieure au prononcé du jugement d’adjudication, qu’elle a contesté le jugement d’adjudication devant la Cour de cassation, qu’elle a assigné le demandeur devant le juge de l’exécution du tribunal de Saint-Pierre afin de se voir allouer un délai d’une année pour quitter les lieux et que la sous-préfecture de Saint-Pierre lui a accordé un délai pour quitter les lieux jusqu’au 15 août 2024.

Par ailleurs, elle signale que le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé arbitrairement, aucune pièce produite ne permettant de justifier de la valeur locative du bien litigieux, étant précisé que compte tenu de la précarité de l’occupation une réfaction de 30 % de la valeur locative doit être appliquée. Aussi, elle indique le point de départ de l’indemnité d’occupation doit être fixée à la date de signification du jugement d’adjudication, laquelle n’est nullement justifiée.

Tout d’abord, force est de constater que le cahier des conditions de vente, lequel a été produit aux débats lors de l’audience du 19 mai 2025, ne prévoit aucune disposition particulière relativement au maintien de la défenderesse dans les lieux litigieux jusqu’à une date ultérieure.

Aussi, la contestation de l’adjudication dont elle s’est, en tout état de cause, toutes désistée, est sans effet quant au caractère exécutoire du jugement d’adjudication.

Enfin, le délai octroyé par la préfecture de la Réunion ne confère pas un droit de se maintenir dans les lieux mais a uniquement accordé un délai permettant de procéder au déménagement des meubles et autres effets personnels. Il ressort effectivement du courrier produit en défense que dans la mesure où la défenderesse “met tout en oeuvre pour déménager ses affaires et quitter définitivement ce logement”, “le concours de la force publique sera ainsi accordé à compter du 16 août 2024".

Par conséquent, les moyens soulevés par Mme [E], [G], [F] [H] sont inopérants.

Il est établi que M. [W], [T] [M] a fait l’acquisition à l’audience d’adjudication du 15 décembre 2023 d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 3] et que Mme [E], [G], [F] [H] s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 15 août 2024.

Malgré l’absence de preuve justificative, il n’est pas sérieusement contestable que le jugement d’adjudication ne lui a pas été signifié puisqu’elle a formé un pourvoi en cassation à l’encontre cette décision le 14 mars 2024.

En considération de ces éléments, Mme [E], [G], [F] [H] a occupé sans droit ni titre le bien litigieux du 14 mars au 15 août 2024 et est redevable d’une indemnité d’ occupation, laquelle constitue la contrepartie de la jouissance illicite des locaux et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

Bien qu’une seule estimation ait été produite, il apparait que la somme sollicitée pour une maison d’une surface habitable de 148,98 m2 sur une terrain d’une superficie de 7 ares 61 centiares soit 761 m2 est cohérente avec la réalité du marché locatif sur le secteur ; le logement faisant l’objet de l’annonce versée aux débats présentant des caractéristiques approximativement similaires à celle du bien litigieux en ce qu’il constitue une villa de six pièces de 178 m2 habitables sur un terrain de 433 m2, sur deux niveaux et est louée pour un montant mensuel, charges comprises, de 2 200 euros. Il sera enfin précisé que la précarité de l’occupation du bien ne justifie nullement la réduction du montant de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, il convient de faire droit à la demande tendant à fixer à la somme de 1 950 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle du bien litigieux et de condamner Mme [E], [G], [F] [H] au paiement de cette somme pour la période courant du14 mars au 15 août 2024 soit la somme de 9 875,81 euros [(1950 euros/31 jours x 18 jours) + (1950 euros x 4 mois) + (1950 euros / 31 jours x 15 jours)].

Sur les demandes de dommages et intérêts

M. [W], [T] [M] sollicite des dommages et intérêts, soutenant que les agissements de Mme [E], [G], [F] [H] lui ont causé un préjudice moral et matériel.

Mme [E], [G], [F] [H] le conteste purement et simplement invoquant le caractère purement arbitraire et fallacieux des préjudices allégués dont la nature n’ont pas été précisé, aux termes de l’acte introductif d’instance.

Sur le défaut d’assurance

M. [W], [T] [M] reproche à Mme [E], [G], [F] [H] un défaut d’assurance.

Mme [E], [G], [F] [H] relève l’absence de preuve au soutien de cette demande.

En tout état de cause, le demandeur ne justifie d’aucun préjudice étant relevé qu’il ressort de la pièce numérotée 32 produite en défense que le bien litigieux était assuré jusqu’au 18 novembre 2024, de sorte que le moyen sera écarté.

Sur le préjudice matériel

M. [W], [T] [M] indique qu’il s’est trouvé dans une situation financière délicate, en ce qu’il devait honorer de concert le paiement d’un loyer pour son logement d’habitation dans l’attente du départ de la défenderesse et des échéances du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition du bien litigieux de sorte qu’outre la somme de 949,03 euros versée au titre de son loyer mensuel, il remboursait la somme de 969,24 euros par mois au titre de l’amortissement du prêt immobilier.

Aussi, il indique avoir dû payer la taxe foncière afférente au bien litigieux et ce alors qu’il ne pouvait en jouir et avoir dû faire intervenir un commissaire de justice lors de la reprise des lieux, des proches de la défenderesse étant présents et en train de démonter les installations intérieures (robinets, cuisine).

En défense, Mme [E], [G], [F] [H] indique que le demandeur sollicite réparation d’un préjudice financier pour des loyers réglés y compris après le 15 août 2024 alors qu’elle avait quitté les lieux, et que le tableau d’amortissement produit relatif au prétendu prêt immobilier souscrit ne précise nullement la nature du prêt, l’objet financé et les dates de mensualités.

Enfin, elle réfute l’état du logement tel que décrit par le demandeur lors de son entrée en possession des lieux litigieux, affirmant par ailleurs qu’aucune pièce n’en justifie.

Ces éléments étant rappelés, il convient de relever que si le bordereau des pièces produit en demande fait état de deux pièces numérotées 10 et 11 et intitulées “10. Tableau d’amortissement” et “11. Factures”, celles-ci font défaut du dossier de plaidoirie déposé le 16 novembre 2025. Ainsi, les éventuels préjudices matériels résultant du paiement d’un prêt immobilier concernant un logement indisponible et de frais engagés en raison d’incivilités et de l’état du logement consécutif au départ de la défenderesse ne sont pas justifiés.

De plus, bien que le demandeur ne jouissait pas du logement litigieux, le paiement de la taxe foncière lui incombe et ce même peu important l’occupation licite ou non du bien. D’ailleurs, il sera rappelé que l’occupation sans droit ni titre de Mme [E], [G], [F] [H] est compensée par une condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Enfin, s’il se prévaut d’avoir dû verser un loyer concernant son logement d’habitation dans l’attente du départ de la partie défenderesse, une unique quittance de loyer concernant le mois de janvier 2024 a été versée aux débats.

En conséquence, en l’état des pièces produites, il convient de condamner Mme [E], [G], [F] [H] au paiement de la somme de 928,37 euros en réparation du préjudice matériel subi.

Sur le préjudice moral

M. [W], [T] [M] fait état du stress subi dû à l’incertitude de la date de déménagement, lequel est finalement intervenu en pleine période de rentrée scolaire et à l’état extrêmement dégradé du logement lors de la reprise des lieux à savoir odeur nauséabonde, présence de chiens à l’intérieur du logement et de déjections animales et des vêtements abandonnés au sol.

Mme [E], [G], [F] [H] relève l’absence de preuve du stress allégué.

Aucune des pièces produites ne justifie du préjudice allégué de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [E], [G], [F] [H] partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Mme [E], [G], [F] [H] à payer à M. [W], [T] [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], par Mme [E], [G], [F] [H] du 14 mars au 15 août 2024.

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 mars jusqu’au 15 août 2024 à la somme de 1.950 (mille neuf cent cinquante) euros.

CONDAMNE Mme [E], [G], [F] [H] à payer M. [W], [T] [M] la somme de 9 875,81 (neuf mille huit cent soixante-quinze et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’indemnité d’occupation couvrant la période du 14 mars au 15 août 2024.

DEBOUTE M. [W], [T] [M] de ses demandes indemnitaires concernant le défaut d’assurance et le préjudice moral.

CONDAMNE Mme [E], [G], [F] [H] à payer M. [W], [T] [M] la somme de 928,37 (neuf cent vingt-huit et vingt-sept centimes) euros en réparation du préjudice matériel subi;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Mme [E], [G], [F] [H] à payer à M. [W], [T] [M] la somme de 1.000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [E], [G], [F] [H] aux entiers dépens de la présente procédure.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le GREFFIER Le PRESIDENT