TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] DE [Localité 5]

MINUTE N° 26/00015

DU : 28 Janvier 2026

N° RG 25/00425 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBKCD

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 28 JANVIER 2026

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FAC 2000 représenté par son syndic la [8] LOGER

C/

[U] [F]

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FAC 2000 représenté par son syndic la [8] LOGER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Président : Sylvie SEIGNOBOSC

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 10 Décembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Jugement prononcé le 28 Janvier 2026 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Sylvie SEIGNOBOSC, vice-président, assisté de Wilson FONTAINE-BLAS, cadre greffier

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Jean claude DULEROY le :

N° RG 25/00425 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBKCD – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 28 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [F] est propriétaire du lot n°29 au sein de la résidence dénommée « FAC 2000 », sise [Adresse 2] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété.

Suite à des impayés de charges de copropriété, M. [F] a été condamné, par jugement du 14 décembre 2015 du tribunal de proximité de Saint-Pierre, au paiement de la somme de 703,83 euros pour la période de mars 2014 à juillet 2015 avec intérêt au taux légal à compte du 23 juillet 2014.

Une sommation de payer les charges de copropriété a été signifiée à M. [F] par un commissaire de justice le 18 août 2023 pour un montant de 7.583,66 euros.

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure, le 10 mars 2025, M. [F] de payer les charges de copropriétés allant de la période du 1er octobre 2015 au 18 février 2025, soit une somme de 9.257,44 euros.

Se plaignant du défaut de paiement de M. [F] à l’expiration du délai de 30 jours prévu par l’article 19-2, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL LOGER, a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, M. [U] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon la procédure accélérée au fonds, sur le fondement des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 du code civil, 481-1 du code de procédure civile, de :

condamner M. [F] au paiement de la somme de 8.548,90 euros au titre des charges échues du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2024 et des appels jusqu’au 30 septembre 2025 devenus exigibles,ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,condamner M. [F] au paiement de la somme de 1.231,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner M. [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner M. [F] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens qui y sont contenus.

Régulièrement assigné, M. [F] n’a pas constitué avocat.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action en recouvrement

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut des immeubles en copropriété, applicables au présent litige, sont les suivantes :

Article 10 : il impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes ; Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge de seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi.

Article 14-1 : pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Article 14-2 : dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultantes : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En application de l’article 19-2 de cette même loi, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 4], à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lorsqu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’article 64 du décret n°67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Au cas d’espèce, la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires est notamment justifiée par la production :

des procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2015, 4 mai 2016, 29 mars 2017, 25 avril 2018, 27 juin 2019, 21 décembre 2020, 7 septembre 2022, 10 janvier 2023, 21 août 2023, 29 février 2024, 4 juillet 2024, 27 novembre 2024,des relevés de compte personnel, dont il résulte que M. [F] est débiteur de la somme de 9.455,82 euros arrêtée au 30 juin 2025,les appels de fonds justifiant les sommes portées au débit du compte,des courriers de relance,une sommation de payer les charge de copropriété du 18 août 2023,une mise en demeure du 10 mars 2025 de payer les charges de copropriété pour un montant de 8.026,04 euros, déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 1.231,40 euros.

Il résulte des pièces versées au débat que M. [F] reste à devoir 8.224,42 euros au titre des charges impayées à la date du 30 juin 2025, déduction faite des frais de contentieux (1.231,40 euros, pièce n°6) qui ne constituent pas des charges de copropriétés et feront l’objet d’une condamnation distincte.

Il convient donc de condamner M. [F] au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2025, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 8 du mandat de syndic établit par ailleurs la liste des prestations imputables au seul copropriétaire comprenant notamment mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, dépôt d’une requête en injonction de payer, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et suivi du dossier transmis à l’avocat, étant précisé pour ces deux derniers postes « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.231,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Le syndicat justifie d’une mise en demeure du 9 février 2023 (32,55 euros), ainsi que des relances des 10 mars 2020 (15 euros), 15 novembre 2022 (15 euros), d’une sommation de payer du 18 août 2023 (204,30 euros), d’une tentative de règlement amiable du 18 septembre 2020 (162,75 euros), d’une requête en injonction de payer du 24 mai 2024 (63,92 euros), ayant généré des frais facturés par le syndic. Il y aura lieu de faire droit à la somme de 493,52 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Toutefois, les frais de transmission de dossier à huissier et à avocat, bien que prévus par le contrat de syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires ne produit par ailleurs aucune sommation de payer du 28 septembre 2020 à hauteur de 212,38 euros pas plus qu’il ne justifie de « prestation particulières syndic : injonction de payer » du 14 mai 2024 pour la somme de 217 euros. Dès lors ces demandes seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 2.000 euros en raison du préjudice financier causé par M. [F] à la collectivité qui serait distinct de celui compensé par les intérêts.

Faute de justifier de l’étendue du préjudice dont il se prévaut et d’expliquer en quoi ce préjudice financier est distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [F] qui succombe, sera tenu aux dépens et condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, aucune raison ne conduisant le juge à en décider autrement.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fonds et réputé contradictoire,

Condamne M. [U] [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL LOGER, la somme de 8.224,42 euros au titre des charges de copropriété échues du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2024 et des charges non encore échues jusqu’au 30 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2025, date de l’assignation.

Condamne M. [U] [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL LOGER, la somme de 493,52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamne M. [U] [F] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL LOGER, une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Condamne M. [U] [F] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Sylvie Seignobosc, vice-présidente, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE