TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 4]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00227 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C53K

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Soncin pour M^e Bachy

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR

M. [S] [B]

né le 29 Août 1978 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS substitué par M^e Romain DURIN collaborateur de M^e Francis SONCIN avocat au barreau de ST-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [C] [I]

née le 26 Février 1988 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 03 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia LETTRE, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025 dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, délibéré prorogé au 10 décembre 2025,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat établi en juin 2019, M. [S] [B] a donné à bail à Mme [C] [I] et M. [X] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], de 108,64 mètres carrés, pour un loyer mensuel actuel de 530 euros, hors charges.

Mme [C] [I] a quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, signifié à personne, M. [S] [B] a fait assigner Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— condamner Mme [C] [I] à lui payer la somme de 33.883,49 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;

— condamner Mme [C] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais de mise en demeure et de l’assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, M. [S] [B] a fait valoir le fait qu’après le départ de Mme [C] [I] des lieux, il l’a convoquée à un rendez-vous de réalisation d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice le 23 février 2024. Il soutient qu’il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que la locataire a dégradé le logement, qui était en bon état à son arrivée. Il a indiqué que le coût des travaux de remises en état s’élève à la somme de 33.376,16 euros, selon un devis établi par la société ETS QUENNESSON et dont il a déduit les postes qui ne correspondent pas à des dégradations imputables à la locataire (démontage parquet et remise en état escalier et rampe). Il soutient également que Mme [C] [I] lui est redevable de la somme de 510,33 euros au titre de loyers impayés et qu’il l’a mis en demeure de payer aussi bien les impayés locatifs que les travaux de remise en état du logement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, M. [S] [B], comparant représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Quant à Mme [C] [I], bien que régulièrement convoquée par exploit de commissaire de justice signifié à personne, elle n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, puis prorogée au 10 décembre 2025 afin que le bailleur produise une note en délibéré à la demande de la juge des contentieux de la protection.

Par note en délibéré du 25 novembre 2025, le bailleur a indiqué que le contrat de bail a été établi le 1er juin 2019 bien que seul le mois et l’année figurent sur le contrat. Il a par ailleurs indiqué que M. [X] [D] n’a pas été assigné parce qu’il a quitté les lieux depuis le 29 mars 2023, bien que son attestation date du 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

A titre liminaire, il convient de préciser que si M. [S] [B] sollicite dans le dispositif de son assignation la condamnation de Mme [C] [I] à lui payer la somme totale de 33.883,49 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations, il apparaît clairement à la lecture des motifs de son assignation qu’il a intégré dans ce montant total une somme de 510,33 euros au titre des loyers impayés par la locataire avant son départ.

Il convient donc de requalifier ses prétentions en une demande de condamnation en paiement de la somme de 510,33 euros au titre de l’arriéré locatif d’une part, et en une demande de condamnation en paiement de la somme de 33.373,16 euros au titre des dégradations locatives d’autre part.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur indique que Mme [C] [I] a quitté le logement mais ne précise pas la date de son départ. Il explique également que M. [X] [D] ne vivait déjà plus dans le logement depuis le 29 mars 2023, ce qui ressort d’une attestation en date du 26 septembre 2024 et qui n’est pas contesté par Mme [C] [I] puisqu’elle n’a pas comparu.

Il est simplement possible de déduire de la date du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, réalisé par un commissaire de justice le 23 février 2024, que le départ de Mme [C] [I] est antérieur à la date du 23 février 2024.

Le bailleur demande le paiement de la somme de 510,33 euros qui correspond selon le décompte qu’il produit et qui est en date du 23 février 2024 au reliquat du loyer de janvier 2024 et au loyer de février 2024.

Néanmoins, en l’absence de production d’une pièce permettant d’établir avec certitude la date du départ de Mme [C] [I] et le contexte de son départ, et notamment s’il résulte d’un congé régulièrement donné par la locataire ou par le bailleur, il n’est pas établi que les sommes demandées par le bailleur au titre d’un impayé locatif sont réellement dues, ce d’autant qu’il ne produit pas d’historique du compte locataire faisant apparaître les loyers et charges payés par la locataire tout au long de la location.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 510,33 euros au titre de la dette locative sera rejetée.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [S] [B] se prévaut du fait que Mme [C] [I] a restitué le logement dans un mauvais état. Il verse notamment aux débats l’état des lieux d’entrée portant la date de juin 2019, l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de commissaire de justice le 23 février 2024 et un devis de travaux établi par la SARL ETS QUENNESSON le 3 mai 2024.

Il apparaît que l’état des lieux d’entrée de juin 2019, sur lequel ne figure pas la date du jour mais uniquement le mois et l’année, est en réalité un document manuscrit décrivant sommairement les pièces du logement. Il ne comporte aucune mention classique du type « neuf », « très bon état », « bon état », etc. Il ne s’agit pas d’un état des lieux établi sur un formulaire de type grille de vétusté, il ne comporte aucun en-tête d’une agence immobilière et il est assorti de trois signatures qui ne sont pas précédées des noms des signataires. Il n’est assorti d’aucune photographie.

Il s’agit ainsi d’un état des lieux sommairement établi par les parties elles-mêmes, très peu détaillé, sur lequel il est indiqué que les lieux sont propres et qu’il reste des « coulisses à faire » dans l’entrée du côté de la porte et du côté des fenêtres dans deux chambres.

Pour les points sur lesquels l’état des lieux d’entrée ne comporte pas de précisions, il sera fait application de l’article 1731 du code civil, lequel dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 23 février 2024 par un commissaire de justice, au terme duquel a été dressé un procès-verbal de constat. Il est précisé que Mme [C] [I] a été convoquée à l’état des lieux de sortie par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 12 février 2024, de sorte qu’il est bien pourvu de force probante quand bien même elle ne s’y serait pas présentée, ce qui n’est pas précisé.

Il ressort de cet état des lieux de sortie que les sols, plinthes, murs et plafonds de toutes les pièces de la maison sont sales et encrassés. Pour le reste, le commissaire de justice constate notamment :

— dans le hall d’entrée : multiples éclats de peinture sur le radiateur ;

— dans le séjour : multiples rayures et griffures dans le passage depuis le hall d’entrée, sol en linoléum complètement gondolé avec des accrocs, traces de frottements et nombreux trous de chevilles sur les murs, une prise électrique et une boite de dérivation manquante, accrocs sur le plafond, deux enrouleurs de volets roulants cassés et arrachés du bâti ;

— dans la première pièce du bas : traces de brulures au pied du tubage, éclats sur les plinthes, traces de frottement et de moisissures sur les murs, décollement du papier peint d’un mur ;

— dans la cuisine : linoléum recouvrant le sol gondolé et par endroits arraché, traces de frottement sur la fibre de verre recouvrant le mur, certaines dalles de polystyrène recouvrant le plafond sont arrachées, boitier du volet roulant non fonctionnel, film PVC du plan de travail arraché ;

— dans la salle d’eau : linoléum recouvrant le sol arraché et gondolé, certains morceaux sont incorrectement découpés et mal jointés, nombreux trous, impacts et points d’enfoncement sur les murs, cabine de douche très sale avec une bonde qui n’est plus correctement positionnée, joints de la douche jaunis et encrassés, fêlures et points de choc sur le lavabo ;

— circulation entre la cuisine et le séjour : éclats sur la porte de la cave ;

— à l’étage : poignée de la porte menant à l’étage non fonctionnelle ;

— sur le palier de l’étage : papier peint arraché au niveau des jonctions et des angles, trous de vis et de clous dans les murs ;

— dans la première chambre : papier peint gondolé et arraché, fibre de verre décollée et arrachée, trous de chevilles à expansion dans les murs, décollement de certaines dalles en polystyrène du plafond ;

— dans la deuxième chambre : fibre de verre peinte et arrachée, traces de moisissures sur les murs ;

— dans la troisième chambre : parquet flottant déjointé à plusieurs endroits, trous de chevilles et de clous dans les murs, traces de scotch et de rayures sur les murs, store non fonctionnel, mélaminé de la fenêtre décollé, point d’impact dans le mur grossièrement rebouché ;

— à l’extérieur de la maison : nombreux déchets et détritus dans le jardin et le garage, gazon de la terrasse dégradé et arraché, présence d’un chenil en briques avec de la paille et des gamelles pour chiens.

Eu égard à l’imprécision de l’état des lieux d’entrée et faute d’autres éléments de preuve, il n’est pas démontré que la locataire a réalisé des travaux sans l’accord du propriétaire (appentis en bac acier métallique à l’extérieur, pose de parquet flottant dans les escaliers) contrairement à ce qui est indiqué dans l’état des lieux de sortie.

Pour le reste, il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie que Mme [C] [I] a dégradé le logement qui lui a été donné à bail, notamment en le rendant particulièrement sale alors qu’elle l’avait reçu propre et en bon état. Il convient de noter que l’entretien courant du jardin, la propreté des murs, le rebouchage des trous dans les murs, l’entretien des revêtements de sol, les menues réparations des poignées et le remplacement des joints relèvent des réparations locatives qui sont à la charge des locataires, dont Mme [C] [I] ne s’est en l’espèce pas acquittée.

Les lieux semblent nécessiter, à minima, un grand nettoyage ainsi que des travaux de peinture, de rebouchage des trous, de jointure et des petites réparations (volets roulants, store, poignée).

Le devis de travaux produit par M. [S] [B] fixe leur montant à la somme de 33.818,66 euros. Il est notamment prévu la peinture des murs, la pose d’un parquet, et la pose d’un balatom.

Certains frais n’apparaissent pas liés aux dégradations précitées, notamment les travaux de ferraillages et de coulage, le ramonage de la cheminée, la pose d’un panneau de porte d’entrée, la remise en état de la rampe d’escalier ou encore la pose d’un lavabo et d’un WC.

En outre, s’il est nécessaire de facturer la peinture des murs au vu de leur saleté, il n’en est pas de même pour tous les sols. A l’exception des sols de la cuisine, de la salle d’eau et du séjour, qui sont gondolés, les sols des autres pièces apparaissent pouvoir être nettoyés et il n’apparaît pas justifié de mettre à la charge de la locataire la pose d’un nouveau matériau dans tout le logement.

Compte-tenu des éléments précités, le montant des réparations locatives sera fixé à la somme de 10.000 euros.

Par conséquent, Mme [C] [I] sera condamnée à payer à M. [S] [B] la somme de 10.000 euros au titre des réparations locatives.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [C] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [S] [B], Mme [C] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation en paiement formulée au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à payer à M. [S] [B] la somme de 10.000 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à payer à M. [S] [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [I] aux dépens, en ce compris les frais de la mise en demeure et de l’assignation ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 10 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ