Du 14 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01855 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZT7E

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [N], [O] [N]

— Expéditions délivrées à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

M^e Bénédicte DELEU

— FE délivrée à

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT (lors du délibéré)

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 12]

RCS [Localité 14] N° 552 046 484

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [N]

né le 26 Mai 1966 à

[Adresse 5] [Adresse 16] [Adresse 2]

[Localité 7]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – Décision du 25 novembre 2024 – n° BAJ : 2024-014055)

Madame [O] [N]

née le 27 Mars 1974 à

[Adresse 5] [Adresse 16] [Adresse 2]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Bénédicte DELEU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Décembre 2024

Délibéré du 14 Février 2025 prorogé au 14 Mars 2025, en raison des contraintes de service

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2010, la SA [Localité 11] a donné à bail à effet du même jour, pour une durée de trois mois reconductible par tacite reconduction par période de trois mois, à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 472,12€ et une provision sur charges mensuelle de 204,24€.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à effet du même jour, pour une durée d’un mois reconductible par tacite reconduction, à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N] un parking intérieur situé [Adresse 15] à [Adresse 9] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 25,17€ et une provision sur charges mensuelle de 1,76€.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Localité 11] a fait délivrer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N] un commandement de payer la somme de 1.878,96€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par actes introductifs d’instance en date du 23 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 décembre 2024 aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire stipulée :

au contrat de bail du logement à compter du 16 juin 2024au contrat de bail du parking intérieur à compter du 16 mai 2024- Ordonner leur expulsion ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir avec si nécessaire le concours de la force publique

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs

— Condamner Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N] solidairement au paiement :

de la somme provisionnelle de 1.631,84€ à valoir sur le montant des loyers et des charges restant actuellement dû, mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationd’une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à la vidange effective des lieuxde la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2024

A l’audience du 13 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.332,41€ (mois de novembre 2024 inclus) et confirme les termes de sa demande initiale. Elle sollicite le débouté des demandes de Monsieur et Madame [N] et de lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire et d’ordonner qu’en cas de défaillance dans le respect des obligations locatives et délais de paiement accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.

Elle soutient que les défendeurs ne sont pas fondés à solliciter l’irrecevabilité de la procédure en raison d’une prétendue absence de dénonciation du non-respect des mesures imposées par elle. Elle soutient avoir, conformément aux dispositions de l’article R732-2 du Code de la consommation et au courrier prévoyant les mesures imposées du 31 juillet 2023, régulièrement dénoncé la caducité du plan suivant lettre du 26 mars 2024 dont les locataires ont accusé réception le 3 avril 2024. Elle indique en outre que les défendeurs doivent être déboutés de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande en constat du jeu de la clause résolutoire en raison d’une prétendue nullité du commandement de payer ; que la mention du délai de 6 semaines au commandement de payer n’est qu’une erreur matérielle ;

que la mention de ce délai n’a pas causé de préjudice aux époux [N] qui n’ont pas soldé les causes du commandement dans un délai de deux mois. Elle ajoute que la jurisprudence prévoit que le délai de six semaines ne s’applique pas aux baux en cours stipulant un délai de deux mois et que les commandements mentionnant un délai de six semaines ne sont pas sanctionnés par la nullité.

En défense, Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N], représentés par leur conseil, sollicitent du juge de :

A titre principal,

— Juger que le créancier n’a pas valablement dénoncé la fin des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde

— Juger que les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde sont toujours en cours au jour des présentes

En conséquence,

— Déclarer irrecevable la procédure en raison de la suspension des poursuites du fait de l’existence d’un plan de surendettement

— Débouter la société d’HLM CDC HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— Condamner la société d'[Adresse 13] à verser à Maître Bénédicte DELEU la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article L761-1 du Code de la justice administrative et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991

A titre subsidiaire,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul pour non-respect des dispositions contractuelles fixées au bail

— Juger que l’assignation délivrée sur le fondement dudit commandement est nulle

En conséquence,

— Juger irrecevable l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou à tout le moins nulle

— Débouter la société d’HLM CDC HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions pour amples ou contraires

— Condamner la société d'[Adresse 13] à verser à Maître Bénédicte DELEU la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article L761-1 du Code de la justice administrative et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que les locataires sont de bonne foi

— Accorder aux locataires des délais de paiement d’une durée de 36 mois pour apurer la dette locative

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés

— Juger que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été mise en œuvre

— Statuer ce que de droit quant à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en tenant compte de l’équité et de la situation respective des parties et de la concomitance entre la volonté de dénoncer le plan de surendettement et la régularisation très importante de charges au débit des locataires laquelle les a inévitablement placés en difficulté

Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières et avoir déposé un dossier de surendettement ; que le 31 juillet 2023, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a transmis au bailleur les modalités de mesures imposées et qu’estimant que ces mesures n’avaient pas été respectées par eux, le bailleur a cru pouvoir y mettre un terme seul et sans formalité. Ils soulèvent l’irrecevabilité de la procédure en raison de l’absence de validité de la dénonciation des mesures imposées par le bailleur. Ils indiquent que les mesures imposées ne prévoient pas la possibilité pour le créancier d’y mettre un terme ; que conformément aux dispositions de l’article L733-16 du Code de la consommation, le bailleur n’était absolument pas fondé à mettre un terme seul et unilatéralement aux mesures imposées par la commission de surendettement ; que le bailleur devait saisir le juge compétent en la matière ce qu’il n’a pas fait. Ils soutiennent qu’ils bénéficient encore à ce jour des mesures imposées et que la procédure est irrecevable, toute mesure d’exécution étant suspendue durant ce délai. Ils font valoir que la caducité du plan qui ne comporte aucun délai ne saurait être valable. Ils indiquent entre outre que le commandement de payer visant la clause résolutoire fixe un délai de six semaines au locataire pour régler la dette locative à défaut d’acquisition de la clause résolutoire ; qu’il est nul en ce qu’il ne respecte pas les délais fixés contractuellement à deux mois. Ils allèguent que le bailleur doit donc être débouté de ses demandes. Ils sollicitent à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire expliquant être de parfaite bonne foi, avoir repris depuis de nombreux mois le règlement de leurs loyers courants et être en capacité tant de régler leurs loyers courants que de respecter un échéancier d’une durée de 36 mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 13 décembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 9 avril 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article R732-2 du Code de la consommation énonce que le plan conventionnel de redressement mentionne qu’il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations, sans préjudice de l’exercice des facultés prévues aux articles L721-1, L721-4, L721-6, L721-7, L722-3, L722-4 et L722-6.

Ainsi, dès lors que le débiteur n’exécute pas l’une de ses obligations, le plan est de plein droit caduc, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations.

Les créanciers peuvent ensuite reprendre leurs poursuites même si le débiteur n’est pas allé chercher son recommandé lequel a été retourné au créancier expéditeur.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux époux [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.878,96€ au titre des loyers échus suivant exploit du 15 avril 2024.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [N] ont saisi la commission de surendettement des particuliers de la Gironde ayant des difficultés financières. Par courrier du 31 juillet 2023, la commission de surendettement a validé les mesures imposées tout en précisant que celles-ci entraient en application le 31 juillet 2023 et à défaut au plus tard le dernier jour du mois suivant le 31 juillet 2023. Ces mesures imposées prévoyaient notamment le remboursement à la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre du 1er palier de la mensualité de 168,46€ pendant 7 mois.

Ce courrier de la commission de surendettement du 31 juillet 2023 mentionne en outre que «Si elles ne sont pas respectées, les mesures deviendront caduques quinze jours après une mise en demeure, adressée par le créancier par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures ».

Si la SA CDC HABITAT SOCIAL se défend d’avoir régulièrement dénoncé la caducité du plan suivant courrier du 26 mars 2024 et être ainsi fondée en ses demandes, il convient de relever que le courrier dont elle se prévaut ne constitue pas une mise en demeure des époux [N] de respecter les modalités du plan à peine de caducité de celui-ci. En effet, la SA CDC HABITAT SOCIAL y indique simplement : « L’examen de votre relevé de compte me permet de constater que les termes du plan établi par la Banque de France en votre faveur n’ont pas été respectés. Par conséquent, nous considérons le plan comme caduc et reprenons les poursuites à votre encontre ».

Ce courrier rédigé en ces termes ne constitue pas une mise en demeure telle qu’exigée par l’article R732-2 du Code de la consommation et par le courrier de la commission de surendettement du 31 juillet 2023.

Ainsi, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne démontre pas que les mesures sont devenues de plein droit caduques après mise en demeure, restée infructueuse après quinze jours, adressée aux débiteurs d’avoir à exécuter leurs obligations.

En outre, il convient de relever que, si les époux [N] demandent à voir déclarer irrecevable la procédure en raison de la suspension des poursuites du fait de l’existence d’un plan de surendettement, ils ne fondent leur demande d’irrecevabilité sur aucun texte. Or, une demande ne peut être déclarée irrecevable sans fondement légal.

Au vu de ces éléments et des pièces versées aux débats, force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse quant aux demandes formées par la SA CDC HABITAT SOCIAL qu’il appartient au juge du fond de trancher. Il n’y a lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame et Monsieur [N] à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans, les demandes formulées par Madame et Monsieur [N] à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire sont devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SA CDC HABITAT SOCIAL sera ainsi déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les époux [N] seront également déboutés de leur demande fondée sur l’article L761-1 du Code de la justice administrative et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Madame [O] [N] et Monsieur [M] [N] de leur demande en paiement sur le fondement de l’article L761-1 du Code de la justice administrative et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION