REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 10]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00666 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CZ74

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à Me [B] DONNETTE

M^e Marine JUMEAUX

copie dossier

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DEMANDEUR

M. [Z] [S]

né le 01 Juillet 1994 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Isabelle DOMONT JOURDAIN, avocat au barreau d’AUBE (plaidant)

DÉFENDEURS

Mme [J] [F]

née le 08 Mars 1948 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [B] [R]

né le 29 Mars 1973 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [X] [R]

née le 09 Août 1971 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 24 février 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Rose-Marie HUNAULT, Présidente, agissant en qualité de juge rapporteur, en présence de Jean-Charles SANSGASSET et assistés de Céline GAU, Greffier, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 871 du Code Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Rose-Marie HUNAULT, Présidente après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue le 28 avril 2025, délibéré prorogé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 juin 2021, M. [Z] [S] (l’acquéreur) a acquis auprès de Mme [J] [F], Mme [X] [R] et M. [B] [R] (les vendeurs) une maison d’habitation située au [Adresse 4] à [Adresse 6] (02) pour 180 000 euros.

L’acquéreur a alors procédé à des travaux d’embellissement.

Le 21 avril 2023, l’acquéreur a décidé de revendre le bien. Il a signé un compromis de vente au prix de 228 000 euros pour une signature définitive devant notaire fixée au 21 juillet 2023 et a fait réaliser un contrôle avant-vente du système d’assainissement.

Le certificat de contrôle du raccordement établi le 26 juin 2023 a indiqué que la maison en vente n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif, et que ce système non collectif n’était pas conforme à la règlementation en raison du risque de pollution.

La mise en conformité du bien a entrainé des travaux dans la perspective de la vente, ainsi qu’une baisse du prix de vente.

Par courriers recommandés du 09 octobre 2023, l’acquéreur a demandé aux vendeurs de lui rembourser le montant des travaux effectués, courriers restés sans réponse.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 et 19 juillet 2024, l’acquéreur a assigné les trois vendeurs devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin (02) aux fins de les voir condamnés à lui payer des dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 06 décembre 2024, l’acquéreur demande au tribunal de :

— condamner les vendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

. 21 336 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les vendeurs in solidum aux dépens.

A l’appui de sa demande unique de condamnation à des dommages intérêts, l’acquéreur s’appuie sur trois fondements.

En premier lieu, sur le fondement de la délivrance conforme, l’acquéreur affirme que l’acte de vente du 11 juin 2021 prévoyait bien un raccordement au réseau d’assainissement collectif. Il ajoute que ce manquement l’a obligé à procéder lui-même à la mise en conformité du bien. Réfutant l’interprétation de la clause limitative de responsabilité faite par les vendeurs, il expose que c’est le raccordement au système collectif qui est une caractéristique essentielle de son consentement à la vente et non pas la simple conformité de ce système. Dès lors que le raccordement collectif était supposé exister au moment de la vente, la question de la conformité du système était secondaire et c’est pourquoi la clause indique que « l’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ».

Enfin, il expose que la fosse septique n’était pas apparente au moment de la vente et qu’ainsi, la prise de possession du bien n’a pas permis de couvrir les défauts du bien.

Au titre de l’absence de délivrance conforme, l’acquéreur s’appuie sur l’ensemble des travaux entrepris pour la mise en conformité, et sur les frais de diagnostics postérieurs aux travaux, pour estimer son préjudice à la somme de 21 336 euros.

A titre subsidiaire, l’acquéreur s’appuie sur la garantie des vices cachés et à titre infiniment subsidiaire sur le dol pour rechercher la responsabilité des vendeurs.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 septembre 2024, les vendeurs demandent au tribunal de :

A titre principal,

— débouter l’acquéreur de sa demande,

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires,

En tout état de cause,

— condamner l’acquéreur à leur payer la somme de :

. 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner l’acquéreur aux dépens.

En défense, et concernant le défaut de délivrance conforme, les vendeurs affirment que la prise de possession matérialise l’acceptation de la chose vendue par l’acquéreur. Ils ajoutent, contrairement à ce qu’affirme l’acquéreur, que les regards de la fosse septique étaient bien visibles lors des visites effectuées avant la vente. Ils exposent encore qu’il appartenait à l’acquéreur de solliciter un contrôle du système d’assainissement collectif, ce qui n’a pas été fait. Dès lors, les vendeurs considèrent que ce raccordement au réseau d’assainissement collectif n’était pas une caractéristique essentielle. C’est pourquoi, ajoutent les vendeurs, il a bien été indiqué dans l’acte de vente que l’acquéreur « prend le bien dans son état au jour de son entrée en jouissance ». Enfin, ils exposent avoir produit au moment de la vente, les factures d’installation de la fosse septique, travaux réalisés en 2007, et précisent que la Mme [J] [F] n’a pas prêté attention à cette question lors de la vente chez le notaire, compte tenu de son âge.

En réponse aux deux autres fondements invoqués, ils réfutent l’existence d’un quelconque vice caché ou encore la présence d’un dol.

Concernant le montant du préjudice financier, ils exposent à titre principal que le montant n’est pas justifié et réclament à titre subsidiaire une réduction à de plus justes proportions.

La clôture de l’instruction a été fixée au 10 décembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 24 février 2005, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Le délibéré a été prorogé au 16 juin 2025.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

A titre liminaire, le tribunal précise qu’il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « déclarer que » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Dès lors, il ne sera pas répondu aux demandes de condamnation formées par l’acquéreur qui constituent en réalité une unique demande, sur trois moyens différents.

Sur l’obligation de délivrance conforme

S’agissant d’une action engagée deux ans après la vente du bien, il convient de rechercher si le régime de l’obligation de délivrance conforme s’applique.

En vertu de l’article 1603 du code civil, deux obligations pèsent sur le vendeur : délivrer et garantir la chose vendue.

L’article 1604 du code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur. »

La Cour de cassation a retenu la responsabilité des vendeurs pour l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif, sur le fondement de l’absence de délivrance conforme (3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-27.050, ou encore 3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 16-14.197 et plus récemment 3ème Civ., 28 septembre 2023, pourvoi n° 22-20.377).

Dès lors que la Cour de cassation juge de manière constante que l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement d’un bien vendu non conforme aux stipulations contractuelles, constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme, il convient de trancher le litige sur ce premier fondement invoqué par l’acheteur.

C’est au vendeur, qui est le débiteur de l’obligation de délivrance conforme, de rapporter la preuve de cette conformité.

Le juge doit s’attacher aux stipulations contractuelles pour déterminer la chose vendue.

En l’espèce, l’acte de vente authentique du 11 juin 2021 prévoit en page 14 :

« Raccordement au réseau d’assainissement

LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif qui est relié à ce réseau.

LE VENDEUR déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement.

L’ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. »

Les vendeurs ne contestent pas que le bien n’étaient pas raccordé au réseau public d’assainissement, contrairement à ce qui est indiqué dans l’acte de vente.

De plus, si les vendeurs indiquent avoir fourni au moment de la vente, des factures de pose d’une fosse sceptique en 2007 et que cette facture indique bien une opération effectuée sur cette fosse, il n’en demeure pas moins que cette facture concerne « l’exécution d’un soubassement pour véranda » et que la mention relative à la fosse est annexe (point 21 sur 30 points de travaux effectués, pièce 03).

Il ne revenait pas non plus au futur acquéreur de solliciter un contrôle de conformité du système d’assainissement, contrairement à ce qui est affirmé par les vendeurs. En effet, la mention selon laquelle l’acquéreur « déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » trouve à s’appliquer si et seulement si le bien a été raccordé au réseau public d’assainissement, ce qui n’est justement pas le cas en l’espèce.

Les vendeurs visent enfin le rapport de diagnostic (pièce 04 de l’acquéreur) pour affirmer que les regards étaient accessibles lors de la vente. Or, ce rapport a été établi en 2023 et non en 2021. Dès lors, ce moyen est inopérant.

Enfin, l’argument selon lequel Mme [F] qui était âgée de 71 ans au moment de la vente, et donc n’était pas en mesure de renseigner l’acheteur sur ce système, ne pourra pas être retenu, dans la mesure où M. [B] [R] était également présent au moment de la signature (page 22 de l’acte).

Le bien vendu n’ayant pas été en conformité avec les caractéristiques convenues dans l’acte notarié, la garantie de délivrance conforme trouve à s’appliquer.

Sur la réparation du préjudice

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve de ses préjudices et le lien de causalité avec le défaut de délivrance conforme.

En l’espèce, l’acquéreur justifie des travaux suivants de mise en conformité en 2023, c’est-à-dire au moment de la revente du bien :

Nature

Date

Pièce

Montant en euros

— travaux de raccordement

21 septembre 2023

06

13 457

— étude de faisabilité des travaux

27 août 2023

08

360

— contrôle de conception

31 août 2023

13

162,80

Montant total

13 979,80

Les autres montants réclamés, à savoir le diagnostic pour la vente, la somme de 6000 euros correspondante à la diminution du prix de vente par les acquéreurs avec les intérêts bancaires à 788,27 euros, ne seront pas retenus.

En effet, les diagnostics étaient obligatoires pour la revente et il n’est pas justifié des raisons pour lesquelles la valeur du bien a été baissé à 6 000 euros, d’autant plus si les travaux de raccordement ont finalement été effectués.

Dès lors, Mme [F], Monsieur [R] et Mme [V] seront condamnés solidairement à payer à Mme [S] la somme de 13 979,80 euros.

Sur les frais du procès

Concernant les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [F], Monsieur [R] et Mme [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Concernant les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Partie perdante et condamnée aux dépens, Mme [F], Monsieur [R] et Mme [V] seront condamnés in solidum à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs seront déboutés en conséquence, de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [F], Monsieur [B] [R] et Mme [X] [V] à payer M. [Z] [S] la somme de :

. 13 979,80 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Monsieur [B] [R] et Mme [X] [V] à payer M. [Z] [S] la somme de :

. 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [J] [F], Monsieur [B] [R] et Mme [X] [V] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [F], Monsieur [B] [R] aux entiers dépens ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE