TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00260 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6BB

Le

Copie + Copie exécutoire M^e AKTAN

Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 10 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5]

inscrite au RCS de ST QUENTIN sous le numéro 585.980.022

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [W] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 07 Novembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin LETTRÉ, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Laëtitia BEGUIN, Greffière ;

Vassilia LETTRÉ juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 janvier 2012, la S.A. HLM CLESENCE a donné à bail à M. [W] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 415,52 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 10 avril 2025 à M. [W] [K] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.301,15 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, déposé à étude, la S.A. [Adresse 5] a fait assigner en référé M. [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [W] [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [W] [K] à lui payer la somme de 2.052,30 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [W] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner M. [W] [K] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de la résistance abusive ;

— condamner M. [W] [K] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A. HLM CLESENCE a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 10 avril 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, la S.A. [Adresse 5], comparante représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.806,72 euros (loyer de septembre 2025 inclus).

Quant à M. [W] [K], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 24 juillet 2025 d’un bordereau de carence du locataire à l’entretien avec l’UTAS destiné à établir un diagnostic social et financier.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. HLM CLESENCE a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [W] [K].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juin 2025, et que l’assignation en date du 16 juin 2025 a été dénoncée le 18 juin 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 novembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 10 avril 2025, le bailleur a fait commandement à M. [W] [K] de s’acquitter de la somme de 1.301,15 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 11 juin 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 12 juin 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [W] [K] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 12 juin 2025.

Par suite, M. [W] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 597,45 euros à la S.A. [Adresse 5] à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, au prorata temporis.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 31 octobre 2025, M. [W] [K] demeure redevable de la somme de 2.500,84 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

M. [W] [K], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, M. [W] [K] sera condamné à payer à la S.A. HLM CLESENCE la somme de 2.500,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément à la demande de la demanderesse.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, tandis que l’article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En outre, il est constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

En l’espèce, la demanderesse ne démontrant pas en quoi la résistance de M. [W] [K] est abusive, la demande de la SA d’HLM CLESENCE sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [W] [K], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par M. [W] [K], de la vocation de bailleur social de la S.A. [Adresse 5], et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la présente action ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 12 juin 2025 du bail conclu entre la S.A. HLM CLESENCE et M. [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS par conséquent à M. [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. [Adresse 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [W] [K] à payer à la S.A. HLM CLESENCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 597,45 euros ;

CONDAMNONS M. [W] [K] à payer à la S.A. [Adresse 5] la somme de 2.500,84 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 ;

DISONS que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETONS la demande formulée par la S.A. HLM CLESENCE au titre de la résistance abusive ;

REJETONS la demande formulée par la S.A. [Adresse 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [K] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLONS que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 10 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ