REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 4]

MINUTE N° : R 2025/

DOSSIER N° : N° RG 25/00038 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C46Z

copie exécutoire

copie

le

à M^e Christophe MECHIN

M^e Sonia MONFRONT

copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 AOUT 2025

LA PRESIDENTE : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDEUR

[H] [N]

né le 02 Mai 1978 à [Localité 3] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

S.A.S. BOISSY LAVERIE

Immatriculée au RCS de SAINT QUENTIN sous le n° 894 751 148

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe MECHIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Laurent ROBERVAL, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 10 Juillet 2025 devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Rose-Marie HUNAULT après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 février 2021, [H] [N] a donné bail commercial à la SAS BOISSY LAVERIE divers locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 10 février 2021 pour se terminer le 9 février 2030, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9 600 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, [H] [N] a fait délivrer à la SAS BOISSY LAVERIE un commandement de payer la somme en principal de 2.374,46 euros, correspondant aux loyers dus, outre le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice, en date du 17 avril 2025, une assignation a été délivrée à la SAS BOISSY LAVERIE, à la requête de [H] [N] qui sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— Ordonner que dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, la SAS BOISSY LAVERIE, ainsi que tout occupant de son chef, seront tenus de vider et de rendre entièrement libre de corps et de bien l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit ;

— Dire et juger que faute pour elle de s’exécuter dans le délai de huitaine, [H] [N] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de la SAS BOISSY LAVERIE ainsi que tout occupant de son chef par ministère de commissaire de justice avec, aux besoins, le concours de la force publique ;

— Dire que les biens laissés sur place seront déclarés abandonnés ;

— Condamner la SAS BOISSY LAVERIE à payer à [H] [N] les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ;

— Condamner la SAS BOISSY LAVERIE à lui payer la somme de 3 282,58 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 16 mars 2025 outre les intérêts de retard sur ladite somme à compter de la date du commandement de payer précité pour les sommes qui y sont portées et de la date de signification de la présente assignation valant également mise en demeure pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner la SAS BOISSY LAVERIE à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et de ses accessoires à savoir 1 600 euros par mois entre la date de résiliation du bail intervenue de plein droit et celle à laquelle le bien loué sera totalement libéré de tous corps et biens ;

— Condamner la SAS BOISSY LAVERIE à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS BOISSY LAVERIE aux entiers frais et dépens ;

Au soutien de ses prétentions, [H] [N] affirme que la SAS BOISSY LAVERIE ne règle plus les loyers. Il expose que le commandement de payer en date du 12 avril 2024 est resté infructueux et qu’en conséquence la clause résolutoire est acquise. Il estime qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter de juin 2023 et qu’elle sera fixée à la somme de 1 600 euros par mois conformément aux dispositions contractuelles.

Aux termes de ses conclusions en réponse, la SAS BOISSY LAVERIE demande au juge des référés de :

A titre principal :

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse à défaut pour le bailleur de justifier de la régularisation annuelle des charges,

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— Suspendre la clause résolutoire et accorder des délais de paiement dans la limite de 24 mois à la SAS BOISSY LAVERIE sur les sommes éventuellement échues depuis la délivrance de l’assignation.

A titre subsidiaire :

— Juger qu’il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation,

— A défaut, réduire l’indemnité d’occupation à de plus juste proportion.

Au soutien de ses prétentions, la SAS BOISSY LAVERIE affirme qu’elle a procédé à différents paiements à la suite du commandement de payer du 12 avril 2024 et considère avoir respecté le commandement de payer.Dès lors, la SAS considère que la demande de [H] [N] portant sur cette somme est devenue sans objet.

Par ailleurs, chaque année une régularisation devait avoir lieu sur les charges, la SAS expose qu’elle n’a pas été réalisée. En conséquence, la SAS BOISSY LAVERIE estime qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes réellement dues par la société et qu’il existe un doute sur les charges à payer au titre de 2021.

La SAS BOISSY LAVERIE estime que le commandement de payer n’est pas demeuré infructueux et que la clause résolutoire n’est pas acquise puisqu’il apparait sur le décompte produit par le demandeur en date du 11 juin 2025, qu’entre le 12 avril 2024 et le 12 mai 2024 la somme de 3 780 euros a été payée.

La SAS expose que les sommes restants dues ne pourraient porter que sur les loyers et charges échus, leur montant reste à déterminer à défaut de justificatif de régularisation de charges.

La SAS explique avoir démontré sa bonne foi en ayant réglé l’ensemble des sommes demandées avant que l’affaire soit entendue. Elle indique que bénéficier d’un échelonnement de la dette qui resterait à payer lui permettrait de faire face au paiement normal des loyers.

La SAS BOISSY LAVERIE indique que la demande d’indemnité d’occupation est excessive. Elle expose qu’il existe une contestation sérieuse sur ce montant, qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, puisque [H] [N] réclame la somme de 1.600€ au titre de l’indemnité d’occupation alors que le loyer et les charges ne s’élèvent qu’à 945€. Elle estime que la clause prévoyant le doublement du loyer a la nature d’une clause pénale et qu’elle devrait être réduite à plus juste proportion et aux sommes déjà payées à titre de loyer.

Initialement fixée à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être appelée à l’audience du 10 juillet 2025 et mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En outre, l’article L145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après le commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le bail commercial conclu entre [H] [N] et la SAS BOISSY LAVERIE comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « En cas de méconnaissance par le preneur d’une seule obligation résultant pour lui du présent bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, impôts, taxes et redevances y compris leur provisoire à leur exacte échéance, des arriérés de loyer et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer des indemnités d’occupation après congé refus de renouvellement, ou plus généralement de toute somme qui viendrait à être due au bailleur par le preneur, quel que soit l’origine de cette dette, à défaut de respecter la destination, l’obligation d’exploiter, les travaux mis à sa charge, le formalisme et obligations de la session ainsi que toute autre obligation contractuelle, le présent bail sera résilié de plein droit, s’il plaît au bailleur et qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une sommation visant la présente clause résolutoire, et mettant le preneur en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure. Toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majoré de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature engagée pour le recouvrement des sommes ou de toute indemnité qui pourrait être remise à la charge du preneur. En cas d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation pour faute ou à la suite d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le dépôt de garantie s’il y en a, demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts. »

Par acte d’huissier de justice en date du 12 avril 2024, [H] [N] a fait délivrer à la SAS BOISSY LAVERIE un commandement de payer la somme de 2.374,46 euros, au titre des loyers impayés et du coût de l’acte.

Ce commandement mentionne expressément que passé le délai d’un mois et s’il demeure infructueux, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces produites par le demandeur que plusieurs paiements sont intervenus dans le délai d’un mois, pour un montant total de 3.780 euros, de sorte que le commandement de payer du 12 avril 2024, n’est pas demeuré infructueux et clause résolutoire n’est pas acquise.

En conséquence, la demande de résiliation du bail de [H] [N] sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion et sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est constant que l’indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que faute de résiliation du bail, la SAS BOISSY LAVERIE conserve la qualité de locataire, et ne peut être considérée comme occupant sans droit ni titre. Son occupation des lieux est justifiée par sa qualité de locataire.

Par conséquent, [H] [N] sera débouté de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes de condamnations pécuniaires au titre des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il est constant que la demande de condamnation en paiement a pour objet d’établir définitivement la créance et ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge du provisoire, dont le seul pouvoir est, s’agissant de sommes d’argent, d’accorder une provision au créancier.

En l’espèce, [H] [N] sollicite la condamnation de la SAS BOISSY LAVERIE au paiement de la somme de 3 282,58 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 mars 2025.

Le décompte locatif en date du 13 mars 2025 fait apparaitre un solde débiteur de 3.282,58 euros. Le décompte locatif en date du 11 juin 2025 retient un solde débiteur pour un montant de 1.890 euros et précise que deux paiements de 945 euros ont été réalisés le 10 juin, de sorte que le solde débiteur du 16 mars 2025 doit être considéré comme payé.

Dès lors, la SAS BOISSY LAVERIE a payé les sommes de son solde débiteur au 16 mars 2025. En l’absence d’actaualisation de la demande au titre des loyers postérieurs, la demande de condamnation en paiement des loyers est devenue sans objet.

S’agissant des charges, il existe une contestation sérieuse sur leur régularisation, en l’absence de production de justicatifs par [H] [N].

Dans ce contexte, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur le remboursement des sommes sollicitées.

Dès lors, il ne saurait être fait droit aux demandes de condamnations en paiement formulées par [H] [N].

La demande de condamnation de paiement sur le loyer étant rejetée, la demande de délais de paiement formulée par la SAS BOISSY LAVERIE est sans objet.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles :

[H] [N] étant condamné aux paiement, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DEBOUTE [H] [N] de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 06 février 2021 et portant sur l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DEBOUTE [H] [N] de sa demande relative au paiement de la somme de 3 282,58 euros au titre des loyers et provisions sur charges ;

CONSTATE que la demande d’indemnité d’occupation est sans objet ;

DEBOUTE [H] [N] de ses plus amples demandes ;

CONSTATE que la demande formulée par la SAS BOISSY LAVERIE de délais de paiement est sans objet ;

REJETTE la demande formulée par [H] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 12 avril 2024 ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE