TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11548

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5OT

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

La SARL [Localité 12], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Alexandra PIZON KLOETI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1832

DÉFENDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représentée par son syndic, la société SAS NOVA COPRO,

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2303

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11548 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX5OT

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété établi le 8 décembre 2014 expose qu’il s’agit « d’un bâtiment unique élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre niveaux d’étage et d’un cinquième sous combles non aménagées accessible par une trappe (…) », que « ce bâtiment est équipé d’une cage d’escalier dénommé « escalier A » comprenant : une porte d’accès depuis la [Adresse 16] et un hall d’entrée au rez-de-chaussée, un escalier et paliers d’étage, un escalier d’accès au sous-sol et dégagement du sous-sol ».

La S.A.R.L. [Localité 12] est propriétaire, au sein de cet immeuble, des lots n° 1, 2, 11, 12, 14, 13, 16, 17, 18, 19 et 20.

L’assemblée générale du 29 juin 2022 a adopté la résolution n° 16 en ces termes : « 16. Suppression de la clause de charges d’équipement commun escalier

Majorité : article 24 – clé : charges générales

L’assemblée générale, tenant compte du fait que la clause de charges d’équipement commun escalier du règlement de copropriété en date du 8 décembre 2014 cible des parties communes dont l’entretien et la réfection doivent être répartis entre tous les copropriétaires suivant la clef de répartition des charges générales, décide de réputer cette clause non écrite, car contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale décide de donner mandat au syndic pour faire établir et publier par l’étude d’un notaire l’acte modificatif du règlement de copropriété rendu nécessaire par cette décision.

La résolution est adoptée.

Pour : 5.707 / 8.109 tantièmes, totalisés par 6 / 7 copropriétaires,

Contre : 2.402 / 8.109 tantièmes, totalisés par 1 / 7 copropriétaires,

Absentions : 890 / 8.999 tantièmes, totalisés par 1/8 copropriétaires.

Se sont opposés : [Localité 12] (2.402),

Se sont abstenus : [I] JEAN-[Localité 11] (890) ».

Par acte d’huissier délivré le 21 septembre 2022, la S.A.R.L. [Localité 12] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire aux fins de demander, au principal, l’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 et l’octroi de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, la SARL [Localité 12] demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 11, 24 F et 42 de la Loi du 10 juillet 1965, l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’articles 1231-1 du code civil, le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2022,

Annuler la résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 juin 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Dispenser la société SARL [Localité 12] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ; et ce sur l’ensemble des lots lui appartenant dans l’immeuble sis [Adresse 5], soit les lots n° 1, 2, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19 et 20,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] aux entiers dépens, sur le fondement des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 43 et son décret d’application du 17 mars 1967, vu les pièces,

Débouter la SARL [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

Déclarer non écrite la clause de charges d’équipement commun escalier du règlement de copropriété en date du 8 décembre 2014 qui cible des parties communes dont l’entretien et la réfection doivent être répartis entre tous les copropriétaires suivant la clef de répartition des charges générales.

En tout état de cause,

Condamner la SARL [Localité 12] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 26 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 formée par la S.A.R.L [Localité 12] et sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à voir réputée non écrite la clause « de charges d’équipement commun escalier »

La SARL [Localité 12] soutient que la résolution n° 16 est nulle dès lors que :

— elle viole les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la clause charge spéciale « d’équipement commun escalier » du règlement copropriété mentionne tout d’abord les espaces communs relatifs à l’escalier A (porte d’entrée, hall d’entrée, escalier), puis limite expressément les charges spéciales aux revêtements superficiels et aux frais d’entretien du système d’éclairage de l’escalier (et non au réseau électrique lui-même), qui constituent des éléments d’équipement commun,

— elle ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité, en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, et non à la majorité prévue par l’article 24, II, F de la loi du 10 juillet 1965, ledit article concernant exclusivement les adaptations du règlement de copropriété aux modifications rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son adoption,

— les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées, aucune information précise et détaillée n’ayant été donnée aux copropriétaires sur les frais occasionnés par la décision de modifier le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 3] soutient que :

— la résolution critiquée a été adoptée dans le respect des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle répute non écrite une clause précisément contraire auxdites dispositions, ladite clause qualifiant et intégrant en charges d’équipement commun, dans le cadre d’une rédaction imprécise et non limitative susceptible de créer une incertitude juridique sur les contours de cette clause, la porte d’entrée, le hall d’entrée et les escaliers en ce compris leur « système d’éclairage » (non défini) et l’escalier desservant le sous-sol et le palier du sous-sol pourtant qualifiées de parties communes à droit de jouissance privative au bénéfice exclusif de certains lots (2, 13, 16, 18 et 20) appartenant au demandeur, étant sur ce dernier point estimé qu’on ne peut pas considérer qu’il existerait un critère d’utilité objectif cohérent entre un escalier partie commune générale, auquel tous les lots peuvent accéder librement, et un escalier

partie commune à jouissance privative, dont l’accès n’est possible que pour certains lots,

— s’agissant des revêtements, si les revêtements amovibles comme un tapis peuvent être considérés comme un équipement commun, le premier paragraphe de la clause litigieuse inclut les réparations et les remplacements des revêtements superficiels des marches, des contremarches et des paliers, sans limiter ces charges aux revêtements amovibles, et le second paragraphe mentionne des charges spécifiques pour les frais d’entretien et de remplacement de tous revêtements s’il en existe, sans aucune caractérisation précise du type de revêtements concerné, étant considéré que la rédaction de la clause ne permet pas de considérer que seuls les revêtements de la cage d’escalier sont visés,

— la résolution critiquée ne tend pas à modifier le règlement de copropriété au sens de l’article 26 mais à tirer les conséquences du caractère non écrit de la clause en la retranchant matériellement du règlement de copropriété de sorte que, par interprétation extensive de l’article 24 II, f de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit au cas d’espèce d’une adaptation du règlement à l’état du droit positif qui permet d’utiliser la majorité de l’article 24, ce que la Cour de cassation a admis (Civ. 3ème, 23 mai 2012, n° 10-28.619),

— l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ne vise à notifier que les conditions essentielles d’un contrat ; l’établissement et la publication du modificatif concerné est un acte très court et très simple faisant l’objet de frais habituels en la matière qui ne pouvaient faire l’objet d’un montant précis au moment de l’assemblée générale concernée et qui seront ensuite imputés en charges générales au titre du budget courant, sans nécessiter la mise en œuvre d’un budget travaux spécifique.

***

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’escalier n’est pas un élément d’équipement ; il fait partie du gros-œuvre, car il constitue une partie essentielle de l’immeuble, de sorte que les charges le concernant constituent des charges générales visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 22 mars 1989, n° 87-18.281).

Il en résulte que les réparations (réfection des marches, des murs, etc.) et les travaux d’entretien (peinture de la cage d’escalier) sont des charges communes incombant à tous les copropriétaires (Civ. 3ème, 12 janvier 1982, n° 80-14.313). De même, les charges afférentes à l’éclairage de l’escalier entrent dans la catégorie des charges relatives à la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes à répartir en proportion des tantièmes de copropriété afférents à chaque lot (Civ. 3ème, 4 janvier 1989, n° 87-16.234 ; Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-17.050).

Dès lors, une répartition des charges afférentes à l’escalier organisant la participation aux charges en fonction de coefficients d’étage est réputée non écrite.

Les frais relatifs aux éléments d’équipement de l’escalier (tapis, revêtements) doivent en principe être répartis conformément au critère de l’utilité (Civ. 3ème, 23 novembre 1977, n° 75-15.217).

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En outre, l’article 24, II, f de la loi du 10 juillet 1965 prévoit sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ».

L’assemblée peut, à la majorité de l’article 24, retrancher du règlement, antérieur à la loi du 10 juillet 1965, une clause relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de cette loi (Civ. 3ème, 23 mai 2012, n° 10-28.619).

En l’espèce, la première phrase insérée sous le paragraphe « charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs (charges communes spéciales) » du chapitre 1er « charges communes » de la troisième partie « répartition et règlement des charges de copropriété » du règlement de copropriété en date du 8 décembre 2014 stipule que ces charges « comprennent toutes les dépenses de fonctionnement et d’entretien, de mise aux normes, de réparation et même de remplacement des installations d’équipements communes existants ou venant à être installés ».

Au sein de ce paragraphe, la clause relative aux « charges d’équipement commun escalier » prévoit (pages 17-18) :

« Définition :

Constituent l’équipement commun désigné « Escalier A » l’ensemble des espaces communs suivants :

— la porte d’entrée depuis la [Adresse 15],

— le hall d’entrée de l’immeuble et le local poubelle,

— l’escalier desservant le sous-sol et le palier du sous-sol.

Les charges incluses pour cet équipement commun comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative et pour chaque cage d’escalier :

— les frais occasionnés par les réparations et même le remplacement des revêtements superficiels des marches, des contremarches et des paliers à l’exception de gros œuvre, des enduits et des revêtements superficiels des cages qui font partie de la structure générale du bâtiment ;

— les frais d’entretien et de remplacement des revêtements (tapi etc…), s’il en existe ;

— les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement du système d’éclairage des escaliers,

— et, en général, tous les accessoires des parties communes à chaque cage d’escalier.

Répartition :

Les charges spéciales d’escalier, ci-dessus définies, seront réparties entre les copropriétaires des lots desservis et en fonction du potentiel d’utilisation que ces éléments présentent pour chacun d’eux, proportionnellement aux quotes-parts, ci-après.

Ce potentiel d’utilisation sera estimé vis-à-vis de la surface sans annexe des lots distribués par cet équipement commun, et par leur situation en étage. Dans le cas des lots secondaires, un coefficient de minorateur lié à la nature du lot est pris en compte vis-à-vis des lots de type habitables.

Tableau récapitulatif : tableau récapitulatif concernant la cage d’escalier A : (tableau) ».

En premier lieu, dès lors que le règlement de copropriété (pièces n° 2 de la SARL [Localité 12] et du syndicat des copropriétaires) a été établi le 8 décembre 2014, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des dispositions de l’article 10 précitées, la résolution critiquée ne pouvait valablement être adoptée sur le fondement de et à la majorité prévue par les dispositions de l’article 24, II, f de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

En deuxième lieu, la résolution critiquée répute non écrite la clause de « charges d’équipement commun escalier » dans son intégralité, alors même que cette clause prévoit notamment, dans le respect des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, la répartition, suivant le critère de l’utilité, « pour chaque cage d’escalier » :

— des « frais occasionnés par les réparations et même le remplacement des revêtements superficiels des marches, des contremarches et des paliers à l’exception des éléments de gros œuvre, des enduits et des revêtements superficiels des cages qui font partie de la structure générale du bâtiment »,

— des « frais d’entretien et de remplacement des revêtements (tapis etc), s’il en existe », et ce sans ambiguïté aucune sur l’acception du terme de revêtement, eu égard à la jurisprudence constante précitée relative aux revêtements des cages d’escalier.

Si ces dispositions relatives aux revêtements « de chaque cage d’escalier » incluent également la cage « de l’escalier desservant le sous-sol et le palier du sous-sol », sur lequel le lot n° 2 dispose, avec les lots n° 13, 16 à 18, 19 et 20, d’un droit de jouissance privative (état descriptif de division, chapitre II de la première partie du règlement de copropriété, page 4), et si le tableau récapitulatif inclus dans la clause litigieuse prévoit une unique grille sans distinction des charges relatives à chacun des escaliers, le tribunal relève que :

— l’assemblée générale n’a pas annulé la clause au motif que la répartition des charges relatives aux équipements de cet escalier ne serait pas conforme au critère de l’utilité déterminé par les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 et aucune nouvelle grille de répartition n’a été proposée pour ces charges ; l’assemblée a annulé l’intégralité de la clause au motif qu’elle « cible des parties communes dont l’entretien et la réfection doivent être répartis entre tous les copropriétaires suivant la clef de répartition des charges générales »,

— le droit de jouissance privative exercé sur cet escalier ne le prive pas de sa qualification de parties communes et le syndicat des copropriétaires ne fait pas valoir l’existence de dispositions au sein du règlement qui auraient été prises en application de l’alinéa 3 de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 ; le syndicat des copropriétaires n’allègue pas davantage qu’il s’agisse d’une partie commune spéciale aux propriétaires des lots n° 13, 16 à 18, 19 et 20.

La résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 sera donc annulée sur le fondement des dispositions de l’article 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit utile de répondre au surplus des moyens présentés par les parties.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre l’ambigüité, à tout le moins, de la partie « définition » de la clause litigieuse, qui qualifie « d’équipement commun », nécessairement par référence aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur à la date à laquelle le règlement de copropriété a été établi, « la porte d’entrée depuis la [Adresse 15], le hall d’entrée de l’immeuble et le local poubelle, l’escalier desservant le sous-sol et le palier du sous-sol », pour ensuite prévoir que « les charges incluses pour cet équipement commun comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative et pour chaque cage d’escalier : etc. ». Une telle rédaction, même si elle vise les charges « pour chaque cage d’escalier » est imprécise et n’exclut pas clairement de son champ d’application la porte de l’immeuble, le hall et le local poubelle puisque :

— ceux-ci sont précédemment qualifiés « d’équipement commun » au sein même de la clause litigieuse,

— la première phrase insérée sous le paragraphe « charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs (charges communes spéciales) », après laquelle sont mentionnées les diverses charges d’équipement communs (clause digicode, puis clause escalier ) expose, de façon générale, que ces charges « comprennent toutes les dépenses de fonctionnement et d’entretien, de mise aux normes, de réparation et même de remplacement des installations d’équipements communes existants ou venant à être installés »,

— la clause litigieuse, dans sa partie relative aux charges visées, n’est pas limitative (« sans que cette énonciation soit limitative »).

En outre, s’agissant des charges visées, le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que la clause litigieuse inclut, en violation des dispositions précitées de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement du système d’éclairage des escaliers ». En outre, la notion « d’accessoires des parties communes à chaque cage d’escalier » est pour le moins imprécise.

Dans ces conditions, et eu égard à la possibilité de dissocier les termes de la clause litigieuse, il convient de faire droit, pour partie seulement, à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en déclarant partiellement non écrit le contenu du paragraphe « définition » de la clause intitulée « charges d’équipement commun escalier » dans ces termes (termes barrés réputés non écrits) :

« Définition :

Constituent l’équipement commun désigné « Escalier A » l’ensemble des espaces communs suivants :

— la porte d’entrée depuis la [Adresse 15],

— le hall d’entrée de l’immeuble et le local poubelle,

— l’escalier desservant le sous-sol et le palier du sous-sol.

Les charges incluses pour cet équipement commun comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative et pour chaque cage d’escalier :

— les frais occasionnés par les réparations et même le remplacement des revêtements superficiels des marches, des contremarches et des paliers à l’exception de gros œuvre, des enduits et des revêtements superficiels des cages qui font partie de la structure générale du bâtiment ;

— les frais d’entretien et de remplacement des revêtements (tapi etc…), s’il en existe ;

— les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement du système d’éclairage des escaliers,

— et, en général, tous les accessoires des parties communes à chaque cage d’escalier. »

2 – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [Localité 12]

La SARL [Localité 12] soutient que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en adoptant une résolution manifestement irrégulière, alors qu’elle avait signalé au syndic, avant la tenue de l’assemblée et par courrier de son conseil, ladite irrégularité. Elle estime que cette résistance lui a causé un préjudice caractérisé par le fait qu’elle a dû accomplir des diligences et engager des frais pour faire valoir ses droits et notamment le respect du règlement de copropriété, ce au détriment du temps dévolu à ses obligations professionnelles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] estime que la demande n’est fondée ni en son principe ni en son quantum. Il expose que la SARL [Localité 12] a reçu, avant la tenue de l’assemblée générale critiquée, une réponse argumentée du syndic, le 22 juin 2022.

En l’espèce, la demande de la SARL [Localité 12], qui n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, sera rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SARL [Localité 12] la somme de 3.000 € au titre des dispositions du code de procédure civile. La SARL [Localité 12] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [Localité 12] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] en date du 29 juin 2022,

Déclare partiellement non écrit le contenu du paragraphe « définition » de la clause intitulée « charges d’équipement commun escalier » du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] établi le 8 décembre 2014 dans ces termes (termes barrés réputés non écrits) :

« Définition :

Constituent l’équipement commun désigné « Escalier A » l’ensemble des espaces communs suivants :

— la porte d’entrée depuis la [Adresse 15],

— le hall d’entrée de l’immeuble et le local poubelle,

— l’escalier desservant le sous-sol et le palier du sous-sol.

Les charges incluses pour cet équipement commun comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative et pour chaque cage d’escalier :

— les frais occasionnés par les réparations et même le remplacement des revêtements superficiels des marches, des contremarches et des paliers à l’exception de gros œuvre, des enduits et des revêtements superficiels des cages qui font partie de la structure générale du bâtiment ;

— les frais d’entretien et de remplacement des revêtements (tapi etc…), s’il en existe ;

— les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement du système d’éclairage des escaliers,

— et, en général, tous les accessoires des parties communes à chaque cage d’escalier. »

Déboute la SARL [Localité 12] de l’intégralité de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à payer à la SARL [Localité 12] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions du code de procédure civile,

Déboute la SARL [Localité 12] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SARL [Localité 12] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président