TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00070 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4OW

Le 30/07/2025

Copie + copie exécutoire à Maître OHMER

Copie à Monsieur [N]

Copie sous préfecture

Copie dossier

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

SASU CASSANDRA [Localité 9] IMMOBILIERE

Immatriculée au RCS de [Localité 5] METROPOLE sous le n° 901 954 511

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Olivier HOURDIN, avocat au barreau de Saint-Quentin.

DÉFENDEUR

M. [O] [N]

né le 11 Février 1987 à RWANDA

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Laurie BALDINI Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 6 août 2024, la SASU CASSANDRA DE [Localité 8] IMMOBILIÈRE a consenti à Monsieur [O] [N] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 630 €, outre 20 € de provisions mensuelles sur charges récupérables.

En raison d’impayés de loyer, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 20 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 825,16 € en principal.

Par exploit du 10 février 2025 délivré à étude, la SASU CASSANDRA DE SAINT-QUENTIN IMMOBILIÈRE a fait assigner Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 6 juin 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 3 541,83 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 3 décembre 2024, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, la SASU CASSANDRA DE [Localité 8] IMMOBILIÈRE, représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie et maintient ses demandes. Il est expressément fait renvoi à ses écritures pour un exposé complet de ses moyens et prétentions vu l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [N], comparant en personne, ne conteste pas le principe ou le montant de la dette mais sollicite des délais de paiement à raison de 350 € mensuels, en sus du loyer courant, soit un total de 1 000 € par mois. Il explique avoir eu des difficultés avec son employeur pour être rémunéré, désormais résorbées. Il ajoute qu’il est en CDI, que son épouse vient d’arriver en France en regroupement familial et que le couple attend son premier enfant. Il précise qu’il a repris le paiement des loyers courants et a commencé à régler la dette.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 24 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 février 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 février 2025 a été dénoncée le 12 février 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 20 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 825,16 €. Ce commandement, délivré à étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 21 novembre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Monsieur [O] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 650 €, correspondant au montant du loyer et des charges initialement prévus.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

La SASU CASSANDRA DE [Localité 8] IMMOBILIÈRE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 3 décembre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il convient cependant de prendre en compte le décompte actualisé au 6 mai 2025, fourni à l’audience par Monsieur [O] [N] et qui tient compte des versements récemment réglés.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SASU CASSANDRA DE [Localité 8] IMMOBILIÈRE, et Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement de la somme de 2 629,96 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 mai 2025, déduction faite de la somme de 161,87 € imputée au titre du commandement de payer, qui constitue un frais de procédure et non un impayé de loyer. Cette somme correspond également à l’attestation détaillée rédigée par l’agence immobilière le 13 mai 2025, reprenant les versements réalisés par Monsieur [O] [N] et les versements restants à effectuer.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, si Monsieur [O] [N] ne justifie pas de sa situation personnelle et financière, il n’en demeure pas moins que le paiement des loyers courants a été partiellement repris en novembre 2024 puis intégralement depuis le mois de mars 2025, que les paiements mensuels sont à hauteur de 1 000 €, permettant de commencer à rembourser la dette, qui a fortement diminué en cours de procédure.

Ces éléments font apparaître la bonne foi du locataire et permettent de conclure qu’il est en capacité financière de réaliser les versements dus.

En conséquence, il lui sera octroyé des délais de paiement comme indiqué ci-après. Il est rappelé au locataire qu’à la première échéance non régularisée, le bailleur sera en droit de procéder à son expulsion du logement, sans nouvelle intervention d’un juge.

Sur les mesures accessoires au jugement :

La partie perdante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte que Monsieur [O] [N] y sera entièrement tenu.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 150 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action en résolution du bail et en expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 21 novembre 2024 ;

DIT en conséquence que Monsieur [O] [N], occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux fixée à la somme de 650 €, depuis le 22 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer en deniers ou quittances à la SASU CASSANDRA DE [Localité 8] IMMOBILIÈRE la somme de 2 629,96 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [O] [N] à se libérer de sa dette en 8 mensualités, soit 7 mensualités de 350 € chacune, la 8ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Monsieur [O] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

4 – Monsieur [O] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’Aisne ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés au terme de l’échéancier ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à la SASU CASSANDRA DE [Localité 8] IMMOBILIÈRE la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que pour être susceptible d’exécution forcée, la présente décision doit être signifiée par la partie demanderesse ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION