TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Références :

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T3H

MINUTE N°2025/ 378

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

[S] [M]

c/

[U] [R]

Copie délivrée à

Monsieur [U] [R]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Karine MASSON

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [S] [M]

née le 19 Mai 1963 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante et assistée du cabinet ELEOM, substituant M^e Karine MASSON, avocate au barreau de BEZIERS

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 13 mars 2025)

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

né le 05 Novembre 1966 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er février 2019 avec prise d’effet au même jour Mme [H] [G] a donné à M. [R] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 400.00 €, provision sur les charges non indiquée.

Par acte notarial en date du 12 février 2024, Mme [H] [N] [O] [B] a vendu à Mme [M] [S] une maison d’habitation sur trois niveaux sise [Adresse 3] comprenant au 2ième étage un appartement et lui transférant la propriété de jouissance de ce bien loué au profit de M. [R] [U].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] [S], selon acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024 a fait signifier à M. [R] [U] un commandement de payer, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, visant la clause résolutoire (article XI) pour un montant de 2874.82 € dont en principal la somme de 2680.95 € au titre des arriérés locatifs et de justifier de la souscription d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [M] [S] a assigné M. [R] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 er février 2019 sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

— Ordonner en conséquence à M. [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les cles dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnace à venir ;

— Juger qu’à défaut pour M. [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [M] [S], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la [Localité 12] Publique ;

— Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner M. [R] [U] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 400.00 € jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— Condamner M. [R] [U] à payer à Mme [M] [S] la somme de 2984.96 € arrêtée au 1er mars 2025, mensualité du mois de mars incluse au titre de l’arriéré locatif ;

— Condamner M. [R] [U] à payer à Mme [M] [S] la somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [U] aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à une perte de revenus. M. [R] [U] souhaite se maintenir dans l’appartement le temps d’en trouver un nouveau et il envisage de reprendre le paiement du loyer. Une mesure d’accompagnement social lié au logement prévention des expulsions est envisagée afin de le soutenir. En parallèle il a déposé une demande de logement social et un FSL AP doit être instruit. Enfin il sollicite des délais de paiement.

A l’audience du 20 mai 2025, Mme [M] [S] assistée de son conseil actualise la dette locative à la somme de 3883.96 € à ce jour mais renonce à sa créance locative faisant grâce à M. [R] [U] de son intégralité, et ce dans le cadre d’un arrangement entre eux. Elle maintient néanmoins sa demande d’expulsion et explique qu’elle veut l’aider et lui trouver un nouveau logement.

M. [R] [U] comparaît accompagné d’un représentant de l’UDAF. Il ne conteste pas le montant de sa dette locative et apprend son abandon par la partie requérante. Il fait part qu’il va quitter l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [M] [S] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 17 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [M] [S] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1 er février 2019 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article XI) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la non justification d’une assurance locative au terme duquel un commandement est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer la somme de 3935.46 € dont en principal 3780.00 € au titre des arriérés locatifs visant la clause résolutoire et de justifier de la souscription d’une assurance locative a été signifié à M. [R] [U] le 11 octobre 2024.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024 au titre des arriérés locatifs et du 12 novembre 2024 au titre de la non justification d’une assurance locative.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [R] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [R] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer mensuel à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 400.00 € hors provision sur charges non spécifiées jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [M] [S] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [M] [S] produit à l’audience un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 3883.96 € mois de mai 2025 compris que M. [R] présent à l’audience ne conteste. Toutefois la requérante déclare renoncer à sa créance locative et faire grâce à M. [R] [U] de son intégralité.

En conséquence, il y a lieu de constater l’abandon de cette prétention.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [U], partie perdante, sera ainsi condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [R] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2019 avec prise d’effet au même jour entre d’une part Mme [H] [G] aux droits de laquelle se substitue légalement Mme [M] [S] et d’autre part M. [R] [U] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 décembre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 12 novembre 2024 au titre de la non justification d’une assurance locative ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [U] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [M] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier, de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [R] [U] à payer à titre provisionnel à Mme [M] [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 400.00 € (quatre cent euros) hors provision sur charges non spécifiées et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONSTATONS le désistement de Mme [M] [S] de sa demande au titre du paiement des arriérés de loyers dus par M. [R] [U] ;

CONDAMNONS M. [R] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge M. [R] [U] ;

CONDAMNONS M. [R] [U] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,