Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 22 août 2025, n° 24/00052

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
- II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
- III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES
- III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DU TROUBLE DE JOUISSANCE
- III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Dispositif

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TJ Saint-Quentin 22 août 2025

Arguments

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Accepté
Reconnaissance de la dette
Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
L'état des lieux de sortie atteste d'une détérioration du logement, et les bailleurs justifient avoir réalisé des travaux d'entretien.
Accepté
Frais de justice engagés
Les défendeurs, parties perdantes, doivent supporter les frais de justice.
Rejeté
Absence de reprise du paiement intégral
Le juge a constaté que les locataires n'ont pas prouvé avoir repris le paiement intégral du loyer courant.
Rejeté
Insalubrité du logement
Le juge a constaté que les bailleurs avaient effectué les travaux nécessaires et qu'aucun manquement contractuel n'était établi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 22 août 2025, n° 24/00052
Numéro(s) :	24/00052
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Oktay AKTANFrancis SONCIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 9] – [Localité 1] [Adresse 11]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00052 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CYEU

Copie exécutoire + copie à M^e Oktay AKTAN

Copie à [T] [L]

Copie à la sous-préfecture

JUGEMENT DU 22 AOÛT 2025

DEMANDEURS

M. [Z] [I]

né le 07 Septembre 1956 à [Localité 6]

Mme [R] [B] épouse [I]

née le 20 Mai 1956 à [Localité 8]

demeurant tous deux [Adresse 5]

représentés tous deux par M^e Oktay AKTAN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [S] [L]

né le 06 Août 1972 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912024001074 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représenté par M^e DURIN substituant M^e SONCIN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [V] [U] épouse [L]

née le 16 Septembre 1974 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e DURIN substituant M^e SONCIN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [T] [L]

né le 30 Novembre 1951 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 23 Mai 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 12], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Céline VITEL, Greffier;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Céline VITEL

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er novembre 2020, Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] (Aisne) pour un loyer mensuel de 540 € hors charges.

Par acte du 10 octobre 2020, Monsieur [T] [L] s’est porté caution de Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L].

Un état des lieux d’entrée contradictoire entre les parties a été établi le 1er novembre 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] ont mis en demeure les parties défenderesse de régler les sommes dues par courrier en date du 22 septembre 2023.

Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] ont quitté les lieux le 31 octobre 2023. Un état des lieux de sortie contradictoire entre les parties a été établi le 31 octobre 2023.

Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par trois actes des 30 et 31 janvier 2024 pour obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré et du montant des réparations locatives.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] – représentés par Maître [E] – sollicitent la condamnation solidaire des parties défenderesses aux sommes suivantes :

5.405,50 euros au titre des loyers impayés de décembre 2022 à octobre 2023, 948,87 euros au titre des frais de remise en état, 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] sont représentés par Maître SONCIN. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois. Ils demandent en outre la condamnation de Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de la réparation du trouble de jouissance du fait de l’insalubrité du logement, à la somme de 1.513 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le rejet des demandes formulées à son encontre par les parties demanderesses.

Monsieur [T] [L] a comparu en personne. Il demande des délais de paiement et décrit sa situation personnelle et financière (il perçoit 1.300 euros de retraite et supporte un loyer de 350 euros par mois, outre les charges courantes).

L’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] produisent un décompte démontrant que Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.405,50 € au jour de l’audience.

Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5.405,50 euros.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il n’est pas établi que le versement intégral du loyer courant ait repris avant la date de l’audience. Pour autant, le dernier loyer dont le paiement est réclamé correspond à la date de départ du couple, date qui ne fait l’objet d’aucune contestation. Il en résulte que les parties défenderesses ne sont pas concernées par la reprise du paiement intégral du loyer courant et que son absence ne peut pas leur être opposé pour rejeter leur demande de délais de paiement.

Pour autant, Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] ne donnent aucun élément, même de nature déclarative, sur leur situation personnelle et financière et leur capacité à régler leur dette locative. Leur demande aux fins d’octroi de délais de paiement sera donc rejetée.

Par ailleurs, Monsieur [T] [L] déclare percevoir 1.300 euros par mois au titre de son droit à la retraite. La quotité saisissable correspondant à ces revenus s’élevant à la somme de 180 euros par mois, celui-ci dispose des moyens financiers de s’acquitter de sa dette locative échelonnée sur une durée de 36 mois. Monsieur [T] [L] sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

L’état des lieux d’entrée en date du 1e novembre 2020 (annexé au contrat de bail) atteste du bon état général du logement.

Il résulte de l’état des lieux de sortie en date du 31 octobre 2023 que le logement est dans un mauvais état général, qu’il est très sale et présente d’importantes traces d’humidité. Des photographies de l’entrée, des water-closet et de la douche, de la pièce principale avec le coin cuisine, de l’escalier, du palier et des deux chambres montrent la présence de moisissures. Le jardin est en outre jonché de détritus.

Les attestations de Monsieur [H] [M] et de Madame [A] [K] confirment le caractère particulièrement détérioré du logement, sans pour autant en établir l’insalubrité tel qu’il en résulterait d’un procès-verbal de constatation réalisé par les services de la Préfecture.

Il en résulte que le logement objet du bail a subi une nette détérioration entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Pour autant, si aucune pièce ou expertise ne permet d’établir formellement l’origine de l’humidité ayant causé les dégradations constatées, Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] justifient avoir réalisé des travaux d’isolation des combles, d’amélioration du système de ventilation, de l’électricité et de travaux sur la toiture par la production de trois factures en date des 18 septembre 2019, 3 janvier 2020 et 24 février 2021. Il en résulte donc qu’ils se sont acquittés de leur obligation d’entretien des réparations autres que locatives.

Par ailleurs, il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que le maintien en état de propreté, le dégorgement et le remplacement des joints et des colliers des canalisations d’eau et des ouvertures d’aération sont à la charge du locataire.

Dès lors, si l’origine exacte de l’humidité n’est pas établie et compte tenu des travaux dont les bailleurs justifient, il y a lieu de considérer que les dégradations constatées résultent d’un défaut d’entretien courant et de l’absence de maintien en état de propreté du logement objet du bail et sont dès lors imputables à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L].

Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] produisent les factures suivantes :

Prise en charge par la SAS PIERMANT ASSAINISSEMENT du 20 décembre 2023 pour la somme de 270 euros, De Bricocash en date du 24 novembre 2023 pour un montant de 43,77 euros, en date du 22 novembre 2023 pour un montant de 51,60 euros, en date du 22 novembre 2023 pour un montant de 34,89 euros, en date du 15 novembre 2023 pour un montant de 126,20 euros, en date du 15 novembre 2023 pour un montant de 193,20 euros,De Bricomarché en date du 24 novembre 2023 pour un montant de 49,90 euros, en date du 21 novembre 2023 pour un montant de 140,66 euros, Action (lunettes de toilettes, mastic en silicone, peinture murale, rideau de douche) en date du 27 novembre 2023 pour un montant de 38,65 euros, Pour un montant total du 948,87 euros.

Enfin, le contrat de cautionnement en date du 17 octobre 2020 signé par Monsieur [T] [L] prévoit que celui-ci s’engage en qualité de caution solidaire à garantir « la bonne exécution de toutes les obligations du locataire pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités d’occupation ». Il en résulte que Monsieur [T] [L] est également tenu solidairement des réparations locatives précédemment constatées.

Ainsi, Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] la somme de 948,87 euros au titre des réparations locatives.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DU TROUBLE DE JOUISSANCE

Il résulte des articles 1217 et 1231-1 du code civil que le manquement ou le retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle peut se résoudre par le paiement de dommages et intérêts.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites […]. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ».

En l’espèce, dès lors que Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] ont effectué les travaux nécessaires à la résolution des désordres précédemment constatés (trois factures en date des 18 septembre 2019, 3 janvier 2020 et 24 février 2021), il ne peut être reconnu aucun manquement contractuel de leur part. L’état d’insalubrité n’a en outre pas été constaté par les services de la Préfecture. Dès lors, Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] ne sont pas fondés à se prévaloir de leur propre turpitude.

En conséquence, Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I], dont ils justifient par la production de deux factures d’honoraires en date du 23 mai 2024 pour un montant de 720 euros et du 19 février 2025 pour un montant de 840 euros, Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ne pouvant pas statuer ultra petita.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] la somme de 5.405,50 € (décompte arrêté au 23 mai 2025) ;

REJETTE la demande de Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] aux fins d’octroi de délais de paiement ;

AUTORISE Monsieur [T] [L] à s’acquitter de cette somme en mensualités de 150 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] la somme de 948,87 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande de Monsieur [S] [L] et Madame [V] [U] épouse [L] aux fins de condamnation de Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] à payer à Monsieur [Z] [I] et Madame [R] [B] épouse [I] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [L], Madame [V] [U] épouse [L] et Monsieur [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Céline VITEL, greffier.

Le greffier, Le Juge,