TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00145 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5EB

Le

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JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LA BOISSIERE

inscrite au RCS D 827 972 951

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Oktay AKTAN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [O] [D]

né le 09 Mai 1995 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lucie TEIXEIRA, avocate au barreau de BESANCON, substituée par M^e Sonia MONFRONT avocate au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [P] [Y]

née le 29 Septembre 1997 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lucie TEIXEIRA, avocate au barreau de BESANCON, substituée par M^e Sonia MONFRONT avocate au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [C] [D]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Décembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat en date du 13 octobre 2020, la SCI LA BOISSIERE a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 600 € et 15€ de provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020, Monsieur [C] [D] s’est porté caution.

Un état des lieux d’entrée contradictoire entre les parties a été établi le 13 octobre 2020.

Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] ont donné congé. Un état des lieux de sortie contradictoire entre les parties a été établi le 26 juillet 2024.

La SCI LA BOISSIERE a fait assigner Monsieur [O] [D], Monsieur [C] [D] et Madame [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Quentin par deux actes du 6 février et du 2 avril 2025 pour obtenir la réparation des désordres locatifs.

A l’audience du 19 décembre 2025, la SCI LA BOISSIERE – représentée par Maître AKTAN – demande la condamnation solidaire des parties défenderesses à lui payer les sommes de :

—  239,47 euros au titre de l’arriéré locatif et de 731 euros pour les charges locatives, assortis des intérêts au taux légal à compter de la date de sortie,

—  22.072,59 euros au titre des réparations locatives,

—  118,26 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux,

—  3.600 euros au titre de la perte de loyers entre août 2024 et janvier 2025,

—  3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

La SCI LA BOISSIERE sollicite l’autorisation de conserver la somme correspondant au dépôt de garantie qui viendra en déduction des sommes dues.

Il demande enfin la condamnation de la partie défenderesse au paiement de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience, Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] sollicitent :

— le rejet des prétentions de la partie demanderesse quant à l’arriéré de loyer,

— à titre principal, l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de la SCI BOISSIERE quant à sa demande formulée au titre des réparations locatives et, à titre subsidiaire le rejet de cette prétention,

— le rejet des prétentions de la partie demanderesse quant aux demandes formulées au titre du ramonage, de la vidange de la fausse sceptique et de l’entretien des espaces verts,

— le rejet des prétentions de la partie demanderesse quant aux demandes formulées au titre de la perte de loyers

et sa condamnation à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Bien que régulièrement convoqué selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [D] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES ARRIERES DE LOYERS ET DE CHARGES LOCATIVES

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SCI LA BOISSIERE produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] restent lui devoir la somme 239,47 euros au titre de l’arriéré locatif. En revanche, elle ne justifie pas des 731 euros sollicités pour les charges locatives.

Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] ne justifient d’aucun paiement supplémentaire de nature à ajuster la somme sollicitée aux termes de l’arriéré de loyers.

En conséquence, Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LA BOISSIERE la somme de 239,47 € au titre de l’arriéré locatif.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 13 octobre 2020 que l’état général du logement est bon.

— sur la validité de l’état des lieux de sortie par procès-verbal de commissaire de justice

Aux termes de l’article 3-2 aliéna 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

En l’espèce, il résulte du constat de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 que « les locataires ont été régulièrement convoqués et la caution par mon ministère ». Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] ne rapportent pas la preuve contraire. Dès lors, les diligences imposées par l’article 3-2 aliéna 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été effectuées de sorte que l’état des lieux de sortie est contradictoire et constitue une preuve valable au soutien des prétentions de la partie demanderesse.

— Sur les dégradations :

Il résulte de l’état des lieux de sortie en date du 26 juillet 2024 que

— Dans la première pièce :

o Le câble télé est sectionné,

— Dans la cuisine :

o Il manque le mousseur,

o Le sol carrelé présente des fissures,

o La grille supérieure du radiateur est déformée et présente des coups de crayons,

— Dans la salle de bain :

o La robinetterie du lavabo est cassée

o Les carreaux au sol sont fissurés

— Dans les WC :

o Le carrelage est fissuré,

— Dans la pièce donnant sur l’arrière :

o Le parquet flottant présente des éclats,

o Il manque une poignée de porte,

— Dans la pièce donnant également sur l’arrière :

o Une prise est désaxée.

Par ailleurs, la SCI LA BOISSIERE justifient d’un devis en date du 31 juillet 2024 attestant des montants des réparations suivantes :

— Le changement du lavabo (colonne, jeu de fixation, mitigeur siphon, bonde) pour un montant de 210,26 euros,

— Le remplacement du sol stratifié et du carrelage (parquet stratifié, sous couche laine bois, plinthe, barre de seuil, main d’œuvre) pour un montant de 1.508 euros.

Dès lors, dans le mesure où la SCI LA BOISSIERE ne justifie pas de dégradations locatives de la douche, de l’abattant des WC et de l’arrachage du radiateur du mur imputable aux locataires, l’indemnité accordée au titre de ce chef de préjudice sera fixée au montant de 1.718,26 euros.

— sur le nettoyage complet de la maison et les travaux de peinture

Il résulte de l’état des lieux de sortie en date du 26 juillet 2024 que les plafonds, les radiateurs les portes et les volets sont globalement sales voire extrêmement sales. Certaines pièces présentent des toiles d’araignées. La gouttière de la véranda comporte de la végétation. La cave comporte des détritus. Pour autant, ces constatations ne sont pas corroborées par les photographies, faisant figurer des vues d’ensemble des pièces, jointes en annexe, à l’exception du lavabo de la salle de bain qui présente des traces de saleté remarquablement apparentes.

Il en résulte que si le logement nécessitait un nettoyage à la suite de l’état des lieux de sortie, la SCI LA BOISSIERE ne rapporte pas la preuve d’une dégradation des peintures au-delà de l’usage normal du logement au cours d’un bail d’une durée de 3 ans, 9 mois et 13 jours.

Aussi, l’indemnité accordée au titre de ce chef de préjudice sera fixée au montant de 1.200 euros.

— sur le ramonage, la vidange de la fosse septique et l’entretien des espaces verts

L’état des lieux d’entrée en date du 13 octobre 2020 ne prévoit aucune mention quant à l’entretien du jardin. Des photographies d’un jardin tondu et entretenu y sont jointes et paraphées par les parties.

Il résulte de l’état des lieux de sortie en date du 26 juillet 2024 que le jardin présente un manque d’entretien complet. Il n’en résulte par ailleurs aucune constatation au sujet de la fosse septique et du ramonage.

La SCI LA BOISSIERE justifie d’une facture d’entretien du jardin pour un montant de 580 euros.

Aussi, dans la mesure où il n’est pas justifié de défaut d’entretien du ramonage et de la fosse septique de la part du locataire, l’indemnité accordée au titre de ce chef de préjudice sera fixée au montant de 230 euros.

Ainsi, Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LA BOISSIERE la somme de 3.148,26 euros au titre des réparations locatives.

IV. SUR LA DEMANDE AU TITRE DU DEPOT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en ses alinéa 3 et 4, " il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ".

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. »

En l’espèce, Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LA BOISSIERE la somme de 3.387,73 euros au titre des réparations locatives. Celui-ci est donc fondé à demander la compensation du dépôt de garantie avec sa créance.

Dès lors, la SCI LA BOISSIERE est donc fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie.

V. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la SCI LA BOISSIERE ne justifie pas de ce que l’absence de perception des loyers entre août 2024 et janvier 2025 résulte d’une faute imputable à Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y]. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, elle n’allègue pas non plus d’un préjudice distinct des dégradations de nature à constituer un préjudice moral. Elle sera donc également déboutée de cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [D], Monsieur [C] [D] et Madame [P] [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du constat d’état des lieux de sortie pour un montant de 118,26 euros.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LA BOISSIERE, Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] seront déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] à lui payer la somme de 239,47 € au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] à payer à la SCI LA BOISSIERE la somme de 3.148,26 euros au titre des réparations locatives ;

AUTORISE la SCI LA BOISSIERE à conserver le dépôt de garantie de 600 euros de Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] ;

ORDONNE la compensation entre la dette issue de la présente condamnation et le dépôt de garantie conservé par la partie demanderesse.

DEBOUTE la SCI LA BOISSIERE de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] au paiement de 3.600 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers entre août 2024 et janvier 2025 ;

DEBOUTE la SCI LA BOISSIERE de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] au paiement de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] à payer au la SCI LA BOISSIERE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [O] [D] et Madame [P] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D], Madame [P] [Y] et Monsieur [C] [D] à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du constat d’état des lieux de sortie pour un montant de 118,26 euros ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffière.

La greffière, Le juge