MINUTE N° : LC 26/01

DOSSIER N° : N° RG 25/00609 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C55Z

AFFAIRE : S.A.R.L. C.U 23 / S.C.I. CU23

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

08 JANVIER 2026

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

S.A.R.L. C.U 23

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 502 815 236

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier HOURDIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN ( postulant ) et par M^e Philippe JULIEN ( plaidant), avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Yohan CHAUSSIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.C.I. CU23

Immatriculée au RCS de [Localité 3] METROPOLE sous le n° 531 139 251

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN ( postulant), M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

Débats tenus à l’audience du :04 Décembre 2025

Ordonnance rendue à l’audience du 08 Janvier 2026

Notification par LRAR le

S.A.R.L. C.U 23 (CCC)

S.C.I. CU23 (CCC)

M^e Gérald MALLE (CCC)

M^e Marc ANTONINI (CCC)

M^e Olivier HOURDIN (CCC)

M^e Philippe JULIEN (CCC)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2011, les sociétés SOGEMIFUR, CMCIC LEASE et CICO BAIL ont conclu un contrat de crédit-bail au profit de la SCI CU 23 portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 4] à SAINT-QUENTIN (02100) pour une durée de 15 années à compter du 28 juin 2011 jusqu’au 28 juin 2026.

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2011, la SCI CU 23 a sous-loué à la SARL CU 23 le local commercial pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 31 mars 2012 jusqu’au 30 mars 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 181.692 euros avec une clause d’indexation basée sur l’indice du coût de la construction.

Le bail s’est poursuivi par tacite prorogation au-delà du terme fixé. Au 1er avril 2022, le montant du loyer annuel s’élevait à la somme de 185.812,81 euros hors taxe et hors charge.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 décembre 2022, la SARL C.U 23 a demandé le renouvellement du bail commercial pour un durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.

Dans un courriel en date du 24 janvier 2024, la SCI CU 23 a fait part du nouveau projet de bail à la SARL C.U 23 pour acter les conditions du bail renouvelé. Les sociétés ont validé le principe du renouvellement du bail mais ne s’accordent pas sur le prix de celui-ci.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SARL CU 23 a fait délivrer à la SCI CU 23 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande de fixation du montant du loyer de renouvellement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 août 2025 pour être retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de son mémoire en réponse n°2, la SARL C.U 23 demande au juge des loyers commerciaux de :

Sur les exceptions de procédure :

A titre principal :

Déclarer la SCI CU 23 irrecevable en ses demandes, faute d’avoir respecté la procédure sur mémoire instituée par les articles R.145-23 et suivants du Code de commerce ;

Constater le caractère non écrit de la cause d’exclusion du statut des baux commerciaux contenue dans le bail du 27 juin 2011 et en conséquence, déclarer recevables les demandes de la SARL C.U 23 ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la nullité de la clause d’exclusion du statut des baux commerciaux contenue dans le bail du 27 juin 2011 et en conséquence déclarer recevables les demandes de la SARL C.U 23 ;

A titre infiniment subsidiaire :

Renvoyer l’affaire devant la formation compétente du tribunal judiciaire de Saint-Quentin afin qu’il soit statué sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes au fond :

A titre principal :

Fixer le loyer de renouvellement du bail à la somme de 111.600 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2023, pour une durée de 9 ans ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, fixer provisionnellement le loyer de renouvellement du bail à la somme de 111.600 euros hors taxes hors charges, rétroactivement au 1er janvier 2023 et pendant toute la durée de l’instance, jusqu’à ce qu’une décision passée en force de chose jugée ait été rendue relativement au loyer de renouvellement ;

En tout état de cause :

Condamner la SCI CU 23 aux dépens et à régler à la SARL C.U 23 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI CU 23 de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et mémoires.

La SARL C.U 23 expose in limine litis que les arguments et demandes de la SCI CU 23 développés dans ses premières conclusions sont irrecevables pour ne pas avoir respecté la procédure instituée aux articles R.145-23 et suivants du Code de commerce, selon laquelle, dans le cadre d’une procédure de fixation du loyer d’un bail renouvelé, les parties ne peuvent échanger que par voie de mémoires, communiqués par LRAR à l’autre partie et non par voie de conclusions. Elle indique que la SCI CU 23 a notifié par RPVA ses premières conclusions et précise qu’elle a ensuite régularisé ses écritures en adressant son second mémoire par LRAR.

La SARL C.U 23 soutient que le bail qu’elle a conclu avec la SCI CU23 est soumis au statut des baux commerciaux, en application du décret du 30 septembre 1953, en dépit de ce que prévoit la convention, dès lors que le sous-locataire est une société commerciale inscrite au RCS et exploitant dans les lieux un fonds de commerce. Elle précise que la clause contenue dans le contrat de bail du sous-locataire ayant pour objet d’exclure l’application du statut des baux commerciaux doit être réputée non écrite.

A titre subsidiaire, la SARL C.U 23 demande au juge d’annuler la clause, en ce qu’elle fait échec au statut des baux commerciaux, ce qui selon elle, est contraire à l’ordre public.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL C.U 23 demande au juge des loyers commerciaux, au cas où il se déclarerait incompétent, de renvoyer directement l’affaire devant la formation du tribunal judiciaire.

En réponse aux moyens soulevés par la SCI CU 23, la SARL C.U 23 soutient que le bail n’est pas une convention d’occupation précaire et que le crédit-bail immobilier est inopposable au sous-locataire commercial de sorte que le crédit-preneur ne peut opposer au sous-locataire l’existence du crédit-bail immobilier et que la durée de l’occupation dépend directement de la volonté du crédit-preneur d’exécuter le crédit-bail et de lever l’option qui lui est consentie par le crédit-bailleur.

La SARL C.U 23 sollicite que le loyer soit fixé, sur la base de la valeur locative à la somme de 111.600 euros hors taxes et hors charges en tenant compte de la surface pondérée des locaux, des facteurs de majoration et de minoration et abattements.

Aux termes de son mémoire en réponse n°2, la SCI CU 23 demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :Dire la SARL C.U 23 mal fondée en ses demandes et l’en débouter ;

A titre subsidiaire :

Renvoyer l’affaire devant la formation compétente du tribunal judiciaire de Saint-Quentin ;

A titre plus subsidiaire :

Enjoindre à la SCI CU 23 de conclure sur le fond de la demande de détermination de la valeur locative

Condamner la SARL C.U 23 au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous frais et dépens.

En défense, la SCI CU 23 expose que le bail de sous-location contient une clause qui exclut expressément l’application du régime des loyers commerciaux, prévu par le décret du 30 septembre 1953 et que cette disposition est opposable à la SARL C.U 23, sous-locataire, puisqu’elle n’a pas été discutée dans le délai de prescription de deux ans. Elle ajoute que le contrat de crédit-bail exclu expressément la sous-location commerciale durant le temps du financement et qu’ainsi l’autorisation d’occupation des lieux par un sous-locataire n’est autorisée qu’à titre précaire, ce qui exclut là encore selon elle l’application du régime des loyers commerciaux.

La SCI CU 23 considère que l’examen des moyens relatifs à la clause d’exclusion du statut des baux commerciaux dépasse la compétence du juge des loyers commerciaux qui doit se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire devant la formation compétente du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux :

L’article 33 du code de procédure civile dispose que la compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l’organisation judiciaire et par des dispositions particulières.

Selon les articles 81 et 82 du même code, lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi. En cas de renvoi devant une juridiction désignée, le dossier de l’affaire lui est transmis par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d’appel dans le délai.

Aux termes du premier alinéa de l’article R.145-23 du code de commerce, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. »

Le deuxième alinéa de cet article dispose que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes pour lesquelles le juge des loyers commerciaux est normalement compétent.

Il résulte de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire que le tribunal judiciaire a compétence exclusive notamment en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce est une compétence d’exception d’interprétation stricte limitée à la seule fixation des loyers renouvelés ou révisés.

Le juge des loyers commerciaux est tenu de vérifier sa propre compétence.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la validité, la licéité et l’applicabilité de la clause insérée dans le contrat de bail du sous-locataire ayant pour objet d’exclure l’application du statut des baux commerciaux ainsi que la dénomination du contrat de bail.

La fixation du loyer de renouvellement suppose de trancher au préalable les questions relatives à clause litigieuse, qui dépassent la compétence stricte du juge des loyers commerciaux mais relève de celle du tribunal judiciaire.

Il convient, en conséquence, de se déclarer incompétent pour connaître de ces demandes et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin

Sur les autres demandes :

En l’espèce, il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui suivront le fond de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant comme juge des loyers commerciaux, publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

SE DECLARE incompétent ;

RENVOIE l’affaire devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin (procédure écrite) ;

DIT que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours suivant la notification de la présente décision ;

DIT que les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile suivront le fond de la présente affaire,

RESERVE les dépens.

En foi de quoi la présente décision a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE