REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DX4L

Minute n° 89/2026

ORDONNANCE DE REFERE

du 12 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. SAINTE-[Localité 1] GROUPE CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [J] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 04 décembre 2025

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, en premier ressort

Prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 et signée par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Sabine DE FRANCESCO, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par un contrat du 2 octobre 2018, la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] (ci-après « CDC HABITAT [Localité 2] ») a donné à bail à Monsieur [F] [J] [R] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 306,80 euros et 127,16 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, CDC HABITAT [Localité 2] a vainement fait signifier à Monsieur [F] [J] [R] un commandement de payer la somme principale de 1 430,57 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 24 mars 2025, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

CDC HABITAT SAINTE BARBE a fait assigner en référé Monsieur [F] [J] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 23 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold aux fins notamment de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu entre CDC HABITAT [Localité 2] et Monsieur [F] [J] [R], portant sur les locaux d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], selon commandement signifié par exploit du 31 mars 2025,

ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du commandement de quitter les lieux,

condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [J] [R] à payer à CDC HABITAT [Localité 2] une somme de 1 869,94 euros relative à la dette locative arrêtée au 12 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 et de l’assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures jusqu’à la décision à intervenir,

condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [J] [R] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux,

condamner la locataire au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner Monsieur [F] [J] [R] en tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu’à un montant de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

À l’audience du 4 décembre 2025, CDC HABITAT [Localité 2] a repris les termes de son assignation en date du 23 juin 2025 tout en actualisant le montant dû au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4 584,64 euros au 4 décembre 2025.

Monsieur [F] [J] [R], bien que régulièrement assigné, n’était ni comparant, ni représenté.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par CDC HABITAT [Localité 2].

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à CDC HABITAT [Localité 2], loyers ou charges régulièrement appelés, produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, CDC HABITAT [Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [F] [J] [R] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 1 430,57 euros, somme arrêtée au 24 mars 2025.

Monsieur [F] [J] [R] n’a pas payé à CDC HABITAT SAINTE BARBE la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le bail conclu le 2 octobre 2018 entre CDC HABITAT [Localité 2] et Monsieur [F] [J] [R] ont été acquis le 31 mai 2025.

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 31 mai 2025, Monsieur [F] [J] [R] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [R] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la [Localité 4] Publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte de la bailleresse.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [F] [J] [R] cause un préjudice à CDC HABITAT [Localité 2] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Dès lors, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [J] [R] à payer à CDC HABITAT [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat n’avait pas été résilié, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 1728-2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

CDC HABITAT [Localité 2] expose que Monsieur [F] [J] [R] reste lui devoir la somme de 4 584,64 euros au 4 décembre 2025.

Le défendeur ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [J] [R] à payer à CDC HABITAT [Localité 2] la somme de 4 584,64 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 décembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêt de la bailleresse :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, CDC HABITAT [Localité 2] ne justifie d’aucun préjudice venant justifier sa demande d’indemnisation à hauteur de 800 euros.

Par ailleurs, la seule résistance au paiement du locataire ne saurait être analysée en une résistance abusive en ce qu’il n’est pas démontré d’attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts de CDC HABITAT [Localité 2] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [J] [R] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 31 mars 2025.

L’équité et la situation économique des parties justifient en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse sera rejetée sur ce point.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige et la situation du défendeur ne justifient pas que l’exécution provisoire soit écartée.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 2 octobre 2018 entre la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] et Monsieur [F] [J] [R] ont été acquis le 31 mai 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [F] [J] [R] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de la société par actions simplifiée CDC HABITAT SAINTE [Localité 1] ;

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [F] [J] [R] à payer à la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] la somme de 4 584,64 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2025 ;

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [F] [J] [R] à payer à la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 31 mai 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts de la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée CDC HABITAT [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 31 mars 2025 ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection