REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00277 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DX6D

Minute n°

JUGEMENT du 21 Mai 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [H] [C] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

comparante

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine MOUNIELOU, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Catherine MOUNIELOU, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Daniel HELFENSTEIN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

12 mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire en dernier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026 et signé par Michaël CHAN, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, assisté de Daniel HELFENSTEIN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 23 décembre 2017, Madame [L] [K] et Monsieur [X] ont consenti à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 650 euros.

Le 23 décembre 2017, les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Monsieur [I] [C] est décédé le 14 août 2023.

Par courrier réceptionné le 30 octobre 2024, Madame [N] [U] a donné congé aux bailleurs.

En date du 29 novembre 2024, Maître [Z] [M], commissaire de justice, a, à la demande de Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K], dressé un état des lieux de sortie.

Par procès-verbal du 19 juin 2025, Monsieur [A] [G], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation initiée par Madame [H] [J], née [C], venant aux droits de son père, Monsieur [I] [C].

Par requête enregistrée au greffe le 8 juillet 2025, Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], ayants droits de Monsieur [I] [C] ont fait convoquer Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold aux fins de voir condamner les bailleurs à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 650 euros assorti des majorations de retard d’un montant de 325 euros.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, et a été utilement retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A cette audience, Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C] ont comparu, se sont référées à leurs écritures et ont maintenu leurs demandes tout en sollicitant le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] ont comparu représentés par leur conseil. Aux termes de leurs écritures du 12 mars 2026, auxquelles ils se réfèrent, ils demandent le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C] à leur payer les sommes de 1.003,06 euros au titre des frais de remise en état du logement et de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles en réparation des dégradations locatives :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ces règles sont reprises par la loi du 6 juillet 1989 en ses articles 7 c et 7 d qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux pendant la durée d’occupation et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des éléments d’équipement mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si ces réparations sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire est ainsi obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

S’il n’est pas contestable que le bailleur est en droit de voir compenser les dégradations imputables à son locataire et survenues durant la période d’occupation des lieux par ce dernier, il ne saurait obtenir une complète réfection du logement.

Enfin, seule la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, et l’analyse des devis et factures versés au débat par le bailleur, peut permettre d’établir les réparations à charge du locataire.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier son refus de restituer le dépôt de garantie.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 23 décembre 2017 indique que l’ensemble des éléments équipant le logement sont décrits comme étant soit en « bon état » soit en « état d’usage » à l’exception des équipements de la cuisine et de la salle de bain qui portent la mention « mauvais état ».

Il sera rappelé qu’un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024. Il est établi que les parties ont bien été informées de la tenue de l’état des lieux et que Madame [N] [U] y a assisté en personne. Partant, il résulte de ce qui précède que l’état des lieux de sortie du 29 novembre 2024 est opposable aux parties.

Se fondant sur le constat de Maître [M], Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] exposent que les dégradations suivantes sont imputables aux anciens locataires à savoir :

Dans l’entrée :

traces de moisissures,

Dans la cuisine :

peinture et carrelage usagés,mur en partie arraché sur les trois pans de mur, notamment au niveau du meuble évier, morceaux de carrelage manquants, crédence en très mauvais état, prise manquante,

Dans les chambres :

plaques de plafond déformées et présence d’impacts,plafonds jaunis et tâchés, trous de chevilles non rebouchés et griffures,

enrouleur en mauvais état,

Terrasse et extérieurs :

fissures sur le sol carrelé.

Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] sollicitent la prise en charge par les demanderesses du coût des travaux portant sur la cuisine, à savoir la reprise des murs et de la crédence pour un montant de 850 euros TTC ainsi que le remplacement des équipements de cuisine pour un montant de 513,84 euros TTC.

Ils exposent par ailleurs qu’ils ont dû engager des frais d’entretien de la chaudière, alors que cette obligation incombait aux locataires.

En réponse, les demanderesses soutiennent que d’une part la plupart des défauts relevés par Maître [M] étaient déjà présents à l’entrée dans les lieux ou ont résulté de travaux entrepris par les bailleurs, et que d’autre part, il ressort de l’annonce immobilière proposant le logement loué à la vente que le bien ne nécessite pas de travaux de rénovation.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que dans la cuisine, l’arrachage d’une partie du mur et le très mauvais état de la crédence n’étaient pas mentionnés à la prise à bail. Ces défauts sont du fait de l’homme et ne peuvent pas être imputés au seul écoulement du temps, la vétusté.

Ils constituent donc des dégradations. Il importe peu que le logement soit décrit dans l’annonce de vente immobilière du 24 novembre 2024 comme ne nécessitant pas de travaux dans la mesure où il ressort de la photographie accompagnant ladite annonce que le mur de la cuisine présente les mêmes dégradations que celles constatées lors de l’état des lieux de sortie.

En revanche, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée décrit les murs comme étant en « état d’usage » ce qui exclut de faire peser sur les locataires l’intégralité du coût de la rénovation, sauf à vouloir procéder à une amélioration du logement aux frais de ces derniers.

Il y a lieu par conséquent, de mettre à la charge des locataires une participation aux frais de remise en état des murs de la cuisine à hauteur de la somme raisonnable de 150 euros.

S’agissant des équipements de cuisine acquis par les défendeurs selon facture de la société BRICO DEPOT du 15 mars 2025 d’un montant de 513,84 euros, il y a lieu de relever que ladite facture fait référence à des éléments de mobilier tels que des caissons et tiroirs de cuisine. Or, au jour de l’entrée dans les lieux, les « meubles/équipement » de cuisine étaient décrits comme étant en mauvais état.

Partant et étant rappelé que les locataires ont occupé le logement à compter du 23 décembre 2017, il n’y pas lieu de mettre à leur charge, même partiellement, le coût du remplacement d’équipements déjà en mauvais état sept ans auparavant.

Enfin, s’agissant de l’entretien de la chaudière réalisé par les bailleurs en date du 5 juin 2025, il sera rappelé qu’il ressort de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 précité l’obligation pour le locataire d’assurer l’entretien annuel de la chaudière individuelle à gaz présente au logement.

Il est constant que le point de départ de l’obligation d’entretien annuel de la chaudière ne s’apprécie pas au regard de la date d’entrée dans les lieux mais de la date du dernier entretien. Ainsi, dès lors qu’un délai d’un an s’est écoulé entre le dernier entretien de la chaudière et la

restitution du logement, il incombe au locataire d’assumer les frais d’un nouvel entretien.

En l’espèce, les parties produisent une facture d’entretien de la chaudière réalisé le 14 septembre 2023. Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C] venant uniquement aux droits de Monsieur [I] [C] – décédé en date du 14 août 2023 – aucune obligation d’entretien ne pouvait peser sur les ayants droits de Monsieur [I] [C] au titre de l’année 2024.

Ces dernières n’ont donc pas à supporter le coût du forfait d’entretien de la chaudière au titre de l’année 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C] venant aux droits de Monsieur [I] [C] à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] la somme de 150 euros en réparation des dégradations locatives.

Sur la demande de majoration liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard sauf si le défaut de restitution est la conséquence de la faute du locataire.

En l’espèce, Madame [N] [U] a délivré congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 octobre 2024 pour raisons de santé, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

Il convient de dire que sa date de départ est le 29 novembre 2024, d’un commun accord avec les bailleurs, ces derniers ayant fixé la date de l’état des lieux de sortie.

Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] devaient donc restituer le dépôt de garantie au plus tard le 29 janvier 2025, mais ont conservé l’intégralité de la somme.

Il est néanmoins constant qu’en présence d’une contestation sur les sommes à restituer il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir restitué le solde du dépôt de garantie dans le délai prescrit par la loi de sorte que la majoration de dix pour cent du loyer mensuel susvisée ne reçoit pas application, qu’en effet cette majoration de 10 % du loyer est applicable sous réserve que le preneur ne soit tenu à aucune somme, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au regard de la contestation sur les sommes dues par les locataires au titre des dégradations, devant être partiellement retenues sur le dépôt de garantie avant restitution à Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] étaient donc fondés à conserver l’entier dépôt de garantie versé par les locataires.

Aucune majoration du dépôt de garantie ne sera donc retenue.

[H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C] seront par conséquent déboutées de leur demande au titre de la majoration du dépôt de garantie.

Sur la compensation des créances :

Il ressort des dispositions de l’article 1347 et suivant du code civil que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles […] et l’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il convient :

de dire que Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] sont redevables envers Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], venant aux droits de Monsieur [I] [C], de la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, et que Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C] sont redevables envers Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] de la somme de 150 euros au titre des réparations locatives,

d’ordonner d’office la compensation des créances,

de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] à payer à Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], venant aux droits de Monsieur [I] [C], la somme de 500,00 euros.

Sur le constat d’état des lieux de sortie :

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, Me [Z] [M] indique, dans son procès-verbal, avoir été mandaté par les bailleurs.

Ces derniers ne justifient pas que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être réalisé contradictoirement et amiablement par les parties elles-mêmes. En effet, ils ne justifient d’aucune demande qui aurait été refusée par les locataires ou qui serait restée lettre morte.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter leur demande de prise en charge intégrale des frais engendrés par le mandement du commissaire de justice pour y procéder.

Sur les demandes accessoires :

La procédure, engagée en raison de la non-restitution de dépôt de garantie par les défendeurs, a par ailleurs révélé des manquements des locataires à leurs propres obligations. Dans ce contexte, il y a lieu de condamner chaque partie à supporter ses propres dépens.

Pour les mêmes raisons, les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort,

DIT que Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] sont redevables envers Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], venant aux droits de Monsieur [I] [C], de la somme de 650,00 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;

DIT que Madame [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], venant aux droits de Monsieur [I] [C], sont redevables envers Madame [L] [K]

et Monsieur [X] [K] de la somme de 150,00 euros au titre des réparations locatives ;

ORDONNE la compensation des créances ;

En conséquence, après compensation :

CONDAMNE Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] à payer à [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], venant aux droits de Monsieur [I] [C], la somme de 500,00 euros ;

DEBOUTE [H] [J], née [C] et Madame [P] [Y] [C], venant aux droits de Monsieur [I] [C], de leur demande au titre de la majoration du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] de leur demande de remboursement du coût de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE Madame [L] [K] et Monsieur [X] [K] de leur demande de remboursement du coût l’entretien de la chaudière ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection