TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54239 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4Z6L

N° : 17-CH

Assignation du :

31 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société SCI SR IMMOBILIER, société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS – #P0422

DEFENDERESSE

La SARL FADILOU

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 31 mai 2024, et les motifs y énoncés,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 1er janvier 2024, la SCI SR IMMOBILIER a renouvelé le bail donné à la SARL FLASH COIFFURE, aux droits de laquelle vient la SARL FADILOU suivant la cession du fonds de commerce du 26 mai 2020, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros hors taxes hors charges.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, la bailleresse a délivré à la SARL FADILOU par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 20 819,58 euros au titre des loyers échus à cette date, outre le coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI SR IMMOBILIER, par exploit délivré le 31 mai 2024, fait citer la SARL FADILOU devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« – DECLARER la société SR IMMOBILIER recevable et bien fondé en ses demandes ;

— PRONONCER la défaillance fautive de la société FADILOU dans l’exécution de ses obligations ;

— PRONONCER que, par l’effet du commandement de payer du 28 décembre 2023 resté infructueux dans le délai d’un mois, la clause résolutoire insérée au bail commercial est définitivement et irrévocablement acquise à l’égard de la société FADILOU ;

— PRONONCER la résiliation du contrat de location depuis le 28 janvier 2024 en raison de l’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence :

— PRONONCER que la société FADILOU occupe le local commercial sis [Adresse 1] sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de la société FADILOU ainsi que de celle de tous occupants de son chef du bien situé [Adresse 1] et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société FADILOU au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à la société SR IMMOBILIER ;

— SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ;

— AUTORISER la société SR IMMOBILIER à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la société FADILOU ;

— AUTORISER, passé le délai d’un mois, la société SR IMMOBILIER à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la société FADILOU, faute par elle d’avoir réglée la totalité des frais de garde-meubles;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société FADILOU à régler à la société SR IMMOBILIER la somme totale de 29 897,03 euros au titre des sommes dues selon décompte arrêté au 31 mai 2024, somme à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023, date du commandement de payer signifié par voie d’huissier, outre la somme de 73,34 euros au titre des frais de signification du commandement de payer ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société FADILOU au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due à la société SR IMMOBILIER équivalente au montant du loyer, soit 1 527,41 euros hors charges, qui sera due à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société FADILOU à payer à la société SR IMMOBILIER la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de sa défaillance fautive ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société FADILOU à payer à la société SR IMMOBILIER la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société FADILOU aux entiers dépens de l’instance ».

L’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse, pour constituer avocat.

A l’audience de renvoi du 11 octobre 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société FADILOU n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 28 décembre 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le 29 janvier 2024.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement. Il en va de même de la demande tendant à autoriser la bailleresse à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix et à les vendre, passé le délai d’un mois.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 29 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif des preneurs par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable du loyer, augmenté de taxes et charges, soit 1 527,41 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 janvier 2024, charges et taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 29 897,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, et au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2024, date du commandement, sur la somme de 20 819,58 euros et à compter du 31 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Quant à la demande de provision pour dommages et intérêts de la bailleresse, qui reproche à la société preneuse sa défaillance dans l’exécution de son obligation de paiement de loyers, sans alléguer ni caractériser la mauvaise foi, la malice ou l’attitude dolosive de ceux-ci dans ce cadre, elle ne sera pas accueillie. Il est au surplus observé qu’elle affirme, sans davantage démontrer l’existence d’un préjudice, qui ne saurait résulter de l’absence de démarche de la part de la défenderesse en vue de procéder au paiement litigieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 décembre 2023.

Il n’apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 29 janvier 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL FADILOU et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à autoriser la bailleresse à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix et à les vendre, passé le délai d’un mois ;

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SARL FADILOU à payer à SCI SR IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, soit de 1 527,41 euros par mois à compter du 29 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamnons la SARL FADILOU à payer à la SCI SR IMMOBILIER, à titre provisionnel, une somme de 29 897,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2024, date du commandement, sur la somme de 20 819,58 euros et à compter du 31 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement provisionnel de dommages et intérêts ;

Condamnons la SARL FADILOU à payer à la SCI SR IMMOBILIER la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL FADILOU aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 décembre 2023 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 06 décembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE