N° 24/00002
Audience du 05/12/2023
Délibéré du 09/01/2024
RG N°N° RG 23/00518 – 
N° Portalis
DBZW-W-B7H-DUQ5
Ordonnance de référé
AFFAIRE:
Etablissement public COMMUNAUTE
D’AGGLOMERATION
CREIL SUD OISE
CI
Syndic. de copro. DE […] RESIDENCE […]
COMMANDERIE A
NOGENT SUR OISE Représenté par Maîtres X Y et
Nicolas DESHAYES de la SE[…]RL AJ
ASSOCIES, 10-12 Allée
Pierre de Coubertin
78000 VERSAILLES, désignés en qualité d’Administrateurs
Judiciaires Provisoires
PRÉSIDENT : Olivier YET
GREFFIER:
X SARDISCO
Grosse le
à
Expédition le
à Expédition le
à Copie dossier le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE RA IT
des MINUTES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAISECRETA RIAT-GRE FFE DUTRIBUNAL JUDICIAIRE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLISENLIS epartement de l’Oise (60)
PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DELIBERE DU NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT
QUATRE
Plaidoiries du: cinq Décembre deux mil vingt trois.
ENTRE:
DEMANDERESSE
Etablissement public CO^MMUNAUT^E D’AGGLOMERATION CREIL SUD OISE, dont le siège social est […] 24, rue de la Villageoise – 60100 CREIL représentée par Maître Alexandre AZOGUI de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITCH-EGLIE-RICHTERS ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, M^e Alexandre AL[…]RD, avocat au barreau de SENLIS
ET.
DEFENDERESSE
Syndic. de copro. DE […] RESIDENCE ^LA COMMANDERIE A NOGENT SUR OISE Représenté par Maîtres X Y et Nicolas DESHAYES de la
SE[…]RL AJ ASSOCIES, […], désignés en qualité d’Administrateurs Judiciaires Provisoires, dont le siège social est […] […] représentée par Maître Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS, M^e Bernard CHEYSSON, avocat au barreau de PARIS

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Par actes de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, l’établissement public de coopération intercommunale COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION CREIL SUD OISE, ci-après la communauté d’agglomération, a fait assigner le syndicat des copropriétaires […] COMMANDERIE à Nogent-sur-Oise représenté par son administrateur provisoire la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître X Y et de Maître Nicolas DESHAYES, ci-après le syndicat des copropriétaires, devant le président du tribunal judiciaire de Senlis statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir ordonner une expertise de travaux et financière.
L’affaire a été appelée pour la première fois et évoquée au cours de l’audience du 05 décembre 2023.
Aux termes de ses dernière conclusions jointes à l’assignation et reprises oralement par son conseil au cours de l’audience, la communauté d’agglomération demande au visa des articles 615-6 du code de la construction et de l’habitation ainsi que 481-1 et 839 du code de procédure civile de
- ordonner une expertise financière du syndicat des copropriétaires […] COMMANDERIE à
Nogent-sur-Oise,
- ordonner une expertise des désordres des parties communes de […] COMMANDERIE à Nogent sur-Oise,
- fixer la durée de la mission à trois mois renouvelable une fois,
- renvoyer l’affaire à la première audience utile après la remise des conclusions des experts en vue de déclarer l’état de carence du syndicat des copropriétaires et dire que le jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires et au préfet de l’Oise.
Au soutien de ses demandes, la communauté d’agglomération expose que la copropriété de la commanderie, sous administration provisoire depuis 2002, est dans une situation très fragile, les dettes des copropriétaires s’élevant à 732 969 euros et la dette globale de la copropriété à 878
632 euros.
Il rapporte qu’une convention de portage d’une durée de trois ans a été signée le 29 septembre 2022 entre la commune de Nogent-sur-Oise, la communauté d’agglomération Creil Sud Oise et la copropriété pour accompagner le redressement de la copropriété, que la direction départementale des territoires a relevé une liste de graves dangers concernant le bâti et mettant en danger la sécurité des habitants, que les travaux de sécurité n’ont pas été réalisés, que les espaces communs sont très dégradés et font l’objet d’occupations illégales, que l’Etat, elle-même et la commune ont décidé d’initier une procédure de carence.
Il invoque l’existence d’une crise grave, per[…]tante et irrémédiable, le régime ordinaire de gestion des copropriétés défaillantes ou dégradées étant insuffisant pour répondre aux difficultés, notamment le déséquilibre financier et le retard des travaux indispensables.
Aux termes de ses dernières conclusions reprises oralement par son conseil lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article 615-6 du code de la construction et de l’habitation de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la recevabilité et au bien fondé
-
de la demande d’expertise formulée par la communauté d’agglomération,
- réserver les dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que depuis 2004 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La commanderie est placé sous administration provisoire et que par ordonnance du 25 janvier 2017 prolongée le 17 février 2023 jusqu’au 25 janvier 2024 la SE[…]RL AJ ASSOCIES représentée par Maître X Y et Maître Nicolas DESHAYES a été désignée comme administrateur provisoire avec pouvoirs de l’assemblée générale sauf ceux visés aux paragraphes a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, du syndic et du conseil syndical.

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Il rapporte qu’une convention de portage immobilier et foncier a été signée pour trois ans entre la commune de Nogent-sur-Oise, la communauté d’agglomération Creil Sud Oise et la copropriété pour accompagner le redressement de la copropriété dans l’attente de la mise en place éventuelle d’une concession d’aménagement ou opération de requalification de copropriété dégradée pour la recycler ou requalifier durablement.
Il explique que le taux de recouvrement reste insuffisant pour que le syndicat dispose de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, que la dette vivant « copropriétaires » est au 13 novembre 2023 de 675 680 euros, que le bâtiment D présente des désordres très importants et que la direction départementale des territoires a dressé dans un rapport du 08 avril 2022 une liste de travaux d’urgence à réaliser que la SE[…]RL AJ ASSOCIES a fait évaluer à hauteur de 235 244 euros HT et que le maire a pris le 10 décembre 2022 un arrêté d’insalubrité permettant des travaux d’urgence qui n’ont cependant pas traité l’ensemble des désordres.
Il invoque l’existence d’un état de carence en ce que la situation du syndicat des Copropriétaires s’est aggravée depuis dix ans, que le taux de recouvrement est insuffisant à fournir la trésorerie nécessaire aux financement des dépenses courantes du fait de l’importance de la dette « copropriétaires », de la dégradation des parties communes et de l’importance des travaux nécessaires.
Les parties ont versé des pièces à la procédure.
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE […] DÉCISION
À titre liminaire il convient d’indiquer que conformément à l’article 4 du code de procédure civile qui prévoit que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, les demandes de « donner acte » ne constituent pas des demandes juridiques et ne donneront donc pas lieu à mention dans le dispositif.
Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.
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L’article 615-6 du code de la construction et de l’habitat dispose que I. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œeuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L’expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission. L’absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l’expertise. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15% au moins des voix du syndicat. II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation. III. – Les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l’instance. La notification des conclusions de l’expertise au représentant de l’Etat dans le département et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat vaut signalement à l’autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles. L. 143-3, L. 184-1 et au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code. Au vu des conclusions de l’expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées convoquées, peut déclarer l’état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d’attribution ou de la société coopérative de construction. IV. – Le jugement du président du tribunal judiciaire est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l’auteur de la saisine, à l’organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. A défaut de connaître l’adresse des personnes mentionnées à l’alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.

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Le jugement du tribunal judiciaire est transmis au représentant de l’Etat dans le département. V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale. VI. – Le cas échéant, dans le jugement prononçant l’état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire mentionné à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité. Sans préjudice des dispositions des articles L. […]. 615-10 du présent code, la personnalité morale du syndicat sub[…]te après expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. VII. – Sans qu’y fasse obstacle la nomination d’un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l’état de carence et la nomination d’un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement de carence. VIII. – La procédure décrite au présent article peut être menée à l’encontre d’un syndicat secondaire.
En l’espèce, il ressort du rapport en date du 25 janvier 2023 de la SE[…]RL AJ ASSOCIES désignée comme administrateur provisoire de la copropriété de la résidence La Commanderie par ordonnance du 25 janvier 2017 du président du tribunal judiciaire de Senlis que la dette des copropriétaires s’élève à 65 372 euros au 14 novembre 2023 et que la direction départementales des territoires a selon rapport du 08 avril 2022 énoncé des travaux à réaliser en urgence pour sécuriser les bâtiments, notamment « passiver » (sic) les aciers des balcons, sécuriser les entrées contre les intrusions, réparer les plafonds des parties communes, remettre en état les équipements relatifs à la sécurité incendie, désencombrer les parties communes et mettre en sécurité l’électricité des parties communes, pour une enveloppe globale de 235 244 euros HT.
Ces travaux vont être couverts par une subvention.
La preuve se trouve ainsi suffisamment rapportée, et il n’est pas contesté, que la copropriété se trouve dans une situation financière telle qu’elle ne peut plus financer seules des travaux nécessaires à la sécurité des habitants.
Il s’en déduit qu’en raison de graves difficultés financières et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, la copropriété se trouve dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.
Dès lors, il convient de faire droit aux demandes d’expertise.
Les missions seront modifiées de sorte que les réponses de l’expert ne soient pas induites dans les questions.
La communauté d’agglomération, demanderesse aux expertises, en assumera l’avance des frais ainsi que la charge des dépens de l’instance de référé.
Il n’y a pas lieu de renvoyer l’affaire à une audience du juge du fond et encore moins de dire par avance ce que celui-ci devrait statuer.
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PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE une expertise confiée à :
Z AA 50 rue du général de Gaulle
60930 BAILLEUL SUR THERAIN
Tél: 03 44 22 70 36
Port. : 06 45 37 66 99 Mèl : philippe.AB.fr
Expert de justice, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’AMIENS, avec pour mission de :
- convoquer et entendre les parties, as[…]tées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, se faire remettre par les parties l’ensemble des documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les conventions entre les parties,
- se rendre sur les lieux, décrire l’état des biens immobiliers constituant la copropriété […] COMMANDERIE à […] (60180) et relever notamment tout élément de nature à établir l’existence d’un état de carence de la copropriété,
- rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,
- mettre en temps utile au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport;
DIT que l’expert devra préalablement au dépôt de son rapport tenir une dernière réunion avec les parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif;
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile;
DIT que l’établissement public de coopération intercommunale COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION CREIL SUD OISE devra consigner entre les mains du régisseur des avances et des recettes du tribunal judiciaire de Senlis la somme de mille cinq cents euros (1 500
€) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision et ce à peine de caducité de la désignation de l’expert;
DIT que l’expert devra déposer son rapport d’expertise dans le délai de trois mois renouvelable une fois suivant la date de sa saisine;
DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;
RAPPELLE que conformément à l’article 615-6 III précité du code de la construction et de l’habitat les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et que cette notification vaut intervention forcée à l’instance;
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ORDONNE une expertise confiée à :
AC AD
[…] 15 rue de l’Eglise
60155 RAINVILLERS
Expert de justice, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’AMIENS, avec pour mission
de :
- convoquer et entendre les parties, as[…]tées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, se faire remettre par les parties l’ensemble des documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les conventions entre les parties,
- évaluer l’état des finances du syndicat des copropriétaires […] COMMANDERIE à NOGENT
SUR-OISE (60180),
- évaluer la répartition des dettes entre les copropriétaires,
- relever notamment tout élément de nature à établir l’existence d’un état de carence de la copropriété, rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties, mettre en temps utile au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport; STV92371A) TOUR DU CH
DIT que l’expert devra préalablement au dépôt de son rapport tenir une dernière réunion avec les parties et leur impartir unir impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif; SuDibauos
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile;
DIT que l’établissement public de coopération intercommunale COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION CREIL SUD OISE devra consigner entre les mains du régisseur des avances et des recettes du tribunal judiciaire de Senlis la somme de mille cinq cents euros (1 500
€) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision et ce à peine de caducité de la désignation de l’expert ;
RAPPELLE que les parties titulaires de l’aide juridictionnelle seront dispensées du versement de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et que dans ce cas les opérations d’expertise pourront commencer sans délai ;
DIT que l’expert devra déposer son rapport d’expertise dans le délai de trois mois renouvelable une fois suivant la date de sa saisine;
DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;
RAPPELLE que conformément à l’article 615-6 III précité du code de la construction et de l’habitat les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et que cette notification vaut intervention forcée à l’instance;
DIT que l’établissement public de coopération intercommunale COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION CREIL SUD OISE assumer a la charge des dépens de l’instance de
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référé;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER
X
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LE PRESIDENT
EN FOI DE QUOI […] PRÉSENTE EXPÉDITION CERTIFIÉE CONFORME A […] MINUTE A ÉTÉ SCELLÉE ET DÉLIVRÉE PAR LE DIRECTEUR DE GREFFE
SOUSSIGNÉ
LE DIRECTEUR DE GREFFE