Tribunal de grande instance de Lyon, 7 juin 2016, n° 14/07240

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Texte intégral
- Composition de la Cour
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- 1) Sur la qualification juridique de l'acte souscrit le 23 septembre 2013
- Sur la demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au...
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les demandes accessoires Sur les dépens
- Sur l'article 700
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TGI Lyon 7 juin 2016

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Sur la décision

Référence :	TGI Lyon, 7 juin 2016, n° 14/07240
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Lyon
Numéro(s) :	14/07240

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie L'HOTEL DELHOUMESamuel BECQUETGwendoline ARNAUD
Cabinet(s) :	CABINET GWENDOLINE ARNAUD ET ASSOLD PIVOINE
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON

Première Chambre

NUMERO DE R.G. : 14/07240

N° de minute : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON, statuant 07 Juin 2016 publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Première Chambre du 07 Juin 2016, le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eût été clôturée le 18 Juin 2015, après rapport de Affaire :

F G-H, Juge, et après que la cause eût été débattue M. Z Y, M. à l’audience publique du 12 Avril 2016, devant : X Y C/

F G-H, Juge S.A.R.L. KOM A LA MEZON, Société PIVOINE AVOCATS, SELARL Siégeant en qualité de Juge Rapporteur, en application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile,

Assisté(e)s de Nicole B, Greffier le: Et après qu’il en eût été délibéré par : grosse et copie à :

Président : F G-H, Juge la SELARL BMB AVOCATS – 1420

Assesseurs : Georges PEGEON, Vice-Président

Béatrice DEJEAN DE LA BÂTIE, Juge

Expédition et copie à : Dans l’affaire opposant : la SELARL CABINET GWENDOLINE ARNAUD ET DEMANDEURS ASSOCIES – 1032

Monsieur Z Y né le […] à […], demeurant […]

représenté par Maître Samuel BECQUET de la SELARL BMB AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1420

Monsieur X Y né le […] à […], demeurant […]

représenté par Maître Samuel BECQUET de la SELARL BMB AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1420

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DEFENDERESSES

S.A.R.L. KOM A LA MEZON, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Gwendoline ARNAUD de la SELARL CABINET GWENDOLINE ARNAUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1032

Société PIVOINE AVOCATS, SELARL, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Gwendoline ARNAUD de la SELARL CABINET GWENDOLINE ARNAUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1032

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–EXPOSE DU LITIGE

La société KOM A LA MEZON exerçait une activité de restauration traditionnelle et exploitait un fonds de commerce de restaurant situé […] dans le […].

Le 23 septembre 2013, Messieurs X et Z Y régularisaient avec la société KOM A LA MEZON un acte de promesse de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives. Le conseil de la venderesse et rédacteur de l’acte était la société PIVOINE AVOCATS.

L’acte prévoyait un prix de vente de cession fixé à la somme de 270.000 euros dont 250.000 euros au titre des éléments incorporels et 20.000 euros au titre des éléments corporels. Les conditions suspensives stipulées étaient les suivantes :

- accord du bailleur pour une reconduction du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives au bail commercial en cours, ce dernier arrivant à expiration le 14 mars 2014, aux mêmes charges et conditions que le bail initial et avec pour destination l’activité de restaurant. Le bail alors en cours entre la société KOM A LA MEZON et Monsieur C D E était convenu suivant un loyer annuel d’un montant de 12.596 € HT.

- L’obtention d’un prêt bancaire de 200.000 euros remboursable en sept années au plus et aux taux maximum annuel d’intérêts de 5 % hors assurance.

L’acte de promesse de vente prévoyait en outre, le versement d’un indemnité d’immobilisation de 13.500

€ laquelle était versée par chèque bancaire établi à l’ordre du cabinet PIVOINE AVOCATS, Conseil de la société KOM A LA MEZON.

Les frères Y se rapprochaient alors de plusieurs établissements bancaires et recevaient de la part de la CAISSE D’EPARGNE RHONE-ALPES une proposition conforme le 3 octobre 2013.

Maître A D’HOTEL DIEVAL, Notaire et Conseil des frères Y informait par courrier le 26 octobre 2013 la SELARL PIVOINE AVOCATS de l’obtention du prêt sollicité auprès de la CAISSE D’EPARGNE.

Par courrier en date 16 octobre 2013, la Régie BARI a accepté le renouvellement du bail commercial en cours, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 22.000 euros.

Le 29 octobre 2013, Maître A D’HOTEL DIEVAL était destinataire d’une correspondance de la SELARL PIVOINE AVOCATS l’informant de l’intention du bailleur d’accepter le renouvellement moyennant un prix annuel de 22.000 HT hors charges.

En date du 12 novembre 2013, un acte intitulé « avenant » à la promesse était régularisé entre Monsieur Z Y et la société KOM A LA MEZON portant sur une diminution du prix à la somme de 261 000 €.

Le 16 décembre 2013, la société PIVOINE AVOCATS écrivait au notaire des acquéreurs pour lui indiquer que le dépôt de garantie de 13 500 € était acquis à la société venderesse dès lors que les conditions suspensives étaient remplies et que le bénéficiaire de la promesse n’a pas signé l’acte réitératif. Elle a réclamé à la CARPA le décaissement de cette somme au profit de sa cliente, laquelle lui a été effectivement transmise.

La société KOM A LA MEZON ayant cédé son fonds de commerce à un tiers le 21 juillet 2014, Messieurs X et Z Y ont formé opposition sur le prix de vente à hauteur de 13 500 €.

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Les frères Y ont sollicité la restitution de cette somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation par sommation de payer en date du 24 mars 2014, faite par huissier.

En date du 10 juin 2014, Messieurs Z et X B ont assigné la société KOM A LA MEZON ainsi que la SELARL PIVOINE AVOCATS aux fins de voir constater la nullité de la promesse unilatérale de vente à titre principal et en conséquence obtenir le remboursement des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 13.500 € outre les intérêts légaux à compter du 21 mars 2014 avec capitalisation.

Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 21 janvier 2015, Messieurs Z et X Y sollicitent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente sur le fondement des dispositions de l’article 1589-2 du code civil

à titre subsidiaire : constater la non-réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte de promesse unilatérale de vente de fonds de commerce sur le fondement des dispositions de l’article 1134 du code civil.

en toute hypothèse : condamner in solidum la société PIVOINE AVOCATS et la société KOM A LA MEZON à restituer à Messieurs Y la somme de 13 500 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2013, subsidiairement au 21 mars 2014 avec capitalisation des intérêts par année entière.

condamner in solidum la société PIVOINE AVOCATS et la société KOM A LA MEZON à payer à Messieurs Y la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts

condamner in solidum la société PIVOINE AVOCATS et la société KOM A LA MEZON à payer à Messieurs Y la somme 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance , avec distraction au profit de leur conseil, sur son affirmation de droit

Au soutien de leurs prétentions, les frères Y indiquent que la nullité de la promesse unilatérale de vente est fondée en droit sur les dispositions de l’article de l’article 1589-2 du code civil. Ils considèrent que l’acte régularisé le 23 septembre 2013, qualifié « d’acte de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives » s’analyse juridiquement comme une promesse unilatérale de vente puisque la SARL KOM A LA MEZON et Messieurs Y y sont respectivement désignés comme « Promettant » et « Bénéficiaire ». De plus, le premier point de la convention s’intitule « Promesse de vente ».

Ils estiment que les sommes déposées sous séquestre de la SELARL PIVOINE AVOCATS sont qualifiées par les parties d’indemnité d’immobilisation et représentent 5 % du prix de vente ce qui caractérise une promesse unilatérale de vente.

Enfin, ils ajoutent que cet acte doit s’analyser comme une promesse unilatérale de vente dès lors qu’il existe une faculté de levée d’option de la part du bénéficiaire ce qui est incompatible avec un acte de cession uniquement soumis à des conditions suspensives.

Ils concluent à la nullité de la promesse unilatérale de vente dès lors que sa validité est conditionnée à l’enregistrement dans le délai prévu par la loi, or cette formalité n’ayant pas été réalisée, la promesse doit être frappée de nullité. Ils ajoutent que la nullité de l’acte du 23 septembre 2013 est également acquise dès

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lors que la société KOM A LA MEZON n’avait pas la capacité pour conclure un tel acte, le gérant de la société n’ayant pas été dûment autorisé par l’assemblée générale des associés à réaliser la cession au profit des frères Y. En conséquence, ils précisent que la somme de 13.500 € versée à titre de séquestre est dépourvue de cause et doit donc leur être restituée.

A titre subsidiaire, les frères Y sollicitent la restitution de la somme de 13.500 euros versée à titre de séquestre sur le fondement des dispositions de l’article 1134 du code civil dès lors que les deux conditions suspensives prévues dans l’acte du 23 septembre 2013 n’ont pas été réalisées.

S’agissant de la première condition liée à l’obtention du financement, ils indiquent qu’au 8 novembre 2013, date convenue, aucune des demandes de prêt faites auprès d’établissements de crédit n’avait reçu de suite favorable. Le courrier de Maître A D’HOTEL DIEVAL n’indique pas que les frères Y aient obtenu un prêt auprès de la CAISSE D’EPARGNE RHONE ALPES puisqu’il y est clairement écrit qu’elle n’était pas en possession d’une copie du compromis régularisé. Enfin, au regard de l’acte du 23 septembre 2013, la justification de la réalisation de la condition suspensive ne pouvait résulter que de la production écrite de cet accord donné par l’organisme financier. Ils ajoutent que la communication tardive de l’information selon laquelle le bailleur ne consentait à un renouvellement du bail qu’à la condition d’une augmentation considérable du loyer était de nature à fragiliser les demandes de financements faites auprès des organismes financiers.

Concernant la seconde condition suspensive, ils estiment que cette dernière n’a pas été davantage levée dès lors que le bailleur n’a jamais acquiescé à un renouvellement du bail aux mêmes conditions. Au jour de la signature de l’acte date du 12 novembre 2013, qualifié d’avenant , le consentement du bailleur sur le renouvellement du bail n’était pas acquis. De plus, cet acte est strictement limité à la définition du prix, la signature de Monsieur Z Y n’y apparaît pas. Enfin ils estiment que la signature et le consentement de Monsieur X Y a été obtenue de façon équivoque. Ils réclament en conséquence, la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal par la SELARL PIVOINE AVOCATS, séquestre non déchargée de sa mission sur le fondement de l’article 1960 du code civil et par la SARL KOM A LA MEZON sur le fondement de l’article 1376 du code civil.

A titre surabondant, les frères Y estiment que l’autorisation de décaissement faite par l’administrateur de la CARPA est sans incidence et n’est pas de nature à considérer que les conditions suspensives du compromis de vente aient été levées.

En tout état de cause, les frères Y sollicitent l’allocation de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêt considérant que la Société KOM A LA MEZON et son Conseil, la SELARD PIVOINE AVOCATS ont commis plusieurs fautes leur ayant causé un préjudice financier puisqu’ils n’ont pas pu poursuivre la vente qui était le point de départ d’un nouveau parcours professionnel et qu’ils ont du déboursé la somme de 2.392 € en rémunération de la rédaction de la promesse unilatérale de vente, laquelle n’a jamais été enregistrée. Ils font également valoir qu’ils ont été privés du bénéfice effectif de leur conseil Maître A D’HOTEL DIEVAL et ont été informé tardivement soit le 29 octobre 2013, des difficultés concernant la position du bailleur relatives au montant du bail alors que cette information avait été portée à la connaissance des défendeurs le 16 octobre 2013.

Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 17 juin 2015, la SARL KOM A LA MEZON et la SELARL PIVOINE AVOCATS sollicitent le rejet de la demande en nullité du 23 septembre 2013 et la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation ainsi que celle formé à titre de dommages et intérêts et demandent la condamnation des frères Y au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs indiquent que l’acte régularisé le 23 septembre 2013 est valable et n’encourt pas la nullité dès lors qu’il doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce et non pas de promesse unilatérale de vente. Ils indiquent que lorsqu’à l’engagement

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de vendre du promettant répond celui d’acheter du bénéficiaire, l’acte doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente. En effet, Messieurs Y et la société KOM A LA MEZON se sont mutuellement promis la vente et l’achat du fonds pour la somme principale de 270.000 euros, cette promesse devant été réitérée à la levée de l’ensemble des conditions suspensives stipulées et au plus tard le 22 novembre 2013.

Sur le fondement des dispositions des articles 1102 et 1103 du code civil, l’acte passé le 23 septembre 2013 est nécessairement une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives en application des dispositions de l’article 1181 du code civil. Ils indiquent ainsi que dès lors que les conditions se réalisent dans le délais convenu, la promesse de vente vaut vente. Ils expliquent que l’intitulé de l’acte ne laisse pas de place au doute puisqu’il est mentionné « acte de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives » ; que les échanges avec les frères Y portaient sur la régularisation d’un « compromis de vente » ; que l’acte met à la charge de chacune des parties des obligations respectives à accomplir avant le 22 novembre 2013. Enfin, ils ajoutent que l’acte stipule clairement une indemnité d’immobilisation qui ne constitue pas le prix de l’exclusivité comme dans une promesse unilatérale de vente mais qui serait restituée aux consorts Y si les conditions suspensives n’étaient pas réalisées. Il convient donc de considérer qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente et que cette dernière n’est pas soumise à la formalité de l’enregistrement. C’est pourquoi, les défendeurs sollicitent du Tribunal le rejet de la demande en nullité de l’acte formée par les demandeurs et en conséquence la restitution de l’indemnité d’occupation.

Ils concluent, en outre, que la capacité de la société KOM A LA MEZON à régulariser de l’acte de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives ne pose pas de difficulté dès lors que sur le fondement de l’article 1984 du code civil, une société est valablement engagée par ses dirigeants légaux en exercice. Qu’en l’espèce, la société était régulièrement inscrite au RCS et que ses statuts prévoient des pouvoirs étendus du gérant à l’égard des tiers. Enfin, les statuts prévoient que la gérante doit être autorisée préalablement par l’assemblée des associés pour vendre le fonds de commerce mais que cette autorisation n’est pas nécessaire pour régulariser un compromis de vente sous conditions suspensives. En conséquence, la société KOM A LA MEZON était parfaitement capable de conclure une compromis de vente sous conditions de suspensives.

Ils affirment que les conditions suspensives ont été intégralement levées et qu’ils sont bien fondés à conserver l’indemnité d’immobilisation en raison du refus des acquéreurs de réitérer l’acte.

S’agissant de la condition suspensive relatif au prêt bancaire, ils mettent en exergue le courrier de maître A D’HOTEL-DIEVAL du 26 octobre 2013 qui affirme de façon claire, sans équivoque et réserve que ses clients avaient obtenu un prêt. Contrairement aux allégations des demandeurs, ce professionnel du droit ne pouvait se méprendre sur la portée de l’accord donné par la CAISSE d’EPARGNE et il importe peu que la copie de l’acte régularisé n’ait pas été en sa possession à cette date, celui-ci ayant été rédigé sous son contrôle ainsi qu’il résulte des divers échanges entre les deux conseils avant sa signature. Ils soulignent le fait que le notaire n’a jamais détrompé le cabinet PIVOINE AVOCATS ensuite des courriers de celui -ci notamment celui en date du 7 novembre 2013 dans lequel le cabinet demandait que les fonds soient débloqués au plus tard pour la réitération prévue au 20 novembre 2013.

Ils font valoir que les consorts Y ne démontrent pas qu’ils se sont vus opposés un refus de prêt conforme aux stipulations du compromis. En effet l’attestation de refus de prêt concerne un prêt de 198 000 € au taux de 3,16 % sollicité le 6 novembre 2013 alors que dans le compromis, il était stipulé un prêt de 200 000 € au taux de 5 % .

En outre, il apparaît que l’accord de prêt évoqué par le notaire le 26 octobre ne peut pas concerné ce prêt refusé , la demande étant postérieure. Enfin, il n’est pas précisé les motifs du refus et notamment si ce refus serait dû à une augmentation des charges financières liée à l’augmentation du loyer.

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Si la production d’un accord écrit de l’organisme bancaire était prévue dans l’acte, la société venderesse a librement renoncé à cette formalité et s’en est remis à l’information donnée par le conseil des acquéreurs qui est un professionnel en la matière.

Sur la condition suspensive relative au renouvellement du bail, ils indiquent préalablement que le conseil de la société venderesse a immédiatement prévenu le conseil des acquéreurs de la volonté du bailleur d’augmenter le loyer et ce, avant la télécopie du 29 octobre 2013 par des échanges téléphoniques qui ont conduit à la fixation d’un rendez-vous entre la société venderesse et le bailleur le 31 octobre 2013 aux fins de trouver un accord pour limiter l’augmentation du loyer et ainsi aider les consorts Y qui ne voulaient pas que celui ci dépasse la somme annuelle de 20 000 €. Un accord a été trouvé sur cette base et les demandeurs ont finalement souhaité que celui-ci soit fixé à la somme de 19 000 € de sorte que pour favoriser la réitération, un avenant a été rédigé. Celui-ci prévoyait une réduction du prix de vente, le vendeur prenant en charge le coût de la différence sur 9 ans , entre le loyer accepté par le bailleur et celui de 19 000 € souhaité par les consorts Y.

Ils soulignent que par courrier du 6 novembre 2013, ces derniers ont accepté le principe du renouvellement du bail sur cette base , le bailleur ayant dès le 7 novembre 2013 transmis le projet de bail commercial pour un loyer de 20 000 € annuel. Ils en déduisent que la condition suspensive relative à l’accord du bailleur sur le renouvellement du bail a été levée.

La société venderesse et son conseil affirment que contrairement aux allégation des demandeurs cet avenant qui porte sur un accord concernant la condition du bail à une portée certaine et est opposable. Ils n’ont en effet, jamais cherché à évincer le conseil des acquéreurs, ni refusé de régulariser un avenant sans prendre en compte les modifications de Maître A D’HOTEL DIEVAL, celles-ci ayant pas encore été adressées à la date de l’avenant au 12 novembre 2013 . Le cabinet d’avocat a immédiatement informé sa cliente dès réception des modifications que le conseil des acquéreurs souhaitait apporter à cet avenant. En outre, il n’est pas démontré que le consentement de Monsieur X Y, seul présent, lui a été soutiré.

Enfin, à supposer que l’avenant est inopposable, les différents courriers démontrent que les consorts Y ont accepté les nouvelles modalités du bail et ce dans leur ensemble, celle relative à la caution bancaire de 10 000 € exigée par le bailleur en garantie des loyers, les consorts Y devant en faire leur affaire personnelle selon le compromis de vente, la société KOM A LA MEZON ayant accepté de faire un nouvel effort dans l’intérêt des acquéreurs. Ils font état de l’acceptation de l’ administrateur de la CARPA qui a décaissé les fonds au bénéfice de la société venderesse, celui-ci ayant ainsi bien considéré que la condition relative à cette condition suspensive était remplie.

Ils concluent au rejet de la demande de dommages et intérêts au motif qu’il n’est pas démontré l’existence de fautes commises par la société KOM A LA MEZON et que le préjudice n’est pas qualifié.

La clôture est intervenue par ordonnance du 16 avril 2015.

* * *

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M OTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en nullité de la promesse unilatérale de vente

1) Sur la qualification juridique de l’acte souscrit le 23 septembre 2013

Il est constant qu’une promesse unilatérale de vente est un accord de volontés par lequel une personne s’engage immédiatement envers une autre à lui vendre un bien à des conditions déterminées. Le bénéficiaire de cet engagement est alors investi d’un droit d’option pendant un délai donné, lui offrant le choix soit de ne pas conclure le contrat envisagé en lapasser le délai, soit de le conclure en levant l’option dans le délai convenu.

Il s’agit d’un contrat unilatéral puisque seul le promettant est engagé ; le bénéficiaire, quant à lui, reste libre de lever ou non l’option. Aux termes de l’article 1589-2 du Code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

En vertu de la clause d’indemnité d’immobilisation, bénéficiaire peut être tenu d’une telle indemnité pour le cas où il ne lèverait pas l’option. 'indemnité d’immobilisation constitue alors le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, laquelne perd pas son caractère unilatéral. conséquence, si le bénéficiaire accepte l’offre, il devient tenu par les effets du contrat définitif ; si le bénéficiaire refuse l’offre, l’indemnité est due.

La synallagmatique de contrat ou compromis eune convention par laquelle les parties s’accordent déjà sur le contrat définitif qui les intéresse mais qui, malgré cet accord, n’est pas encore ce contrat définitif, car des éléments extérieurs aux parties doivent encore être vérifiés. ,la promesse synallagmatique de vente, deux parties sont ici engagées à vendre et à acheter : le bénéficiaire de la promesse de vente a donc l’obligation de conclure la vente. En effet, l’article 1589 du Code civil prévoit expressément, en matière de vente, l’équivalence entre la promesse synallagmatique de vente et la vente elle-même : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Aux termes de l'1102, le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres. Alors que l’article 1103 indique que le contrat est unilatéral lorsqu’une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres sans que de la part de ces dernières il y ait un engagement. Dans la promesse unilatérale de vente, en principe le promettant est tenu de l’obligation de vendre alors que le bénéficiaire n’a en principe aucune obligation.

Il s’agit donc de déterminer si l’acte conclu 23 septembre 2013 intitulé « acte de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives » revêt les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente ou de la promesse synallagmatique et donc si le bénéficiaire s’est engagé à acheter le bien immobilier, une fois les conditions ées remplies ou s’il a simplement fait part de son intention d’acheter le bien.

Si l’acte s’intitule « acte de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives », force est de constater qu’en page 2 apparaît l’expression « promesse de vente » suivie de la mention :

« Par les présentes, le Promettant s’engage irrévocablement à vendre au Bénéficiaire, qui accepte cette promesse en tant que telle mais se réserve la faculté de la lever dans le délai ci- après stipulé ».

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En conséquence, de telles énonciations ne laissent pas de doute quant à la nature de l’acte dès lors que le Promettant s’est engagé à vendre et que le bénéficiaire a seulement fait part de son intention d’acquérir mais n’a pas manifesté son engagement à acquérir le bien proposé, caractéristique d’une promesse unilatérale de vente.

De plus, il ressort de l’acte que le promettant s’est déclaré disposé à céder ledit fonds de commerce et le Bénéficiaire s’est déclaré intéressé à l’acquérir aux clauses et modalités et sous les conditions suspensives ci-après définies ». préambule indique de façon non équivoque que le bénéficiaire (les frères Y) déclare intéressé mais en aucun cas qu’il s’engage à acquérir le bien. est également indiqué en page 8 du contrat « si la vente se réalise » qui implique que le bénéficiaire ne s’était pas formellement engagé à acheter le bien. stipulations contractuelles ne font pas état d’un engagement à acheter de la part des frères Y mais de leur intention d’acquérir le bien, de leur faculté de lever l’option.

En l’espèce, aucune pièce versée aux débats n’est de nature à démontrer qu’à l’engagement de vendre du promettant (la SARL KOM A LA MEZON) répondait celui d’acheter du bénéficiaire (les frères Y). Les correspondances fournies par les défendeurs font état de négociations mais jamais n’est évoqué un engagement ferme d’acheter le bien de la part des frères Y ou de leur Conseil, Maître CHF D’HOTEL DIEVAL qui évoque « une promesse de vente consentie » dans un courriel du 19 novembre 2013. Les courriers du 9 septembre et 17 septembre 2013 s’inscrivent dans le cadre de pourparlers antérieurs à la signature de la promesse de vente et bien que le terme « compromis de vente » soit évoqué, c’est l’acte signé le 23 septembre 2013 qui permet d’établir l’existence ou non d’obligations réciproques chez les parties.

Est également prévue une indemnité d’immobilisation à l’article 12 comme suit :

« A titre de dépôt de garantie, le bénéficiaire verse la somme de TREIZE MILLE CINQ CENTS EUROS (13.500€) par chèque bancaire établi à l’ordre du Cabinet PIVOINE AVOCATS, compte CARPA, […] qui en demeurera dépositaire.

Cette somme ne constitue pas un dédit, mais un acompte sur le prix. A ce titre, elle restera acquise au promettant, si,, après la réalisation des conditions suspensives, pour une raison quelconque, imputable au bénéficiaire, la vente ne se réalisait pas dans le délai fixé, cette somme resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation. Par contre, lors de la réalisation des présentes, elle s’imputera sur le prix à verser par l’acquéreur.

Néanmoins, et pour le cas où les conditions suspensives ci-dessous exprimées ne seraient pas réalisées, cette indemnité d’immobilisation sera restituée, purement et simplement, au bénéficiaire ».

Force est de constater que cette indemnité d’immobilisation correspond à 5 % du prix de cession fixé à 270.000 euros, que le montant de cette indemnité d’immobilisation peu élevé n’est pas de nature à entraînerune qualification de l’acte en promesse synallagmatique de vente.

Contrairement, aux allégations des défendeurs, le fait qu’ait été mentionné dans l’acte que l’indemnité d’immobilisation constitue un « acompte sur le prix » ne permet pas de requalifier l’acte en promesse synallagmatique de vente.

En conséquence, l’acte signé le 23 septembre 2013 par les parties au litige doit recevoir la qualification de promesse unilatérale de vente.

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2) Sur la régularité de l’acte souscrit le 23 septembre 2013

L’article 1589-2 du code civil dispose « est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

En l’espèce, l’acte signé le 23 septembre 2013 est une promesse unilatérale de vente portant sur un fonds de commerce et en conséquence elle doit faire l’objet d’un enregistrement dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Or, aucune pièce versée au dossier ne permet de démontrer qu’un tel enregistrement a été effectué.

En conséquence, le Tribunal ne pourra que prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 23 septembre 2013

Sur la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal

La promesse unilatérale de vente n’étant pas valide, la remise de la somme de 13.500 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte frappé de nullité, se trouve dépourvu de cause.

La SELARL PIVOINE AVOCATS, séquestre, à laquelle la somme a été remise sera condamnée in solidum avec la SARL KOM A LA MEZON laquelle a effectivement reçu les fonds à restituer la somme de 13.500 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de la sommation de payer signifiée par huissier le 21 mars 2014.

Sur la demande de dommages et intérêts

Pour que leur demande de dommages et intérêts aboutisse, les frères Y doivent rapporter la preuve d’une faute commise par la SARL KOM A LA MEZON et d’une faute commise par la SELARL PIVOINE AVOCATS.

En l’espèce, les demandeurs invoquent l’existence de plusieurs fautes commises par la SARL KOM A LA MEZON et son Conseil la SELARL PIVOINE AVOCATS. Ils indiquent avoir été privés du bénéfice d’être assistés du Conseil de leur notaire lors de la signature de l’avenant ce qui n’est pas avéré dès lors qu’est versé aux débats un courriel du notaire des frères Y en date du 8 novembre 2011 apportant des modifications au projet d’avenant et que l’avenant finalement signé a bien été communiqué à Maître A D HOTEL DIEVAL le 13 novembre 2013 par la SELARL PIVOINE AVOCATS.

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Ils indiquent également avoir été été informés tardivement soit le 29 octobre 2013, des difficultés concernant la position du bailleur relatives au montant du bail alors que cette information avait été portée à la connaissance des défendeurs le 16 octobre 2013, ce qui n’est pas probant puisqu’il ressort d’un courriel du 19 novembre 2013 entre Maître A D’HOTEL DIEVAL et la SELARL PIVOINE AVOCATS que des appels téléphoniques ont été échangés entre les parties s’agissant des conditions de renouvellement du bail.

S’agissant de la SARL KOM A LA MEZON, force est de constater qu’elle n’a pas ménagé ses efforts pour parvenir à conclure à la vente et qu’elle a consenti des gestes commerciaux aux frères B : elle a ainsi proposé de réduire le montant du prix de cession arrêté à 270.000 € à la somme de 261.000 € prenant ainsi en charge le coût de la différence, sur 9 années, entre le loyer proposé par la Régie BARI et celui proposé par les frères Y ; elle a également proposé de se porter caution au bénéfice des frères Y sur toute la durée du bail lorsque Messieurs Z et X Y se sont opposés à la production d’une caution bancaire sur 9 années et ont souhaité réduire la durée de ce cautionnement à deux années ; elle a également accepté de repousser d’une quinzaine de jours la date de réitération de l’acte de cession dans le but de permettre le déblocage des fonds.

En conséquence, aucune faute ne saurait être reprochée à la SARL KOM A LA MEZON.

Concernant, la SELARL PIVOINE AVOCATS, il n’est pas contesté que dans un courrier du 17 décembre 2013, cette dernière a demandé à l’administrateur de la CARPA RHONES ALPES le décaissement de la somme de 13.500 € au bénéfice de la société KOM A LA MEZON alors qu’il existait une réelle contestation sur l’allocation de cette somme. Le Président de la CARPA indiquait dans un courrier du 15 décembre 2014 que « l’autorisation de décaissement donnée par l’avocat contrôleur ne saurait constituer pour l’une ou l’autre des parties, un argument devant quelque tribunal que ce soit ». De plus, l’information délivrée à l’administrateur de la CARPA est partielle et fondée sur des éléments de preuve litigieux tel que l’avenant du 12 novembre 2013 lequel n’a pas été signé par Monsieur Z Y.

Il ressort de ces éléments que la SELARL PIVOINE AVOCATS a commis une faute en demandant à l’administrateur de la CARPA RHONES ALPES le décaissement de la somme de 13.500 € au bénéfice de la société KOM A LA MEZON.

Cette faute ayant causé un préjudice financier certain aux frères Y dès lors qu’ils n’ont pas été en mesure de commencer leur nouvelle activité professionnelle et qu’ils ont déboursé des frais pour la rédaction de la promesse frappée de nullité. Le Tribunal possède les éléments d’appréciation suffisants pour fixer le montant des dommages et intérêts à la somme de 2.000 €.

En conséquence, la SELARL PIVOINE AVOCATS sera condamnée à payer aux frères Y une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et en réparation du préjudice financier subi.

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Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, la SARL KOM A LA MEZON et la SARL PIVOINE AVOCATS, parties perdantes, seront condamnées aux dépens, dont la distraction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Sur l’article 700

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL KOM A LA MEZON et la SARL PIVOINE AVOCATS seront condamnées à payer aux frères Y une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’ancienneté du litige rend nécessaire l’exécution provisoire de la présente décision, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES M OTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 23 septembre 2013.

Condamne in solidum la SELARL PIVOINE AVOCATS et la SARL KOM A LA MEZON à restituer à Messieurs Z et X Y la somme de 13.500 € avec intérêt au taux légal à compter du 21 mars 2014.

Condamne la SELARL PIVOINE AVOCATS à payer à Messieurs Z et X Y la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier.

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Condamne in solidum la SELARL PIVOINE AVOCATS et la SARL KOM A LA MEZON à payer à Messieurs Z et X Y la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC.

Déboute la SELARL PIVOINE AVOCATS et la SARL KOM A LA MEZON de leur demande au titre de l’article 700 CPC.

Condamne in solidum la SELARL PIVOINE AVOCATS et la SARL KOM A LA MEZON aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL BMB AVOCATS

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Ce jugement prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la 1ère Chambre du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile a été rédigé et signé par F G-H, Juge à titre temporaire, Président de la Chambre et par Brigitte KUNTZ, Greffier.

Le Greffier; Le Président,

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