N° RG 24/04368 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/04368

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAR

Minute n°24/

Copie exec. à :

— S.A. ALSACE HABITAT

— M. [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Madame [D] [I] [B], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [U] [P], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 25 octobre 2016 avec prise d’effet au 9 janvier 2017, la SA [Adresse 9], a loué à Monsieur [C] [M], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (étage 1 logement n°0001.02.04.0111), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 245,63 euros hors charges outre 123,00 euros de provision pour charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, la SA ALSACE HABITAT venant aux droits de la société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR) venant aux droits de la SA [Adresse 9] selon traité de fusion du 13 décembre 2017, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 481,68 euros au titre des loyers et charges échus afférents au logement visant la clause résolutoire.

Les impayés de loyer ont été signalés le 2 mai 2023 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, à défaut prononcer sa résiliation judiciaire,rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3 109,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des loyers et charges impayés,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisés et charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir,faire application des article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 2 février 2024.

Un rapport d’enquête sociale a été transmis au Tribunal le 26 avril 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, la SA ALSCE HABITAT, représentée par Madame [D] [I] [B], gestionnaire contentieux munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 620,40 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. La demanderesse précise qu’il n’y a pas eu de reprise de versement de loyers.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [C] [M] ne s’est pas présenté ou fait représenter à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 mai 2023 aux organismes payeurs des aides au logement. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats les contrats de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [C] [M] s’élève à la somme de 4 376,56 euros (4 620,40 euros – 243,84 euros de pénalités pour absence de réponse au service social) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement des sommes dues au titre du dépôt de garantie, de loyers ou de charges régulièrement appelés, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 5 mai 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.La résiliation du contrat de bail ne pourra qu’être constatée.

L’expulsion de Monsieur [C] [M] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de Monsieur [C] [M] qui n’a pas répondu aux sollicitations du service social est totalement inconnue du tribunal, et il y a lieu de constater que sa dette s’est aggravée depuis l’assignation ; aucune reprise de paiement depuis n’est ainsi justifiée.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que Monsieur [C] [M] est en capacité d’apurer l’arriéré et aucun délai ne peut lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [C] [M] sera condamné, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 470,54 euros pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 6 juillet 2023, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [M] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4 376,56 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 6 juillet 2023.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation ainsi que les frais de dénonciation de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, de la situation financière de Monsieur [C] [M], de laisser à la charge de la SA ALSACE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 9 janvier 2017 entre la SA ALSACE HABITAT venant aux droits de la société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR) venant aux droits de la SA [Adresse 9] d’une part, et Monsieur [C] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (étage 1 logement n°0001.02.04.0111), sont réunis à la date du 6 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à verser à la SA ALSACE HABITAT la somme de 4 376,56 euros (décompte arrêté au 22 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à verser à la SA ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 470,54 euros à compter du 6 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [M] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4 376,56 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 6 juillet 2023 ;

DÉBOUTE la SA ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS