Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/06455

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4QJ

______________________

MINUTE N° 24/691

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e DIEBOLD-STROHL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [M]

— Mme [M]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

Madame [G] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 27 juin 2014 pour une durée d’un an tacitement reconduit l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] un logement à usage d’habitation n° 04780004 – 1er étage – porte 14 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 244,54 euros outre un acompte sur charges de 99,14 euros et 1 euros pour le branchement TV.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises ses locataires lesquels avaient alors accepté un plan d’apurement.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un congé aux locataires pour le 31 mai 2023 (plis avisés et non réclamés) au motif du non-paiement des loyers et accessoires puis par signification par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023 (acte déposé à étude).

Le bailleur a informé la Caisse d’Allocations Familiales et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 17 février 2023 laquelle lui en a accusé réception.

M. [U] [M] et Mme [G] [M] n’ont pas quitté le logement.

Puis elle a fait assigner M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance des locataires de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner les locataires ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4 011,11 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation de 369,56 euros ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 4 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier constatant la carence des locataires et attirant l’attention sur l’âge, 90 ans, de M. [U] [M].

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance exposant que la dette locative atteint 5 353,96 euros au 26 août 2024.

M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés à personne pour Monsieur et à domicile pour Madame.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ

L’article L.442-6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2023 puis par signification par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023 un congé a été délivré aux locataires pour le 31 mai 2023 au motif du non-paiement des loyers et accessoires et leur a refusé le droit au maintien dans les lieux en raison de leur mauvaise foi.

Il est établi que les locataires à la date du congé n’étaient pas à jour du paiement de leurs loyers et charges courants, l’extrait de compte locataire présentant au 16 février 2023 un solde débiteur de 1 190 euros. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde débiteur du compte locatif malgré quelques paiements conséquents n’a cessé de croître.

Qu’il est constant que les locataires se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 21 juin 2024 leur ayant été délivré à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 1er juin 2023.

III. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux »

Le montant de la dette locative, la mise en place d’un plan d’apurement, son non-respect par les locataires, leur carence dans l’établissement du diagnostic social et financier ne permettent pas de retenir qu’ils sont de bonne foi de sorte qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus.

M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F], occupants sans droit ni titre, seront également condamnés, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 28 août 2024 établissant que M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] restent lui devoir à cette date la somme de 5 353,96 euros. Le montant demandé, 4 011,11 euros, par l’assignation est aussi justifié.

M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] absents lors de l’audience et non représentés, n’ont pas justifié leur dette et n’ont formé aucune demande.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 4 011,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré les 16 février et 29 mars 2023 le bail conclu le 27 juin 2014 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA et M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] portant sur un logement à usage d’habitation n° 04780004 – 1er étage – porte 14 sis [Adresse 3] est résilié à la date du 1er juin 2023 ;

PRONONCE la déchéance de M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement et en deniers et quittance M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 4 011,11 euros (quatre mille onze euros et onze cents) (décompte arrêté à l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [G] [M] née [F] aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection