N° RG 24/07977 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3GE

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/07977 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3GE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

Le

Le greffier

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] agissant par son syndic en exercice, la S.A.S. AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° D 443 148 986, ayant siège social au [Adresse 2], agissant elle-même par son Président, en exercice la SARL JLP CONSEIL, représentée par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 40

DEFENDEURS :

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K], Monsieur [S] [K] sont copropriétaires en indivision du lot n°1 correspondant à des bureaux et n°17 et 18 portant sur des caves dans la copropriété dénommée« [Adresse 5] » sise [Adresse 4].

Par jugement du 12 août 2020, Madame [D] [K] et Monsieur [S] [K] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 5.337,94€ au titre des impayés selon relevé du 5 mai 2019.

Suite à la désignation par l’assemblée générale des copropriétaires, en date du 30 mars 2023, un contrat de syndic a été signé par le syndicat des copropriétaires avec la S.A.S. AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE afin de la désigner en qualité de syndic en remplacement de la SAS FONCIA ALACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE.

Contestant des impayés de charges, par assignation délivrée le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" a attrait les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et a demandé de :

CONDAMNER solidairement Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K] et Monsieur [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 22.349,70 € à titre de solde sur les charges et travaux impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 2 février 2024 ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K] et Monsieur [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 1.452 €, au titre des frais inhérents au recouvrement exposés par le syndicat, intérêts de retard, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 2 février 2024 ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K] et Monsieur [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K] et Monsieur [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du C.P.C ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.

DECLARER la décision à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" avance que les consorts [K] sont redevables de la somme de 22.349,70 € à titre de solde sur les charges et travaux impayés au titre de charges non acquittées et de frais de recouvrement mis en œuvre et valablement réclamés au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires explique que les charges sollicitées correspondent à des provisions sur charges et des provisions pour travaux votées en assemblées générales de copropriétaires ainsi que des charges habituelles de copropriété. Il fait état des frais de recouvrement exposés pour obtenir le paiement des charges réclamés aux consorts [K].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités à étude, les consorts [K] n’ont pas constitué avocat. Susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 novembre 2024. et mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

II. Sur la demande principale au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Si aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

En l’espèce, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 7 mai 2021, 23 juin 2022, 30 mars 2023 et 20 décembre 2023 démontrent que les comptes de la copropriété des exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ont été approuvés ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment le relevé de comptes individuels des consorts [K] établi au 13 février 2024 corroboré, pour la période courant jusqu’au printemps 2023 par le grand livre des comptes des consorts [K] établi au 1er avril 2023, font état d’un montant de 22.052,66€ du par les consorts [K] au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires à leur recouvrement et arrêtées au 13 février 2024.

Si les comptes généraux de la copropriété ne sont pas produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]", il est relevé que les appels de provision versés aux débats font état des dépenses générales de la copropriété et des dépenses de travaux engagés par l’ensemble des copropriétaires ainsi que des tantièmes des consorts [K] au sein de la copropriété de sorte que ces éléments permettent d’établir tant en son principe qu’en son montant, la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" aux consorts [K] concernant les arriérés de charges.

Les consorts [K] n’ayant pas constitué avocat n’ont fait valoir aucune contestation sur le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]".

III. Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [D] [K] et Monsieur [S] [K] le 26 janvier 2023 portant sur la somme de 14.995,44€. En revanche, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" ne justifie pas que la mise en demeure du 2 février 2024 à partir de laquelle il entend faire courir les intérêts de retard, ait été dûment réceptionnée par les consorts [K].

Aussi, outre la condamnation principale, les consorts [K] seront condamnés au paiement des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 14.995,44€, à compter du 26 janvier 2023. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" sera débouté du surplus de ses demandes au titre des intérêts de retard.

IV. Sur la solidarité

Aux termes des dispositions de l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu en parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

L’article 1310 dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Sauf stipulation contraire contenue dans le règlement de copropriété, les indivisaires d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sont tenus d’une façon divise du paiement des charges à l’égard du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" ne justifie pas d’une situation de solidarité légale des consorts [K], copropriétaires indivis des lots n°1 et n°17 et 18 de la copropriété dénommée « [Adresse 5] » ni d’une stipulation en sens prévue au règlement de copropriété.

Aussi, il sera retenu que les consorts [K] sont tenus d’une façon divise du paiement des charges à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" sera débouté de sa demande de condamnation solidaire à l’égard des consorts [K].

***

En conséquence, les consorts [K] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » :

—  22.052,66€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires à leur recouvrement tels qu’arrêtées au 13 février 2024, outre les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 14.995,44€, à compter du 26 janvier 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des arriérés de charges, frais de recouvrement et intérêts de retard.

V. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le défaut de paiement des charges sans justification de la part des consorts [K] constitue un manquement répété causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Les consorts [K] seront par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [K] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner les consorts [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K], Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 22.052,66€ du par les consorts [K] au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires à leur recouvrement tels qu’arrêtées au 13 février 2024, outre les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 14.995,44€, à compter du 26 janvier 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" du surplus de ses demandes formées au titre des arriérés de charges, frais de recouvrement et intérêts de retard ;

CONDAMNE Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K], Monsieur [S] [K] à payer à le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 1000€ à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K], Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [K], Madame [H] [K], Madame [X] [K], Madame [O] [K], Monsieur [S] [K] aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE la partie demanderesse de ses autres demandes pour le surplus;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY