Service de l’Expropriation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

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MINUTE : 26/

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N°: N° RG 25/00016 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V4UC

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : ZAC IVRY CONFLUENCES – IVRY SUR-SEINE -

80/82 Boulevard Paul Vaillant COUTURIER

Juge : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN

Greffier : Madame S. PERREAU

________________________________________________________

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

LA SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE,

Société anonyme d’économie mixte au capital de 10.099.050 euros, immatriculée au registre du Commerce et des Société de CRETEIL sous le numéro B 341 214 971, dont le siège social est sis 31 rue Anatole France – 94300 VINCENNES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître CHARBONNEL de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : D1185

ET :

Monsieur [E] [W],

demeurant 10, 12 rue du Clos Saint-Michel – 94550 CHEVILLY-LA RUE

représenté par M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, PC 038

Madame [R] [F] épouse [W],

demeurant 10/12 rue du Clos Saint-Michel – 94550 CHEVILLY-LARUE

représentée par M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, PC 038

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

************************

Nous, Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Séverine PERREAU, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [W] et Madame [R] [F] épouse [W] étaient propriétaires du lot n° 39 au sein d’un immeuble en copropriété situé 80 boulevard Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine (94200), sur la parcelle cadastrée section AV n° 156.

Le bien est situé dans le périmètre de la Zone d’Aménagement Concerté (ci-après « ZAC ») « Ivry-Confluences », créée par l’arrêté n° 2010/7224 pris par le préfet du Val-de-Marne le 28 octobre 2010, dont l’objectif est de créer un pôle de développement urbain, économique et social, environnemental et culturel dans la commune d’Ivry-sur-Seine.

L’aménagement de la ZAC a été concédé à la Société d’aménagement et de développement des villes et du département au Val-de-Marne (ci-après la « SADEV 94 ») par une délibération du conseil municipal de la commune d’Ivry-sur-Seine en date du 16 décembre 2010.

Par arrêté préfectoral en date du 25 juillet 2014, le préfet du Val-de-Marne a déclaré cessibles au profit de la SADEV 94 les immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la ZAC « Ivry-Confluences ».

Aux termes d’une ordonnance d’expropriation en date du 2 mars 2015, la SADEV 94 est devenue propriétaire du lot n° 39.

Par un mémoire valant offre en date du 20 janvier 2025, la SADEV 94 a proposé aux époux [W] une indemnité de dépossession d’un montant total de 62.600 euros.

En l’absence d’accord intervenu entre les parties, par courrier recommandé en date du 3 mars 2025, reçu au greffe le 10 mars 2025, la SADEV 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par une ordonnance en date du 24 avril 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 3 juin 2025.

Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 29 septembre 2025 avant d’être renvoyée au 1er décembre 2025.

Dans ses dernières écritures en date du 18 novembre 2025, reçues au greffe le 26 novembre 2025, intitulées « Mémoire récapitulatif et en réplique », la SADEV 94 demande au juge de l’expropriation de :

— fixer l’indemnité devant revenir aux époux [W] consécutivement à l’expropriation d’un local à usage de garage/box formant le lot n° 39 de l’ensemble immobilier en copropriété situé 80 boulevard Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine, édifié sur la parcelle cadastrée section AV n° 156 issue de la division de l’ancienne parcelle AV n° 81, à la somme totale de 62.600 euros, se décomposant comme suit :

* indemnité principale :

— situation : libre

— indemnité proposée : 20.000 euros par box fermé avec toiture et 16.000 euros pour le box sans toiture, soit 56.000 euros

* indemnité de remploi : 6.600 euros, se décomposant comme suit :

—  5.000 euros x 20 % = 1.000 euros

—  10.000 euros x 15 % = 1.500 euros

—  41.000 euros x 10% = 4.100 euros ;

— rejeter les prétentions des consorts [W] ;

— laisser les dépens à la charge de la SADEV 94.

Dans leur dernier mémoire en date du 24 novembre 2025, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réponse3 », les époux [W] demandent au juge de l’expropriation de :

* leur allouer la somme totale de 115.400 euros décomposée comme suit :

— valeur vénale : 80 m² x 1.300 euros = 104.000 euros

— frais de remploi : 11.400 euros, soit :

—  5.000 euros x 20 % = 1.000 euros

—  10.000 euros x 15 % = 1.500 euros

—  89.000 euros x 10 % = 8.900 euros ;

— condamner la SADEV 94 à verser aux époux [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SADEV 94 aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 26 novembre 2025, reçues au greffe le même jour, le commissaire du gouvernement propose la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 65.240 euros, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 58.400 euros en valeur libre

— indemnité de remploi : 6.840 euros.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 1er décembre 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur l’office du juge

Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.

I. Sur les principes du droit de l’expropriation

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, sauf lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement.

Conformément à l’article L. 322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1) Sur la date de référence et sur la situation d’urbanisme

En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que ces dispositions s’appliquent en l’espèce.

En l’espèce, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement s’accordent pour fixer la date de référence au 28 juin 2022, date de dernière modification du PLU de la commune d’Ivry-sur-Seine.

Les époux [W] ne se prononcent pas sur ce point.

Il convient de fixer la date de référence au 28 juin 2022, date de dernière modification du PLU de la commune d’Ivry-sur-Seine.

A cette date, la parcelle cadastrée section AV n° 156, objet de la procédure, est située en zone UIC du PLU, qui correspond presque en totalité au périmètre de la ZAC « Ivry-Confluences ».

2) Sur la consistance matérielle du bien

Le bien objet de la procédure est constitué d’un ensemble de trois boxes de dimensions identiques à usage de stockage, situés sur la gauche à l’entrée d’une allée pavée non entretenue.

Le box de droite, dépourvu de toiture, est inaccessible.

Le box du milieu, doté d’un toit, est équipé d’une porte en bois qui ne s’ouvre pas de sorte qu’il ne sera pas visité.

Le box de gauche est doté d’un toit, d’un sol en ciment et d’une porte métallique.

La copropriété est placée sous administration judiciaire.

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

3) Sur les surfaces à retenir

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir une surface totale de 80 m².

La surface sera donc fixée à 80 m².

4) Sur la situation d’occupation

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une évaluation en valeur libre.

Le bien sera donc évalué en valeur libre d’occupation.

5) Sur les méthodes d’évaluation

Si l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement sont en accord sur la méthode d’évaluation par comparaison, terrain intégré.

Par conséquent, le bien des consorts [W] sera évalué selon la méthode par comparaison, terrain intégré.

III. Sur la détermination de l’indemnité principale

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Caractéristiques de l’ensemble immobilier à évaluer :

— lot n° 39 d’un ensemble immobilier en copropriété situé 80 boulevard Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine (94200), sur la parcelle cadastrée section AV n° 156,

— évaluation en situation libre,

— évaluation selon la méthode par comparaison, terrain intégré,

— ensemble de trois boxes à usage de stockage, dont l’un est dépourvu de toiture,

— local situé le long d’une allée non entretenue,

— lot d’une copropriété placée sous administration judiciaire.

1) Propositions des parties

Termes de comparaison et argumentaire proposés par la SADEV 94

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface utile du bien

Consistance du bien

Prix

DEM 1 /

CDG 6

(pièce n° 1)

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et les consorts [Y] le 22/06/2023

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 36 au sein de la même copropriété)

41,4 m²

Box

Indemnité principale : 22.727 € soit 548,90 €/m²

DEM 2

(pièce n° 2)

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et Monsieur [K] [T] le 24/02/2020

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 30 au sein de la même copropriété)

28 m²

Box

Indemnité principale : 10.000 € soit 357,14 €/m²

DEM 3 /

CDG 5

(pièce n° 3)

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et les consorts [S] le 01/03/2024

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 29 au sein de la même copropriété)

28 m²

Garage

Indemnité principale : 19.090 €

DEM 4 /

CDG 1 à 4 (pièce n° 4)

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et la SCI CHAABI le 27/08/2024

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lots n° 32, 33, 34 et 38 au sein de la même copropriété)

— lot n° 32 : 27,79 m²

— lot n° 33 : 27,65 m²

— lot n° 34 : 27,68 m²

— lot n° 38 : 87,88 m²

Garages

Indemnité principale : 135.363,60 € ventilés comme suit :

— lot n° 32 : 21.998,56 €

— lot n° 33 : 21.887,74 €

— lot n° 34 : 21.911,49 €

— lot n° 38 : 69.565,81 €

DEM 5

(pièce n° 5)

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et les consorts [X] le 02/05/2024

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 40 au sein de la même copropriété)

29 m²

Garage

Indemnité principale : 8.181 €

DEM 6

(pièce n° 6)

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 06/01/2025 (RG n° 24/00032)

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 35 au sein de la même copropriété)

41,40 m²

Box

Indemnité principale : 23.000 €

DEM 7

(pièce n° 7)

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 27/01/2025 (RG n° 24/00052)

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lots n° 31 et 41 au sein de la même copropriété)

— lot n° 31 : 43,28 m²

— lot n° 41 : 46,18 m²

Boxes

Indemnité principale : 45.000 €

DEM 8

(pièce n° 8)

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 28/04/2025 (RG n° 24/00039)

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 37 au sein de la même copropriété)

84,21 m²

Boxes

Indemnité principale : 69.000 €

La SADEV 94 observe que l’ensemble de ces termes de comparaison, très récents, portent sur des lots voisins du lot exproprié.

Elle sollicite que la valeur unitaire du bien exproprié, en considération de l’absence de toiture de l’un des boxes et de la grande surface des trois boxes, soit fixée à 20.000 euros par box fermé avec toiture et 16.000 euros pour le box sans toiture.

La SADEV 94 affirme que la méthode consistant à déterminer le prix au m² du bien, préconisée tant par les époux [W] que par le commissaire du gouvernement, n’est pas adaptée s’agissant de boxes à usage de stockage ou de garage, usuellement évalués à l’unité.

Termes de comparaison et argumentaire proposés par les époux [W]

Les époux [W] ne produisent aucun terme de comparaison.

Ils relèvent que si la valeur du bien objet du jugement rendu par le tribunal de céans le 28 avril 2025, qui fait l’objet de la référence DEM 8, a été fixée à 69.000 euros, soit 819,38 euros/m², ce bien était dans un état moyen.

En se fondant sur les conclusions rendues dans l’affaire susvisée par le commissaire du gouvernement le 27 septembre 2024, ils sollicitent que la valeur du bien en cause soit fixée à 1.300 euros/m².

Ils contestent l’affirmation de la SADEV 94 selon laquelle la valeur d’un box à usage de garage devrait être fixée à l’unité et non au m².

Termes de comparaison et argumentaire proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose 6 termes de comparaison portant sur des lots situés au sein de la même copropriété que le bien exproprié.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface utile du bien

Consistance du bien

Prix/ Prix du m²

CDG 1 / DEM 4

27/08/2024

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 32 au sein de la même copropriété)

27,79 m²

Garage

21.998,56 € soit 792 €/m²

CDG 2 / DEM 4

27/08/2024

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 33 au sein de la même copropriété)

27,65 m²

Garage

21.887,74 € soit 792 €/m²

CDG 3 / DEM 4

27/08/2024

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 34 au sein de la même copropriété)

27,68 m²

Garage

21.911,49 € soit 792 €/m²

CDG 4 / DEM 4

27/08/2024

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 38 au sein de la même copropriété)

87,88 m²

Garage

69.565,81 € soit 792 €/m²

CDG 5 / DEM 3

01/03/2024

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 29 au sein de la même copropriété)

28 m²

Garage

19.090 € soit 682 €/m²

CDG 6 / DEM 1

22/06/2023

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire

80 bld Paul Vaillant-Couturier

à Ivry-sur-Seine

(lot n° 36 au sein de la même copropriété)

41,4 m²

Garage

22.727 € soit 549 €/m²

Le commissaire du gouvernement relève que la moyenne de ces références s’élève à 733 euros/m² et propose de retenir sur cette base une valeur unitaire de 730 euros/m².

Il propose de retenir les huit termes de comparaison produits par la SADEV 94. Il souligne que le jugement objet de la référence DEM 6 a fait l’objet d’un recours en appel.

Le commissaire du gouvernement rappelle que ses conclusions ne constituent pas des termes de comparaison recevables.

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent par conséquent être retenues.

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence et notamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant les références énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de telles informations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d’indiquer les références de publication, les références cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l’activité exercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à la juridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

L’exigence ci-dessus rappelée relative aux références de publication ne concerne que les termes de comparaison correspondant à des ventes. Cependant, il est admis que des termes de comparaison portant sur des mutations intervenues dans un autre contexte peuvent être retenus dans le cadre de l’évaluation d’un bien exproprié dès lors que le juge de l’expropriation dispose de suffisamment d’informations pour apprécier le caractère comparable des biens objets de ces mutations avec le bien exproprié.

Il en est ainsi par exemple des décisions de préemption ou de fixation des indemnités de dépossession rendues par des juridictions de première instance ou des cours d’appel.

En outre, en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des références au seul motif qu’elles renvoient à des actes d’adhésion-quittance intervenus entre un expropriant et une partie expropriée.

La référence DEM 2 sera cependant écartée eu égard à son ancienneté au jour du présent jugement.

Par ailleurs, il est d’usage de fixer la valeur d’un box à usage de garage à l’unité et non par référence à sa surface.

Références retenues

En somme, les références suivantes sont retenues comme pertinentes, en ce qu’il s’agit des mutations avec les caractéristiques les plus proches du bien exproprié, pour lesquelles des informations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions ont été fournies :

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface utile du bien

Consistance du bien

Prix du m²

DEM 1 / CDG 6

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et les consorts [Y] le 22/06/2023

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lot n° 36 au sein de la même copropriété)

41,4 m²

Box

Indemnité principale : 22.727 €

DEM 3 / CDG 5

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et les consorts [S] le 01/03/2024

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lot n° 29 au sein de la même copropriété)

28 m²

Garage

Indemnité principale : 19.090 €

DEM 4 / CDG 1 à 4

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et la SCI CHAABI le 27/08/2024

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine (lots n° 32, 33, 34 et 38 au sein de la même copropriété)

— lot n° 32 : 27,79 m²

— lot n° 33 : 27,65 m²

— lot n° 34 : 27,68 m²

— lot n° 38 : 87,88 m²

Garages

Indemnité principale : 135.363,60 € ventilés comme suit :

— lot n° 32 : 21.998,56 €

— lot n° 33 : 21.887,74 €

— lot n° 34 : 21.911,49 €- lot n° 38 : 69.565,81 €

DEM 5

Acte d’adhésion-quittance indemnitaire intervenu entre la SADEV 94 et les consorts [X] le 02/05/2024

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lot n° 40 au sein de la même copropriété)

29 m²

Garage

Indemnité principale : 8.181 €

DEM 6

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 06/01/2025 (RG n° 24/00032)

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lot n° 35 au sein de la même copropriété)

41,40 m²

Box

Indemnité principale : 23.000 €

DEM 7

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 27/01/2025 (RG n° 24/00052)

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lots n° 31 et 41 au sein de la même copropriété)

— lot n° 31 : 43,28 m²

— lot n° 41 : 46,18 m²

Boxes

Indemnité principale : 45.000 €

DEM 8

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 28/04/2025 (RG n° 24/00039)

80 bld Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine

(lot n° 37 au sein de la même copropriété)

84,21 m²

Boxes

Indemnité principale : 69.000 €

Si l’ensemble de ces références, à l’exception des références DEM 4 / CDG 4 et DEM 8, portent sur des biens d’une superficie nettement inférieure au bien exproprié, il y a malgré tout lieu de les retenir dans la mesure où elles portent sur des lots voisins du bien exproprié, dont la superficie plus importante s’explique par le fait qu’il s’agit de trois boxes regroupés en un lot unique.

Ces termes de comparaison donnent lieu à la détermination du prix moyen suivant :

(22.727 + 19.090 + 21.998,56 + 21.887,74 + 21.911,49 + 69.565,81 + 8.181 + 23.000 + 45.000 + 69.000) / 10 = 32.236,16 euros.

Cependant, il y a lieu de privilégier les références DEM 4 / CDG 4 et DEM 8 compte tenu des caractéristiques particulièrement semblables des biens à celles du bien exproprié (superficie proche et lots directement voisins du lot n° 39).

Il sera néanmoins tenu compte du fait que l’un des trois boxes constituant le lot n° 39 est dépourvu de toiture, ce qui constitue un facteur de moins-value.

Par conséquent, il y a lieu de fixer la valeur du lot n° 39 à la somme de 65.000 euros.

***

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’indemnité de dépossession principale due par la SADEV 94 aux époux [W] est fixée à la somme de 65.000 euros.

III. Sur les indemnités accessoires

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées aux expropriés couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie d’apporter des éléments de preuve au soutien de sa prétention.

Tels sont les principes qui seront appliqués dans le cadre de l’examen des demandes d’indemnités accessoires.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Son principe n’est pas discuté par la SADEV 94, ni par le commissaire du gouvernement.

En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 65.000 euros, et se calcule comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur le surplus (50.000) = 5.000 euros

Total : 7.500 euros

IV. Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il est rappelé que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La SADEV 94, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SADEV 94, partie tenue aux dépens, à verser la somme de 3.000 euros aux époux [W].

***

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Judith COLOMBAT-SULTAN, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de Créteil, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 3 juin 2025,

FIXE l’indemnité totale de dépossession due par la Société d’aménagement et de développement des villes et du département au Val-de-Marne (la SADEV 94) à Monsieur [E] [W] et Madame [R] [F] épouse [W] au titre de l’opération d’expropriation du lot n° 39 de l’ensemble immobilier en copropriété situé 80 boulevard Paul Vaillant-Couturier à Ivry-sur-Seine (94200), sur la parcelle cadastrée section AV n° 156, à la somme de 72.500 euros,

PRECISE que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale de dépossession : 65.000 euros ;

— indemnité de remploi : 7.500 euros,

CONDAMNE la Société d’aménagement et de développement des villes et du département au Val-de-Marne (la SADEV 94) à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [E] [W] et Madame [R] [F] épouse [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par la Société d’aménagement et de développement des villes et du département au Val-de-Marne (la SADEV 94) en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice,

RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d’appel dans le mois de la signification par voie d’huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d’appel de Paris.

Fait au siège du tribunal judiciaire de Créteil le 19 janvier 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION