Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

______________________

[Localité 8] Civil

N° RG 24/07534

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7FB

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e DIEBOLD-STROHL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [Z]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA – ANCIENNEMENT CUS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [C] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 16 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant actes sous seings privés des 4 janvier 2016 et 3 mai 2017, l’OFFICE PUBLIC de l’HABITAT de l’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG (ci-après la société OPHEA) a donné à bail, régi par la loi du 1er septembre 1948, à Madame [C] [Z] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, la société OPHEA a, le 25 janvier 2024, en visant la clause résolutoire des baux, mis en demeure Madame [C] [Z] de régler la somme de 1 245,06 euros en principal pour le logement, et 108,46 euros pour l’emplacement de stationnement ;

Que la mise en demeure n’ayant pas été suivie d’un règlement, la société OPHEA a, le 1er août 2024, fait assigner la locataire devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le congé donné pour le logement et pour le garage sont est régulier,

▸ prononcer la déchéance du locataire du droit au maintien dans les lieux qu’il tient de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 dont seuls les locataires de bonne foi peuvent bénéficier, ce qui n’est pas le cas de Madame [C] [Z], et en conséquence, ordonner l’expulsion,

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1184 et 1741 du code civil ;

▸ condamner Madame [C] [Z] au paiement, en quittances ou deniers, de la somme de 3 668,54 euros due pour le logement au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner au paiement, en quittances ou deniers, de la somme de 444,70 euros due pour le garage au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société OPHEA, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 6 276,52 euros au titre du logement et de 612,82 euros pour le garage au 8 octobre 2024 ; qu’elle a précisé ne pas être opposé à l’octroi de délais ;

Que la locataire reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait de ses revenus (de l’ordre de 1 450 euros par mois), outre 300 euros que lui verse le père de son fils de 22 ans pour l’entretien de l’enfant commun ;

Que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 27 novembre 2024 ;

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société OPHEA justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 13 février 2024 et, le 19 du même mois, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024.

Que l’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 2 août 2024 et l’audience s’est tenue le 16 octobre 2024 ;

Qu’en conséquence la demande est recevable ;

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de l’habitation et du garage

Attendu que les contrats signés par les parties prévoient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires ;

Attendu que le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 ;

Que le bailleur est alors fondé à demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations essentielles qui lui incombent, comme en l’espèce le non-paiement ou le paiement partiel du loyer ;

Attendu qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements aux locataires à leurs obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que les revenus de la locataire, sont de l’ordre de 1 450 euros par mois outre 300 euros que lui verse le père de son fils de 22 ans ; que le diagnostic social fait état d’un projet d’accompagnement budgétaire et envisage l’éventualité par Madame [C] [Z] de demander à son fils de quitter le logement ou de lui demander, ainsi qu’à son compagnon, de participer aux charges de la vie courante ;

Qu’en considération des délais pendant lesquels Madame [C] [Z] de régler l’entier loyer et les provisions pour charge, ce qui n’a fait qu’accroître le montant de la dette, il y a lieu de dire que les manquements de Madame [C] [Z] sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail d’habitation et de bail du garage ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [C] [Z] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date de l’audience, la somme de 6 276,52 au titre du logement outre 612,82 euros pour le garage outre les frais ;

Que Madame [C] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 6 276,52 euros au titre du logement outre 612,82 euros pour le garage au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 16 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 24 VII de la loi précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que la loi précise encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Attendu que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social que Madame [C] [Z] bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ; que ses revenus apparaissent suffisants au regard du montant des créances ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités selon les modalités précisées en fin de jugement ;

Qu’il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société OPHEA dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Attendu que des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Qu’il y a lieu de préciser que si Madame [C] [Z] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [C] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Attendu que Madame [C] [Z] sera condamnée aux dépens ;

Que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation des baux d’habitation et du garage conclues entre la société OPHEA d’une part, et Madame [C] [Z] d’autre part, pour les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [C] [Z] se libère de la dette locative dans les délais et modalités fixés ci-après en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] à payer en quittances ou deniers à la société OPHEA la somme de 6 276,52 euros (six mille deux cent soixante-seize euros et cinquante-deux cents) au titre du logement outre 612,82 euros (six cent douze euros et quatre-vingt-deux cents) pour le garage au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [C] [Z] à s’acquitter de cette dette auprès de la société OPHEA en 30 mois, par 29 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la société OPHEA ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la société OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 27 novembre 2024.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY