N° RG 24/06965 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M57C

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/06965 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M57C

Minute n°

copie le 28 janvier 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 28 janvier

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [R] [W]

pièces retournées

le 28 janvier 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [W]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 26 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6], OPHEA, bailleur social, a donné à bail à M. [R] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 5] suivant contrat en date du 19 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel de 481,89€ hors charges. Les provisions pour charges ont été fixées à la somme de 212,44€.

Visant la carence du locataire dans le paiement des loyers et accessoires, OPHEA a délivré congé au locataire à effet du 30 novembre 2023, suivant lettre recommandée avec accusé de réception émise le 17 août 2023, distribuée le 07 septembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [W] le 24 août 2023.

M. [R] [W] étant demeuré dans les lieux après la date du 30 novembre 2023, OPHEA l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Schiltigheim, suivant acte de commissaire de justice signifié le 12 juillet 2024, déposé à étude, aux fins, notamment, de voir valider le congé et de condamner le locataire en paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au juge des contentieux de la protection avant l’audience.

M. [R] [W] a été autorisé à produire son dossier MDPH pendant le temps du délibéré. Ce dossier est parvenu au tribunal.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, l’OPHEA demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle dans le logement,

— condamner M. [R] [W] à payer la somme de 5 645,68€ à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner M. [R] [W] à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, une somme de 802,61€ avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance jusqu’à évacuation définitive des locaux,

— ordonner la révision de l’indemnité d’occupation annuellement,

— condamner le défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire, l’OPHEA sollicite la la résiliation judiciaire du bail liant les parties.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’OPHEA a actualisé sa demande de condamnation à la somme de 10 138,83€.

Au soutien de ses prétentions, l’OPHEA fait valoir, au visa de l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré locatif, que M. [R] [W] ne doit dès lors plus être considéré comme un locataire de bonne foi et doit être expulsé suite au congé délivré. L’OPHEA soutient à titre subsidiaire, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, que la résiliation judiciaire s’impose au regard de la gravité des manquements imputables aux locataires.

En réplique, M. [R] [W] demande au juge des contentieux de la protection des délais de paiement pour apurer leurs dettes. Il sollicite aussi son maintien dans les lieux.

Il fait valoir qu’il rencontre des difficultés sanitaires, qu’il a deux enfants à charge, qu’il perçoit un revenu de 700€, qu’il ne dispose plus des APL et qu’il a sollicité la MDPH pour obtenir un soutien financier qui lui permettra de payer les sommes dues ultérieurement

MOTIFS

Sur le congé délivré le 17 août 2023

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.(…)

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié au locataire pour le 30 novembre 2023 suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 17 août 2023, et ce, au vu des impayés de loyers. Le congé invitait M. [R] [W] à régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de prendre attache urgemment avec le gestionnaire afin de régulariser son impayé de loyer avant le 30 novembre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2023. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il est constant en l’espèce que le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement des locataires quant à leurs obligations. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 12 juillet 2024, date de l’assignation.

Il est établi et non contesté que M. [R] [W] a laissé des loyers et charges impayés depuis le 13 novembre 2023, date du dernier paiement qui a ramené sa dette locative à la somme de – 1 761,04€. Depuis cette date, M. [R] [W] n’a procédé à aucun versement. Sa dette culmine désormais à la somme de – 10 138,83€.

Il ressort du dossier MDPH que M. [R] [W] justifie avoir eu un emploi en CDD à la mairie d'[Localité 5] entre le 12 février 2024 et le 05 juillet 2024 en qualité d’agent de restauration scolaire. À l’audience, il a indiqué percevoir des revenus à hauteur de 700€ par mois. Il n’en justifie pas.

L’OPHEA verse également aux débats deux mises en demeure adressées à M. [R] [W] entre le 21 juillet 2023 et le 03 janvier 2024. Si M. [R] [W] justifie avoir établi un dossier MDPH le 02 novembre 2023, il ne justifie pas avoir pris attache avec la bailleresse pour tenter de régulariser sa dette locative.

S’agissant de sa situation sanitaire, il ressort du dossier MDPH que M. [R] [W] est dans l’incapacité de reprendre son métier de coiffeur. Il a été reconnu travailleur handicapé. Son taux d’incapacité est inférieur 50 % suivant la décision du 14 novembre 2023. Il justifie avoir redéposé un nouveau dossier MDPH le 16 octobre 2024. Il est dans l’attente de la décision.

Si la situation sanitaire et financière de M. [R] [W] est manifestement fragile, aucune pièce ne permet d’expliquer le silence du locataire face aux sollicitations de la bailleresse. Si les revenus de l’intéressé sont modestes, aucune pièce n’est produite justifiant l’absence totale de versements, y compris modiques, au profit de l’OPHEA.

Compte tenu du montant important de la dette locative, de son ancienneté et de l’absence totale de diligences du locataire, sa mauvaise foi apparaît suffisamment établie. Sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement, M. [R] [W] sera déchu de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3]) à [Localité 5].

En conséquence, et sous réserve du traitement de la demande de délai de paiement, une indemnité d’occupation, à la charge du défendeur, sera fixée au montant des loyers, des charges, des prestations et des accessoires à compter du 1er décembre 2023 à hauteur d’une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance. Finalement, et sous les mêmes réserves, l’expulsion des locataires, avec le concours de la force publique, sera ordonnée.

En outre, le montant de la dette locative n’étant pas contesté, M. [R] [W] sera condamné à payer à OPHEA la somme de 10 138,83€, en ce compris l’indemnité d’occupation du mois d’octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 853,95€ à compter du mois de novembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la dette locative de M. [R] [W] s’élève à 10 138,83€. L’octroi de délai de paiement lui permettrait de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 422€ chacune. Or, M. [R] [W] ne perçoit qu’un revenu de 700€.

Il est manifeste que l’intéressé est dans l’incapacité de faire face à ces mensualités, outre le paiement d’un loyer de 853€. Des délais de paiement sont voués à l’échec. La demande du locataire sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [R] [W] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [R] [W], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à OPHEA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité du congé délivré à M. [R] [W] à effet au 30 novembre 2023 ;

PRONONCE la déchéance de M. [R] [W] de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3]) à [Localité 5] à compter du 30 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [W] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance, et ce, à compter du 1er décembre 2023 ;

FIXE en conséquence, le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 853,95€ à compter du mois de novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) la somme de 10 138,83€ (dix mille cent trente-huit euros et quatre-vingt-trois centimes), l’ indemnité d’occupation du mois d’octobre 2024 étant comprise, avec intérêt au taux légal à compter du 12 juillet 2024,

DEBOUTE M. [R] [W] de sa demande tendant au bénéfice de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) la somme de 200€ (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge