N° RG 24/05480 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MY46

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/05480 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MY46

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégoire FAURE

M^e Julie HERRMANN

M^e Eudes MALARMEY

Le

Le greffier

M^e Grégoire FAURE

M^e Julie HERRMANN

M^e Eudes MALARMEY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE :

SAS R.M. L.V immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° SIREN 983.244.740. prise en la personne de son représentant légal, son Président, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Julie HERRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 283, M^e Eudes MALARMEY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

SCA GALIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° SIREN 784.364.150. prise en la personne de son représentant légal, son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Par un acte sous seing privé signé les 15 et 16 septembre 2022, la Sca Galimmo a donné à bail commercial à la Sas Rm Invest, substituée par la Sasu Rmlv par un avenant du 11 janvier 2024, un local au sein du centre commercial [Adresse 4] [Localité 5] afin d’exploiter une activité de « prêt à porter masculin, féminin, enfant et vente d’accessoire », pour une durée de dix ans, la prise d’effet étant fixée entre le 30 mars 2023 et le 30 septembre 2023, pour un loyer de base forfaitaire et global annuel de 150 000 € et un loyer variable additionnel annuel de 7% ht du chiffre d’affaires ht avec une franchise de loyer jusqu’à l’ouverture au public pour une période maximale de deux mois et une provision annuelle sur charges locatives de 16 940 € et de l’impôt foncier de 4 840 €.

Le bail commercial prévoit également pour la première année du contrat à compter de sa prise d’effet un loyer de base diminué de 20 000 € ht et pour la deuxième année de 10 000 € ht.

L’avenant du 11 janvier 2024 modifie la date de prise d’effet du contrat au 15 janvier 2024.

La Sca Galimmo a notifié le 6 mai 2024 à la Sasu Rmlv un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 86 858,92 € au titre des loyers et charges impayés et de 8 685,90 € au titre de la clause pénale.

Par un acte d’huissier de justice délivré à la Sca Galimmo le 4 juin 2024, la Sasu Rmlv a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de nullité du commandement de payer et de condamnation à réaliser des travaux de conformité et à payer de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises par voie électronique le 15 janvier 2025, la Sasu Rmlv demande au tribunal de :

— à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 mai 2024 et le juger de nul effet,

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 15 et 16 septembre 2022,

— constater qu’elle est bien fondée à solliciter des délais pour s’exécuter,

— fixer à vingt-quatre mois les délais de paiement dans lesquels elle doit s’exécuter,

— en tout état de cause, constater le trouble de jouissance résultant du défaut de conformité du local objet du bail commercial,

— condamner sous astreinte de 500 € par jour de retard, la Sca Galimmo à réaliser à ses frais et sous sa responsabilité, les travaux de mise en conformité,

— condamner la Sca Galimmo à l’indemniser de son préjudice résultant du défaut de conformité lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux,

— condamner la Sca Galimmo à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le commandement de payer est nul, d’une part, parce que la créance locative est incertaine en raison de l’imprécision du montant visé par le décompte locatif joint au commandement, laquelle ne permet pas de contrôler son bien fondé et la période d’exécution contractuelle concernée et, d’autre part, en raison de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, s’agissant de la destination des locaux.

Elle précise qu’elle a découvert de nombreuses irrégularités à la suite de la prise de possession des lieux et qu’elle est bien fondée à invoquer le principe de l’exception d’inexécution et à suspendre le règlement des loyers.

A titre subsidiaire, elle fait valoir sa bonne volonté, puisqu’ayant payé le loyer jusqu’à la constatation du défaut de délivrance, pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conclusions transmises par voie électronique le 2 octobre 2024, la Sca Galimmo demande au tribunal de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail litigieux le 7 juin 2024,

— ordonner l’expulsion de la Sasu Rmlv et tous occupants de son chef des locaux, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail litigieux et ordonner l’expulsion de la Sasu Rmlv ,

— en tout état de cause, débouter la Sasu Rmlv de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sasu Rmlv à lui payer la somme totale de 70 249,98 € arrêtée au 30 mai 2024,

— dire qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la Sasu Rmlv ,

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par impossible, des délais étaient néanmoins accordés, il est expressément demandé que les sommes qui seront versées par la Sasu Rmlv s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre, le non-respect de ces modalités entraînant la déchéance du terme,

— dans cette hypothèse, dire que faute par la Sasu Rmlv de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et elle pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la Sasu Rmlv ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— condamner la Sasu Rmlv à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle calculée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50%, conformément à l’article XVI.3. du bail, augmentée des charges et accessoires,

— condamner la Sasu Rmlv à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sasu Rmlv en tous les dépens,

— rappeler que l’exécution de la décision à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’au commandement de payer était annexé un décompte explicitant la somme demandée en principal et que le décompte était parfaitement compréhensible.

Elle souligne que si la Sasu Rmlv fait état d’irrégularités, elle n’en vise aucune.

Elle s’oppose à tout délai de paiement, la Sasu Rmlv ne versant au dossier aucun élément de nature à le justifier.

Elle demande que la résolution du bail commercial soit constatée, subsidiairement qu’elle soit prononcée, la Sasu Rmlv ne payant le loyer que de manière irrégulière et partielle.

Elle sollicite en conséquence l’expulsion de la Sasu Rmlv des lieux, le paiement de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 25 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées.

Ainsi, la mise en œuvre d’une clause résolutoire suppose la violation d’une obligation expressément prévue au bail et une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction ou de justifier de l’exécution de l’obligation dont il est argué du manquement.

A défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.

Un tel commandement sera cependant privé de tout effet, quoique répondant aux conditions légales, s’il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, la clause résolutoire devant être invoquée de bonne foi.

La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque. La mauvaise foi s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit en son article XVI.1 qu’en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer, de l’indemnité d’occupation, des provisions et redditions de charges, impôts, taxes, redevances, ou accessoires à son échéance ou du dépôt de garantie non régularisé à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification d’un commandement ou d’une sommation resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat fixe, hors diminution de 20 000 € ht puis de 10 000 € ht les deux premières années et hors franchise de deux mois maximums jusqu’à ouverture au public, un loyer de base forfaitaire et global annuel de 150 000 € et un loyer variable additionnel annuel de 7% ht du chiffre d’affaires ht et une provision annuelle sur charges locatives de 16 940 € et de l’impôt foncier de 4 840 €, payables trimestriellement. Il prévoit par ailleurs une contribution à un « fonds marketing » de 50 € ht/m² GLA par an (article XIII) et le paiement d’un dépôt de garantie fixé à trois mois de loyer annuel de base à la date de livraison du local.

La Sca Galimmo a fait signifier le 6 mai 2024 un commandement de payer la somme totale de 95 941,98 €, visant la clause résolutoire, citant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et reproduisant l’article XVI.1 du bail.

Si la Sasu Rmlv affirme que le décompte annexé au commandement de payer est imprécis et ne lui permet pas de vérifier le bien fondé des sommes réclamées, force est de constater que le décompte, qui porte sur les échéances de janvier (en réalité du 15 janvier 2024, date de prise d’effet du bail suite à l’avenant signé le 11 janvier 2024) et d’avril 2024 ainsi que sur le dépôt de garantie, est détaillé et mentionne les postes à la charge du preneur conformément au bail, y compris la franchise et l’allègement.

De même, alors que la Sasu Rmlv fait valoir que le décompte affiche une « dette totale de 95 841,98 € sans explication », d’une part, le décompte ne porte pas sur une telle somme mais sur une somme de 86 858,92 € ttc et, d’autre part, le commandement de payer, qui porte sur la somme totale de 95 841,98 €, détaille cette somme, soit le montant du décompte annexé, la clause pénale de 10% et le coût du commandement de payer.

La demande de la Sasu Rmlv tendant à ce que le commandement de payer soit annulé sera rejetée.

Les sommes réclamées au titre du commandement de payer du 6 mai 2024, soit le loyer, les charges et le dépôt de garantie pour la période du 15 janvier au 30 juin 2024, sont exigibles à la date de la délivrance dudit commandement selon les stipulations contractuelles et le décompte produit.

La charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement incombe au preneur.

La Sasu Rmlv n’allègue, ni ne justifie avoir procédé au règlement de l’intégralité de la somme visée au commandement de payer.

Si la Sasu Rmlv expose qu’elle n’a pas pu user de la chose louée faute pour le bailleur d’avoir respecté son obligation de délivrance, il sera relevé qu’elle procède par affirmation, faisant état « de nombreuses irrégularités à la suite de la prise de possession des locaux loués », sans produire aucun élément concret, que ce soit un procès-verbal de constat, des attestations, un courrier de réclamation ou de mise en demeure adressé à la Sca Galimmo.

Il sera par ailleurs souligné que si la Sasu Rmlv demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que la Sca Galimmo soit condamnée sous astreinte à réaliser « les travaux de mise en conformité », elle ne développe aucun moyen dans les motifs desdites conclusions à l’appui de cette demande, notamment pour expliciter la nature concrète des travaux sollicités.

La Sasu Rmlv échoue dans ces conditions à rapporter la preuve de ce que la Sca Galimmo n’aurait pas respecté son obligation de délivrance.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat est résilié depuis le 6 juin 2024.

— Sur la demande indemnitaire formée par la Sasu Rmlv :

La Sasu Rmlv demande que la Sca Galimmo soit condamnée à l’ « indemniser […] de son préjudice résultant du défaut de conformité lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux ».

La demande de la Sasu Rmlv, qui n’est par ailleurs pas chiffrée, sera rejetée, faute de rapporter la preuve, d’une part, que la Sca Galimmo a violé son obligation de délivrance, et, d’autre part, de l’existence de son préjudice.

— Sur la demande de condamnation à payer le dépôt de garantie, les loyers et charges impayés formées par la Sca Galimmo :

La Sca Galimmo demande la condamnation de la Sasu Rmlv à lui payer le montant de l’arriéré restant dû, soit la somme de 70 249,98 €.

Selon le compte locataire du 30 mai 2024 produit par la Sca Galimmo, l’arriéré dû par la Sasu Rmlv s’élève à la somme de 70 249,98 €.

La Sasu Rmlv ne justifie pas de paiements qu’elle aurait effectués et qui n’auraient pas été enregistrés dans le compte locataire produit aux débats.

La Sasu Rmlv est en conséquence redevable de la somme de 70 249,98 €.

— Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Conformément au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La Sasu Rmlv fait valoir qu’elle a démontré sa bonne volonté tout au long de la relation contractuelle en payant ses loyers jusqu’à la constatation du défaut de délivrance conforme du bailleur.

Il sera observé que la Sasu Rmlv , qui échoue à démontrer que le bien loué n’était pas conforme, ne produisant aucune pièce à l’appui de cette affirmation, n’a procédé à aucun paiement de la prise de possession des lieux le 15 janvier 2024 jusqu’au 23 avril 2024, date à laquelle elle a procédé au paiement d’une somme de 16 608,94 €, l’arriéré à cette date étant de 86 858,92 €, puis le 29 mai 2024 d’une somme identique de 16 608,94 €.

La Sasu Rmlv ne produit par ailleurs aucun élément financier de nature à démontrer qu’elle se trouve dans une situation lui permettant de procéder au règlement du loyer courant outre une somme à valoir sur l’arriéré.

La demande de délais de paiement présentée par la Sasu Rmlv sera dans ces conditions rejetée.

La Sasu Rmlv sera ainsi condamnée à payer à la Sca Galimmo la somme de 70 249,98 €.

— Sur l’indemnité d’occupation :

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, la Sasu Rmlv n’est plus débitrice de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la Sasu Rmlv jusqu’à la libération effective des lieux, par la remise des clés, sera fixée, conformément aux termes du bail commercial en son article XVI.3, au montant forfaitaire fixé à 1/12ème du montant du loyer annuel ht en fin de bail dû majoré de 50% outre la tva et les charges diverses prévues au bail.

— Sur l’expulsion des lieux :

La Sasu Rmlv est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sca Galimmo depuis la résiliation du bail.

L’expulsion de la Sasu Rmlv des lieux loués sera ordonnée dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

La demande formée par la Sca Galimmo tendant à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux sera rejetée faute d’être motivée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sasu Rmlv, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 3 000 € à la Sca Galimmo au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par la Sasu Rmlv sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la Sasu Rmlv ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail commercial du 16 septembre 2022 avec effet au 6 juin 2024 ;

ORDONNE à la Sasu Rmlv et à tout occupant de son chef de quitter le local donné à bail dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la Sasu Rmlv et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

DEBOUTE la Sca Galimmo de sa demande tendant à pouvoir procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers appartenant à la Sasu Rmlv et garnissant les lieux ;

CONDAMNE la Sasu Rmlv à payer à la Sca Galimmo la somme de soixante-dix mille deux cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (70 249,98 €) ;

CONDAMNE la Sasu Rmlv à payer à la Sca Galimmo une indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés, équivalent à 1/12ème du montant du loyer annuel ht en fin de bail dû majoré de 50% outre la tva et les charges diverses prévues au bail ;

CONDAMNE la Sasu Rmlv aux dépens ;

CONDAMNE la Sasu Rmlv à payer à la Sca Galimmo la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ