TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/01574 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBF2X

N° MINUTE : 25/000589

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [K] [I] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [U] [N] [X] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/01574 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBF2X – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 janvier 2024 d’une durée de trois ans, prenant effet le 13 janvier 2023, Mme [K] [I] épouse [H] a donné à bail à M. [U], [N], [X] [R] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750 euros charges comprises.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés depuis juillet 2024, la bailleresse a fait signifier le 26 novembre 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 3750 euros dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis le 15 avril 2025, Mme [K] [I] épouse [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) et sollicite :

— de déclarer ses demandes recevables,

— de constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers à compter du 27 janvier 2025,

— d’ordonner l’expulsion, sans délai, du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice commis à cet effet assisté s’il l’estime utile d’un technicien,

— de séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

— de condamner le défendeur à lui verser la somme de 6000 euros en principal au titre des loyers impayés au 1er février 2025, somme qui sera augmentée des termes postérieurs restés impayés et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 750 euros par mois, égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les modalités prévues au bail,

— de condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail soit le 27 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs et après déménagement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— de dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compter de l’assignation,

— de condamner le défendeur à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner le défendeur à payer la somme de 2000 euros aux titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer de 191,66 euros.

L’affaire a été appelée et retenue le 1er septembre 2025.

Lors de cette audience, Mme [K] [I] épouse [H], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

Bien que régulièrement avisé à étude, M. [U], [N], [X] [R] est absent et n’a ni été représenté ni fait connaître de motif d’empêchement.

Selon bordereau dressé le 22 juillet 2025, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence de M. [U], [N], [X] [R], lequel ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés les 20 mai et 1er juillet 2025 et était absent lors de la visite domiciliaire du 17 juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 prorogé au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

N° RG 25/01574 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBF2X – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que conformément aux dispositions des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

I-SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 16 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [K] [I] épouse [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II-SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties, dès lors qu’elle ne contrevient pas à la loi.

En l’espèce, Mme [K] [I] épouse [H] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer au locataire, le 26 novembre 2024, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 3750 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 janvier 2025.

III-SUR L’EXPULSION

Afin de mettre fin à l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient d’ordonner à M. [U], [N], [X] [R] de libérer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à M. [U], [N], [X] [R] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée ou alléguée, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire pour organiser son départ et assurer son relogement. Ainsi, la demande sera rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [K] [I] épouse [H] est propriétaire des lieux. Il n’est donc pas nécessaire pour le juge de l’autoriser à faire constater et estimer les éventuelles réparations des lieux. Elle sera dès lors déboutée de sa demande.

IV-SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 750 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 750 euros.

V-SUR LA CONDAMNATION A PAYER

Aux termes du bail liant les parties, M. [U], [N], [X] [R] est redevable d’un loyer mensuel de 750 euros.

Mme [K] [I] épouse [H] produit un décompte arrêté au 28 février 2025 démontrant que le défendeur est redevable de la somme de 6 000 euros.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis juillet 2024.

M. [U], [N], [X] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés du 1er juillet 2024 au 26 janvier 2025 s’élève à la somme de 5 129,03 euros.

M. [U], [N], [X] [R] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

VI-SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [K] [I] épouse [H] n’ établit pas que la carence dans le paiement ait été due à la mauvaise foi de M. [U], [N], [X] [R] et ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de l’indemnité d’occupation à laquelle il est condamné et qui répare déjà le préjudice causé à la bailleresse par cette inexécution contractuelle.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.

VII-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U], [N], [X] [R], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] [I] épouse [H] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [U], [N], [X] [R] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en résiliation et expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2024 entre Mme [K] [I] épouse [H] et M. [U], [N], [X] [R] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [U], [N], [X] [R] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [U], [N], [X] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE Mme [K] [I] épouse [H] de sa demande tendant à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice commis à cet effet assisté s’il l’estime utile d’un technicien ;

DEBOUTE Mme [K] [I] épouse [H] de sa demande tendant à ordonner la séquestrations des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U], [N], [X] [R] à payer à Mme [K] [I] épouse [H] la somme de 5 129,03 euros (CINQ MILLE CENTVINGT NEUF EUROS ET TROIS CENTIMES) au titre des loyers impayés du 01er juillet 2024 au 26 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [U], [N], [X] [R] à la somme mensuelle de 750 euros ;

CONDAMNE M. [U], [N], [X] [R] à payer à Mme [K] [I] épouse [H] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Mme [K] [I] épouse [H] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [U], [N], [X] [R] à payer à Mme [K] [I] épouse [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U], [N], [X] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer de 191,66 euros ;

DEBOUTE Mme [K] [I] épouse [H] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE