R.G. N° 25/00153. Jugement du 12 Juin 2025

N° RG 25/00153 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJ3

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DE L’AUGE, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe TATTEVIN, de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par Maître Stéphanie DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [U] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e TATTEVIN

Copie à : Mme [E]

M. le Préfet du départment

R.G. N° 25/00153. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 20 décembre 2014, la S.C.I. de l’Auge a donné à bail à Mme [V] [U] et Mme [G] [E] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 850 euros.

Mme [U] est décédée.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la S.C.I. de l’Auge a fait notifier à Mme [G] [E] un commandement de payer la somme de 1924,24 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la S.C.I. de l’Auge a fait assigner Mme [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 5 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [E] et de tous occupants de son chef, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [G] [E] à lui verser la somme de 4863,39 euros selon décompte arrêté au 3 janvier 2025 et une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires, soit la somme de 985,76 euros par application des dispositions de l’article 2.12 du contrat de bail,

— condamner Mme [G] [E] à lui verser la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] [E] aux entiers dépens en ce compris les émoluments du commissaire de justice éventuellement saisi, en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 5 février 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que l’impayé locatif avait commencé à se constituer postérieurement du décès de sa mère, colocataire du logement ; Mme [E] percevait des retraites pour un montant total de 1020,83 euros ; qu’elle attendait la fixation de la dette de loyer et son départ du logement pour déposer un dossier de surendettement ; qu’elle avait déposé une demande de logement social et entendait déposer un recours Dalo puisque ne disposant d’aucune solution de relogement.

Pour les moyens développés dans ses dernières conclusions auxquelles elle s’est expressément référée, la S.C.I. de l’Auge, représentée par son Conseil, a confirmé l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7820,67 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

La S.C.I. de l’Auge s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Mme [G] [E] a indiqué que la dette évoquée ne correspondait pas à celle dont elle avait connaissance, mais n’a transmis aucun élément à ce titre.

Indiquant qu’elle n’était pas en mesure de payer ses loyers et sa dette, elle a sollicité un délai de un an pour quitter les lieux.

Sur interrogation du juge, Mme [G] [E] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

R.G. N° 25/00153. Jugement du 12 Juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

La S.C.I. de l’Auge justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 5 novembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance et la défenderesse n’a pas saisi la commission de surendettement.

Mme [G] [E] n’a pas repris le paiement des loyers depuis l’échéance de septembre 2024.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [E] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Alors que Mme [E] établit avoir sollicité l’octroi d’un logement social à compter de septembre 2024 et déposé un recours amiable Dalo, aucun élément ne vient justifier la réduction du délai du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [G] [E] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à la S.C.I. de l’Auge qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires inclus, soit la somme de 985,76 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

La demanderesse sollicite la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 7820,67 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [G] [E] n’apporte aucun élément de preuve.

Pour autant, il ressort du décompte produit que pour l’échéance de janvier 2025 sont comptabilisées les sommes de 9,15 euros au titre d’un rappel sur loyer et 20 euros de frais d’impayés bancaires, lesquels n’apparaissent nullement justifiés au dossier, de sorte qu’il ne serait être fait droit à la demande à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner Mme [G] [E] à verser à La S.C.I. de l’Auge la somme de 7791,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025, échéance d’avril incluse.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, exposant qu’elle ne dispose d’aucune solution de relogement, Mme [G] [E]

a sollicité un délai de un an pour quitter les lieux.

La S.C.I. de l’Auge s’est opposée à cette demande.

Mme [G] [E] justifie de sa situation financière et a déposé une demande de logement social et effectué un recours DALO.

Si elle apparaît effectivement dans l’impossibilité de régler l’entièreté de son loyer de 985,76 euros avec des ressources d’un montant total de 1020,83 euros, aucun règlement même partiel n’a été effectué depuis le mois de septembre 2024.

Il ne pourra ainsi être fait droit à sa demande de délais pour quitter, laquelle entraînerait de facto une augmentation de la dette locative au préjudice de la S.C.I. de l’Auge.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur les autres demandes

Mme [G] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. de l’Auge l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et émoluments du commissaire de justice éventuellement saisi, en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025 ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Mme [G] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE la S.C.I. de l’Auge de sa demande visant à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du

code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [G] [E] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 985,76 euros, et ce, à compter du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [G] [E] à payer à la S.C.I. de l’Auge la somme de 7791,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025, échéance d’avril incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 sur la somme de 1924,24 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [G] [E] à payer à la S.C.I. de l’Auge ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [G] [E] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [G] [E] à verser à la S.C.I. de l’Auge la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et émoluments du commissaire de justice éventuellement saisi, en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNE Mme [G] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT