TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 24/54412

N° Portalis 352J-W-B7I-C5DC3

N° : 6

Assignation du :

18 juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [H]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Vincent DRAGO de l’AARPI ANDERS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0436

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. [Localité 16] SAINT [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Isabelle PRIGENT, avocat au barreau de PARIS – #D0600

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juin 2009, la société SCI [H] a consenti à la société M. P. GOURMANDISES un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 9] et [Adresse 5] à PARIS 75005, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 62.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance. Ce droit au bail a été cédé à la société HELLO KATHY par acte sous seing privé du 18 juin 2009.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire du 15 octobre 2018, la bailleresse a signifié à la société HELLO KATHY son acceptation de renouveler le bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018.

Par acte réitératif du 26 juin 2020, la société HELLO KATHY a cédé son droit au bail à la société [Localité 16] SAINT [Localité 18], celle-ci devenant alors preneur des locaux précités.

Par jugement du 19 novembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société PARIS SAINT [Localité 18] et a fixé la date de cessation des paiements au 29 septembre 2019.

La société SCI [H] a alors, par lettre recommandé avec accusé de réception du 4 janvier 2022, déclaré sa créance au mandataire judiciaire, pour un montant total de 82.481,24 euros.

Par jugement du 5 août 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société PARIS SAINT [Localité 18] et a fixé sa durée à dix ans.

Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a fixé au passif de la société PARIS SAINT [Localité 18] la somme de 82.481,24 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et de l’impôt foncier 2021, selon décompte arrêté au 18 novembre 2021.

Des loyers étant par la suite demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer à la société [Localité 16] SAINT [Localité 18], par exploits du 25 août 2023, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 36.218, 81 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 29 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI [H] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 25 août 2023, ainsi que sur les demandes d’expulsion, les demandes subséquentes et la demande de provision.

Faisant valoir à nouveau le défaut de paiement des loyers, la société SCI [H] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par exploits du 2 mai 2024, pour un montant de 83.408,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de juin 2024 et comprenant le coût de l’acte.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société SCI [H] a, par exploits délivrés le 18 juin 2024, fait citer la société PARIS SAINT [Localité 18] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 1728 du code civil, L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

« Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles l’entendront mais dès à présent vu l’urgence et par provision,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial dont la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] est titulaire pour les locaux dépendants de l’immeuble à [Adresse 15] [Localité 10] [Adresse 8] et [Adresse 4], et ce, à la date du 2 juin 2024.

ORDONNER l’expulsion de la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la date de signification et de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance d’un Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est.

AUTORISER la SCI [H] à procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers ainsi que du matériel et des marchandises restant dans les lieux, dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la société PARIS SAINT [Localité 18].

CONDAMNER par provision la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] à lui payer, sauf à parfaire :

la somme de 83.014,09 € à titre de loyers, charges et accessoires arriérés, selon décompte arrêté au 5 juin 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, date de délivrance du commandement ;

une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer en cours soit 6.961,26 € par mois, outre les taxes et charges, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité en exécution de la clause résolutoire du bail.

DEBOUTER la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société PARIS SAINT [Adresse 19] à payer à la SCI [H] une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de signification du commandement du 2 mai 2024.

RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir. ».

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 septembre 2024.

A l’audience, la société SCI [H], représentée, actualise la dette locative à la somme de 112.025,71 euros.

En réplique, dans ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société [Localité 16] SAINT [Localité 18], sollicite du juge des référés, par l’intermédiaire de son conseil, de :

« À titre principal,

DÉCLARER la S.C.I. [H] irrecevables en ses demandes,

À titre subsidiaire,

SE DÉCLARER INCOMPÉTENT au regard de l’existence de contestations sérieuses et qu’il n’y a pas lieu à référer,

DÉBOUTER la S.C.I. [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre infiniment subsidiaire,

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

ACCORDER à la Société [Localité 16] SAINT [Localité 18] des délais de paiement de 24 mois pour régler sa dette locative déduction à faire de la somme de 12.000 euros réglée par un virement de 6.000 euros en date du 26 septembre 2024 et par chèque bancaire d’un montant de 6.000 euros remis à la barre,

En tout état de cause,

ORDONNER une mesure de médiation ou de conciliation,

CONDAMNER la S.C.I. [H] à verser à la Société [Localité 16] SAINT [Localité 18] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et débouter la S.C.I. [H] de toute demande à ce titre,

CONDAMNER la S.C.I. [H] aux dépens et débouter la S.C.I. [H] de toute demande à ce titre. ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

Par note en délibéré adressée le 4 novembre 2024 et sollicitée par le magistrat compte tenu de la remise à la barre d’un chèque de 6.000 euros, la demanderesse a informé la juridiction de l’encaissement de ce chèque.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3°Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires ;

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

Il ressort des pièces versées aux débats que par exploit délivré le 31 mai 2024, la société PARIS SAINT [Localité 18] a formé opposition au commandement de payer délivré par la société SCI [H] le 2 mai 2024, en assignant la bailleresse devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/07594 auprès de la 8ème chambre, 2ème section, de ce tribunal, et a été appelée à l’audience d’orientation du 4 octobre 2024. Un juge de la mise en état n’ayant pas été désigné avant le placement de l’assignation en référé, effectué le 19 juin 2024, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes formulées par la bailleresse.

Il ne sera dès lors pas fait droit au moyen tiré de l’incompétence du juge des référés.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Selon l’article R.145-36 du même code : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire rédigée ainsi : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires, des frais de commandement et autres frais répétitifs de poursuites, ou, de tout rappel de loyer, charges ou accessoires ou réajustement de dépôt de garantie, le tout soit amiable soit judiciaire, comme au cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions de la présente location qui toutes sont de rigueur et, un mois après un commandement ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire (…) ».

Le point n°19 de l’article « CHARGES ET CONDITIONS » du bail prévoit que « Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR ou à son mandataire, toutes les prestations, impôts, taxes, fournitures individuelles ou collectives et plus généralement, l’ensemble des travaux, réfections, charges générales et spéciales relatives à l’immeuble, en ce compris les charges relatives aux prestations et honoraires du syndic de copropriété et les primes d’assurances de l’immeuble, conformément aux bases de répartition du Règlement de Copropriété ou de celles en vigueur pour l’immeuble.

Seules les grosses réparations telles qu’elles sont strictement définies par l’article 606 du Code Civil (…)

Les charges seront réglées par le PRENEUR au moyen d’une provision payée en même temps que chaque loyer ».

Le point n°21 du bail prévoit d’autre part, à propos des taxes locatives et taxes foncières : « Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR ou à son mandataire les taxes locatives afférentes à son loyer et à ses locaux. Ces taxes seront réglées en même temps que chaque terme de loyer (…) Les TAXES FONCIERES OU ASSIMILES sont à la charge du PRENEUR (…) ».

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence des contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

Pour solliciter la nullité du commandement de payer délivré par deux exploits du 2 mai 2024, la société PARIS SAINT SEVERIN se prévaut de l’absence de production d’un mandat de représentation alors qu’il est écrit sur le commandement que la bailleresse est représentée par son mandataire gérant, la société MICHEL LAURENT S.A.. Elle soutient par ailleurs que la société SCI [H] ne justifie pas des sommes appelées dans le commandement et ne fournit qu’un relevé de compte qui ne correspond pas à la période visée par ce commandement. Elle indique encore que les avis d’échéance joints au commandement font état de certains frais, comme des frais judiciaires ou encore des impôts fonciers, alors même que la société SCI [H] n’a produit aucun justificatif des charges, de sorte qu’elle ne justifie pas du quantum des sommes réclamées et qu’il existe une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, le preneur expose qu’il faut déduire du montant de la créance locative la somme de 12.000 euros, qu’il a déjà réglé par un virement de 6.000 euros émis le 26 septembre dernier et par un chèque de 6.000 euros remis à la bailleresse à la barre.

En réplique, la bailleresse expose que la mention de l’administrateur de bien est une mention qui s’ajoute à la sienne et qu’il ne s’agit pas d’une mention de représentant, cet argument n’ayant en outre aucune incidence sur la validité du commandement. Elle indique par ailleurs que toutes les sommes appelées dans le commandement sont contractuellement prévues par le contrat de bail.

Il sera tout d’abord rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

En l’espèce, le commandement de payer du 2 mai 2024 mentionne expressément le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

L’argument selon lequel aucun mandat de représentation de la société SCI [H] n’a été joint au commandement de payer entraîne la nullité de ce commandement est inopérant, le juge des référés n’ayant pas les pouvoirs de prononcer la nullité d’un commandement de payer, qui relève exclusivement des pouvoirs du juge du fond et, à titre surabondant, le commandement indique que la société SCI [H] a agi « poursuite et diligence de son gérant domicilié en cette qualité audit siège », de sorte qu’elle avait, au jour de la délivrance du commandement de payer, un représentant légal.

De surcroît, le décompte joint au commandement fait une ventilation trimestrielle du loyer, des charges et de la TVA de 20% puisque sont appelées, au titre des loyers, les sommes de 20.883,79 euros pour les 4ème trimestre 2023, puis 1er et 2ème trimestre 2024, tandis que les appels de provision pour charges de ces trois trimestres s’élèvent chacun à la somme de 800 euros, soit 2.400 euros et que le montant de TVA est détaillé pour chaque trimestre.

Le preneur ne peut se prévaloir de l’absence de justification des charges pour soulever l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des charges appelé, alors qu’il ressort des termes du bail, des décomptes et des avis d’échéances joints au commandement que la provision pour charge payable en même temps que le loyer est de 800 euros par trimestre, que la bailleresse a jusqu’au 30 septembre 2024 pour communiquer les régularisations de charges de l’année 2023 et jusqu’au 30 septembre 2025 pour communiquer celles de l’année 2024 et qu’elle procède à une régularisation de charge de 1.994,53 euros, déduite des sommes réclamées au commandement de payer, si bien que le seul montant réclamé à ce titre s’élève à (2400 – 1994,53) = 405,47 euros.

S’agissant des sommes réclamées au titre des travaux, la bailleresse inclut dans le décompte des frais de « travaux escalier » pour 555,71 euros et des frais « Mission étude ventillation en cave » pour 696,42 euros. Conformément aux dispositions du bail susmentionnées, le preneur doit prendre à sa charge l’ensemble des travaux, réfections, charges générales et spéciales relatives à l’immeuble. Or la société SCI [H] produit l’appel de fonds et travaux établi à son nom et transmis par le syndic de l’immeuble le 4 juillet 2023, qui fait état :

de travaux sur l’escalier votés en assemblée générale du 22 mars 2023, dont le coût, selon la quote-part de la société SCI [H], est de 555,71 euros ; du vote lors de cette même assemblée générale d’une mission d’étude pour la ventilation en cave, dont le coût, selon la quote-part de la société SCI [H], est de 696,42 euros.

Ainsi, les sommes de 555,71 euros et de 696,42 euros ne revêtent pas un caractère sérieusement contestable.

Par ailleurs, s’agissant de la taxe foncière appelée pour la somme de 945 euros au 1er trimestre 2024, le contrat de bail précise expressément qu’elle doit être supportée par le preneur et la bailleresse verse aux débats l’avis d’impôt sur les taxes foncières 2023 relatif aux locaux sis [Adresse 6]. Or la somme de 945 euros réclamée par la bailleresse dans le commandement de payer n’apparaît nulle part dans l’avis d’imposition et ne correspond pas au montant appelé par la Direction générale des Finances Publiques, de sorte qu’elle est sérieusement contestable et devra être recoupée.

En ce qui concerne les frais intitulés « Frais judiciaires » pour des montants respectifs de 332,16 euros et 287,40 euros, ceux-ci ne sont pas compris dans les sommes appelées au titre du commandement de payer du 2 mai 2024. En revanche, ces frais ont été inclus dans la base de calcul du montant de TVA de 20% au titre du 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024, de sorte qu’ils sont sérieusement contestables et seront soustraits.

Il convient également de déduire la somme de 394,63 euros correspondant aux frais de signification du commandement de payer, dont la bailleresse demande par ailleurs le paiement au titre des dépens.

Il résulte de tous les éléments qui précèdent que le montant réellement dû au moment de la délivrance du commandement de payer s’élevait à :

—  62.651,37 euros au titre des loyers ;

— (2400 – 1994,53) = 405,47 euros au titre des charges ;

—  555,71 euros au titre des travaux sur l’escalier ;

—  696,42 euros au titre des frais « Mission étude ventilation en cave » ;

—  7.903,71 euros au titre de la TVA ;

— Soit une somme globale de 72.212,68 euros.

La lecture du décompte actualisé au 25 septembre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 juin 2024.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au jour du commandement de payer, la créance non sérieusement contestable s’élevait à la somme de 72.212,68 euros, somme à laquelle il convient d’ajouter, selon le décompte actualisé au 25 septembre 2024 produit par la bailleresse, l’échéance du 3ème trimestre 2024 qui s’élève à 29.011,62 euros et de déduire la somme de 6.000 euros réglée par chèque, remis à la barre par la défenderesse à l’audience du 27 septembre 2024 et encaissé le 7 octobre 2024.

Ainsi, la créance non sérieusement contestable s’élève à la somme de (72.212,68 + 29.011,62) – 6.000 = 95.224,3 euros, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre de provision.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Au cas particulier, la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, exposant qu’elle rencontre des difficultés financières, qu’un plan de redressement sur dix ans devant lui permettre de rembourser son passif a été adopté et qu’elle a effectué malgré tout des versements à la bailleresse.

En réponse, la bailleresse indique qu’aucun élément ne permettra au preneur de s’acquitter de sa dette en étalant les délais de remboursement et demande, dans l’hypothèse où des délais lui seraient accordés, qu’il soit prévu la déchéance du terme avec la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Compte tenu des difficultés rencontrées par la défenderesse et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu de faire droit à la demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la force publique étant accordé en cas d’expulsion effective, et suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

Le contrat de bail prévoit en page 19 que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au bailleur « (…) à titre d’indemnité sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

Cependant, cette demande de conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de médiation ou de conciliation

La défenderesse sollicite, sur le fondement des dispositions de l’article 127 du code de procédure civile, à ce que soit ordonnée une mesure de médiation ou de conciliation.

Aux termes des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile, « à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire ».

Compte tenu des différentes procédures ayant opposé les parties et notamment de l’action de la défenderesse tendant à contester la validité du commandement de payer délivré le 2 mai 2024, introduite devant la 18ème chambre de ce tribunal, cette affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront convenir d’entrer en médiation conventionnelle, ou faire connaître qu’elles ne souhaitent pas entrer en médiation.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En outre, l’équité commande que la société PARIS SAINT [Localité 18] soit condamnée à verser à la société SCI [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la société PARIS SAINT [Localité 18] à verser à la société SCI [H] la somme de 95.224,3 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 3ème trimestre 2024 ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] portant sur des locaux situés [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 17] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la société PARIS SAINT SEVERIN à payer à la société SCI [H] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société PARIS SAINT [Localité 18] à verser à la société SCI [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Localité 16] SAINT [Localité 18] au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

***

Par mesure d’administration judiciaire,

Donnons injonction à la société SCI [H] et à la société PARIS SAINT [Localité 18] de rencontrer, pour un rendez-vous d’information sur la médiation, le médiateur ou tout autre médiateur qu’il se substituera :

[F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 60 73 25 79

Mèl : [Courriel 14]

Invitons chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil,

Rappelons que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

Rappelons que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous, sans que le tribunal soit dessaisi,

Disons que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction,

Disons qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

Fait à [Localité 16] le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [V] [S], attachée de justice.