Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/01302 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCS4

Minute n°

copie le 22 avril 2025

à la Prefecture

copie exécutoire le 22 avril

2025 à :

— M^e Jean WEYL

— Mme [R] [B]

pièces retournées

le 22 avril 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 AVRIL 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°305 918 732

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE:

Madame [R] [B]

née le 11 Février 1996 à [Localité 9] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE,Greffier

[Y] [J], Stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, la S.A. NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 356,89 euros et d’une provision pour charges de 46,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 276,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire pour loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [B] le 1er mars 2024.

Par assignation du 1er octobre 2024, la S.A. NEOLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 923,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 mars 2025, la S.A. NEOLIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 04 mars 2025, s’élève désormais à 7 036,44 euros. La S.A. NEOLIA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La S.A. NEOLIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [R] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [R] [B] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 8] suivant exploit de commissaire de justice, délivré à personne, le 1er octobre 2024.

Mme [R] [B] n’a pas comparu à l’audience. Elle n’y était pas représentée.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. NEOLIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Un délai de deux mois sera appliqué.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 février 2024 à la locataire. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 276,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. NEOLIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A. NEOLIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 mars 2025, Mme [R] [B] lui devait la somme de 7 036,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 585,17 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. NEOLIA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.A. NEOLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le contrat conclu le 10 mai 2023 entre la S.A. NEOLIA, d’une part, et Mme [R] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 30 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [R] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 585,17 euros (cinq cent quatre-vingt-cinq euros et dix-sept centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [R] [B] à payer à la S.A. NEOLIA la somme de 7 036,44€ (sept mille trente-six euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 04 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [R] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et celui de l’assignation du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [B] à payer à la S.A. NEOLIA la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge